一个外资房地产的问题

许仙

1、国税发【2001】142号
三、企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。企业自房地产销售开始，应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用，计算企业年度实际应纳税额。
五、企业销售房地产所发生相应成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。企业应根据当期销售面积以及可售单位工程成本费用，确定当期成本费用。企业可售单位工程成本费用按下列公式确定：

可售单位工程成本费用＝可售总成本费用÷总可售面积

可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘查设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备，绿化、道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确规定的面积。
现在有个问题。某外资地产公司，预售时预收款的营业税怎么处理？这部分营业税是不是作为总可售成本费用的一个部分？还是没有销售开始前作为总可售成本费用的一个部分，销售开始后直接作为期间损益？
我的理解。根据三、“企业自房地产销售开始，应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用，计算企业年度实际应纳税额。”因而预售时，由于销售没有开始，不计算企业年度应纳税额，这部分营业税费用可作为总可售成本费用的一个部分。销售开始后，根据文件，“可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘查设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备，绿化、道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。”由于可售总成本费用，不包括营业税费用，因而当期发生的营业税费用可以计入当期损益。
有的税务机关要求，预收款的营业税属于预征性质，应作为应交税金的借方，按销售收入权责配比。我坚决反对这种观点。个人认为营业税没有预征的概念，按会计准则及会计制度，产生纳税义务时，借营业税费用，贷应交税金 ，这营业税费用应该计入损益。不存在预征。
2、一个比较有趣的问题。
华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则财法[1995]6号
　第十七条　条例第十条所称的房地产所在地，是指房地产的座落地。纳税人转让房地产座落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。
现在一个公司两块地，甲镇一块地，且公司注册在甲镇，另一个块在乙填，该公司已在甲填清算了两块地的增值税。乙填的税务说，应该在他们那里清算另一块，这个“地区”是指区还是镇还是什么？
谢谢讨论。

rongziyue

学习了