解读最新《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》2

百丞税务秘书

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    （1）计税成本对象确认原则
    国税发[2009]31号文增加了对计税成本确认原则的规定。房地产企业在确定成本对象时应遵循：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。
    成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。
    （2）计税成本核算程序
    相比原政策，国税发[2009]31号文对开发项目成本的归集、已完工及未完工产品成本费用的分配、已销开发产品成本扣除等方面进行了明确而又具体的规定。
    （3）间接成本分摊方法
    国税发[2009]31号文对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，规定了四种分配方法，具体包括：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。
    此外，国税发[2009]31号文还明确规定，土地成本一般按占地面积法进行分配，如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意；单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配；借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配；其他成本项目的分配法由企业自行确定。
    四、政策规定更趋合理化
    突出表现在以下两个方面：
    1、明确自用开发产品不再视同销售
    当然这也是与新的《企业所得税法》配套的一个规定，新法施行法人税制，对于开发产品在企业内部的转移或用于出租、自营等情况不再视同销售；同时该条也遵循了国税函[2008]828号文的规定。
    根据《关于外商投资企业内部处置资产有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2005]970号）规定，外商投资的房地产开发企业自建商品房转为自用或经营不视同销售。新办法对于视同销售的规定，使内外资企业对于开发产品转固定资产视同销售方面适用不同的政策得到了统一。
    2、允许预提成本及费用
    国税发[2009]31号文规定，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。对于公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。
    文件还规定，应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。这里的物业完善费用是指按规定应由房地产企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
    这也是总局根据房地产项目的实际情况来制定的，是变化非常大的一条。因为房地产项目可能跨期较长，一般为几个年度甚至更长，有些成本在企业年度汇算清缴前无法归集完整，但又是必须发生的，因此允许房地产企业预提相关成本及费用。
    另外，原国税发[2001]142文规定，外资房地产企业发生的绿化、道路等配套设施费，可在销售房地产时进行预提。而旧的31号文对内资企业规定，企业计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提费用不得计入开发产品成本。该条政策的出台也统一了原来内外资企业在开发期间对预提成本费用处理的不同规定。
    3、支付境外佣金允许限额扣除
    国税发[2009]31号文第20条规定，企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。该条延续了原外资房地产所得税政策国税发[1999] 242号文的规定，与原外商投资房地产开发企业的扣除标准是一致的。新办法对此进行统一，给内外资房地产企业支付境外佣金适用不同规定的局面划上了句号。
    五、新政策的出台有利于税务机关征管
    房地产企业一般都存在项目开发期长、开发项目多、收入成本费用相互纠葛等情况，因此，税务机关清算开发项目企业所得税往往费时费力，与开发企业的意见也难以统一。新办法明确了开发产品计税成本支出的具体内容以及具体的核算方法，同时要求房地产开发企业对未完工产品成本对象设置明细台帐，这样一来，也有利于税务机关进行征管。新办法的出台有望实现税务机关对纳税人成本费用的精细化管理，同时进一步规范房地产企业的税收征管。
    结束语
    总局在2008年度汇算清缴前及时下发了国税发[2009]31号文，文件在成本核算、预计毛利率等诸多方面进行了修改，可谓是在这个楼市尚未回暖的春天下了一场无声的“及时雨”，使得房地产业的税收征纳实务更加具有人性化和可操作性。
    但是文件对于开发期间三项费用如何结转扣除、外资企业以前年度未扣除的期间费用等等问题未进行明确，这些问题有待总局继续下文予以明确。

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恒基展翅

多谢楼主无私的奉献

元一

能不能解释下！！可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则六项原则！！感谢

百丞税务秘书

第二十六条 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：
　　（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
　　（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。
　　（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
　　（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。
　　（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。
　　（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
　　成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关
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元一

谢谢！！！！！！！

百丞税务秘书

不用客气，呵呵