合作建房的问题．（急！）（有酬金）

我爱花香不爱花

　　本公司有一项目，土地作价３６００万，本公司出资１８００万，另一单位（以下简称Ｂ公司）出地，建成后以部分房产和现金作为报酬．其实这属于合作建房．但由于种种原因没有做成合作建房，而是以本公司的名义报的项目．这将使本公司在税款上多交一大笔．但本公司的项目已经快审批完成了．在此本人想请教一下在这方面有经验的老师．合作建房的操作流程是怎样的？从开始办手续到财务处理，都要经过哪些部门，办具哪些手续，怎样处理才合理？本公司项目要改成合作建房要弥补哪些程序．
　　希望能说得详细些，在下在此谢过了．讲得透彻者本人愿支付３０本位币作为答谢．

银河飞雪

楼主可以发悬赏帖

阿昌

楼主可以发悬赏帖

深综指

这个合作建房要是搞好了，哪怕付个几万元人民币或按避税额比例提成都值得的(首次成功可以视作是国家买单)，希望有成功人事出面回复！

深综指

关于这个合作建房，相关资料本人已找了好久，从看到的相关内容看，总觉得可操作性不强，税务风险很大，弄不好避税成了多交税。
    首先，应明确怎样的合作才是税务认可的合作建房，目前与此相关的税务文件有二个，但又互相不统一（中国的税法真TMD就是不让人明明白白），具体如下：

     第一个文件是：国税函发[1995]156号《国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》》中第十七问：对合作建房行为应如何征收营业税？
　　答：合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：
　　（一）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照实施细则第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。
　　（二）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业-租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按税暂行条例实施细则第十五条的规定核定。
　　第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：
　　1、房屋建成后如果双方采取风险共担，利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。
　　2、房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。
　　3、如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。因此，对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。

     第二个文件是：国税发【2006】第031号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》四、关于合作建造开发产品的税务处理问题
    开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：?
     （一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。?
　　（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:?
　　1. 开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。?
　　2.投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。

     从第二个文件看，只要以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目算是合作建房，理由：实质重于形式，只要实质是合作开发特别是分配项目利润的合作更符合合作建房。但第一个文件，把合作一方规定的太死太教条，其中必有一方提供土地使用权，这样就难为了联合拿地的合作建房了。怕就是怕税务到时拿文件说第一种文件还是过期，仍有效，你们这种那样的合作税务不认可。

深综指

通过回贴，发现了5#的回复中有问题，第一文件与第二文件说的是二种情况，第一种是合作建房，第二种是合作建造开发产品，不知这样理解妥否？

我在学习

我也很关心合作建房，但是没有实际操作过。根据本人所了解的情况，如果是合作建房后分配房屋的话，因为涉及土地增值税免交，操作起来是很麻烦的。首先需要在项目实施前签订合作建房协议，约定好分配方案，然后要到税务备案。其后在项目报批的时候，就需要清晰的注明合作建房，以合作建房的双方名义报建，今后税局界定这个项目真的是否是合作建房最有力的依据就是这个，否则很可能按销售认定，土地增值税就跑不了了。关键点就在税局的认可和搞定报建上，最好在取得税局认可的报建手续的情况下实施操作。
总的来说操作起来税务风险很大。

ahui98

合作建房的要求太苛刻了，可操作性不大