今明两年的房地产行业融资可能主要靠资本市场—安邦

勇者无敌

今明两年的房地产行业融资可能主要靠资本市场
    今年以来，国内的宏观调控政策相继出台，房地产被指定为调控的重点对象。继去年下半年央行出台了“121文件”之后，在人民银行收紧银根的大趋势下，房地产作为资金密集型产业，加之目前其70%以上的资金来自银行贷款的现实情况，如果不想错过今年的地产好行市，只得其他地方想办法融资。目前基本上都琢磨着如何到资本市场融资。
    今年地产融资大潮风起云涌，成为银行融资潮之后的市场最大景象：2009年7月25日，招商地产发布公告称，将向不超过十名特定投资者发行股份，发行价格为28.12元/股，预计融资金额不超过50亿元。今年3月15日，包括招商地产在内一批等候半年多的地产上市公司，再融资申请已经在国土资源部填表，目前证监会正在审核中。这其中就有保利集团的申请，在3月初股东大会上首次明确再融资意向后不足一个月，保利地产就推出了新一轮的再融资方案：拟以17.92元/股的价格，非公开发行不超过7亿股，募集不超过96亿元，投向12个项目，其中保利集团承诺以不超过12亿元不低于1亿元现金参与认购。而中国地产龙头万科近期也表示到香港融资的意愿。统计显示，目前包括万科等38家上市房企公布了再融资计划，融资总额达到了约730亿元人民币。
    政府会不会严厉管制地产企业市场融资呢？想推测这个问题的答案，要先想明白下面两个问题：中国地产行业未来会出现大调整吗？如果出现崩盘局面，那么造成的冲击会有多大？
    中国地产行业未来肯定会出现大调整。道理很简单，近年来的高房价，是人为扭曲的低利率促成的结果。一年期定期利率不过2.25%，央票一年期收益率不过1.9%，城市公积金贷款利率3.5%，这样的低息，相对应北京上海等一线城市房价租售比达到400以上，也是合乎情理的。因为如此低的利率必然导致社会资源向地产行业倾斜。但如此低的利率水准，显然不可能长期维持下去，迟早要回归中性——一年期存款定期利率5%附近。到那时，中国房地产以及相关行业，必然会出现大调整。与政府官员以及大众媒体想象的相反，市场经济从来没有“有序平稳合理发展”一说，经济周期本身就有大起大落、混沌与有序相杂的特点。指望政府宏观调控之手熨平周期波动，那是天方夜谭，过去没有过，未来也不会有。就这个意义说，无论政府官员还是企业领导，或者市场消费者，都是走一步看一步，同样面对着不可预测的未来。
    但即使中国房地产业未来三五年内出现剧烈调整，也不会造成社会资源的严重浪费。在2006年前后，万科曾做过中国人口结构变化的研究。其中一个研究结论是：2013年，首次置业人口红利的拐点将出现，2013年后新增首次置业人口将迅速下降，而改善型和高端再改需求将不断增加；到2017年左右，20－65岁的总劳动人口将达到高峰。此后将快速衰退。而目前中国城市化率为47%，业内预计将来一段时间仍可每年以1%的速度推进。根据大略测算，达到高峰的时间大概是2022年。也就是说，2022年之前，中国人口还将不断涌入城镇，对住房的需求不会停止。所以，尽管目前市面上有很多关于中国房地产将重演日本1990年泡沫破裂的说法，但只要对照中国城镇化率和人口红利拐点，就可以看出以上说法混淆了中日城镇化和人口年龄发展阶段的不同。
    综合上述，未来地产业的发展趋势就明了：房价和房地产行业的大落是必然，但这是经济周期起伏的必然特点和现象，否则地产行业也不会被称为周期性行业了。但即使出现大调整，甚至崩盘，对中国经济的冲击不会是伤筋动骨的，因为城镇化进程决定了城镇居民房地产需求是长期的，规模巨大的，会有一批市场玩家死翘翘，但赢家吞噬掉输家尸体后会变得更强大。整个中国经济的基本面不会因此而大伤元气。
    最终分析结论（Final Analysis Conclusion）：
    如果上面推论是正确的，那就中国经济的决策者对于房地产行业融资的态度就好推测了：既然短期内不能将利率恢复中性，那么就要防止银行信贷资金过多配置到地产行业，因为房地产业崩盘，信贷资金不会回笼，很可能使银行陷入破产境地；而资本市场融资就回避这个问题，反正让投资者给地产行业风险定价。如果投资者觉得风险大，那么地产公司股权或债券融资的折让就大，反之就小，总之是投资者和地产公司打交道，不能把银行拉下水，防止出现系统性风险。不过，如果管理层不但抑制银行地产信贷，也抑制地产行业在资本市场融资，后果会如何呢？那么房地产市场供不应求，房价会一直涨涨涨。不过要是这样，温家宝总理在“**”上的抑制高房价表态，岂不是白说了？



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