新政策下个人转让住房的税务处理

风月无边

　一段时间以来，个人转让住房税收政策不断调整，个人转让住房主要涉及营业税、个人所得税、土地增值税、印花税和契税，笔者将与之相关税收政策的税务处理作出归纳。

　　营业税的税务处理

　　按照营业税政策规定，个人转让住房需要按照转让收入减除购置原价及相关税费后，余额按照5%的税率征收营业税，但并不是说销售住房都是按差额征税。《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2009〕157号）规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）规定，个人自建自用住房，免征营业税。

　　上述普通住房和非普通住房的标准，普通住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。不能同时满足上述三个条件的为非普通住房。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。纳税人出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

　　从2009年1月1日起，个人将住房赠与其他单位和个人的，也要视同发生应税行为缴纳营业税。但根据《财政部、国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税〔2009〕111号）规定，下列赠与行为暂免征收营业税：1.离婚财产分割；2.无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；3.无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；4.房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

　　个人所得税的税务处理

　　根据《个人所得税法》的规定，个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。财产转让所得为转让住房取得的收入，减除住房购置成本及购置过程中交纳的相关税费后的所得。

　　《财政部、国家税务总局关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）规定，为鼓励个人换购住房，以出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。

　　

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