加强房地产税收管理新政策解读

爱就一个字

一、政策目的
            　　为了贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》精神，进一步加强对房地产税收的征收管理，用税收手段促进房地产市场的健康发展。三部门联合下发了《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号），其宗旨是抑制房地产价格的虚增；重点打击炒房地产现象，平抑房地产价格。由此，该通知提出了“普通住房”的概念，划定了产权所有人在控房时间上的征税与免税界限。

            　　二、政策内容
            　　（1）该通知首先强调了各级税务部门与房地产管理部门、财政部门的合作关系，要求做到信息共享，明确了房地产管理部门的责任。
                （2）该通知明确了普通住宅的界定标准，征税范围、征税标准，扣除凭证等问题，限定了执行时间。
                我市确定的相关内容如下：
                （1）关于普通住房标准的规定
                我市享受税收优惠政策的普通住房标准，按大连市人民政府确定并公布的普通住房标准执行。
                目前我市市内四区享受优惠政策住房应同时满足以下三个条件：
                ①住宅小区建筑容积率在1.0以上；
                ②单套建筑面积暂定在144平方米以下；
                ③中山区、西岗区及沙河口区实际成交价格暂定低于6000元/平方米，甘井子区实际成交价格暂定低于3600元/平方米。
                对不能同时满足上述三项条件的，一律按非普通住房标准征收营业税。
                其他各区、县（市）的各项标准在上述标准范围内，由各区、县（市）的同级房地产管理部门协同同级地税机关确定。
                该标准适用于契税的征收管理。
                （2）个人将购买房屋对外销售涉及税款征收的规定
               
            个人将购买房屋对外销售所产生的应纳契税、营业税及附征税费等由税务机关在房地产交易场所设立的“地税征收窗口”（以下简称“地税征收窗口”）负责征收；

                纳税人在征税过程中涉及的税收政策问题由各相关税政部门负责解释；
               
            各区、县（市）“地税征收窗口”所征税款的入库级次，按照《大连市人民政府关于完善财政管理体制的决定》（大政发[2003]94号）有关规定执行，大连市房地产交易中心所设“地税征收窗口”征收市内四区的营业税暂入市本级库。
                （3）个人将购买房屋对外销售涉税事项受理的规定
               
            单位或个人将购买房屋对外销售的，应在向当地房地产管理部门申请办理房屋权属变更登记的同时，向“地税征收窗口”报送登记房屋的坐落地、产权人、房屋面积、成交价格、评估价格、原购房发票、原房证复印件、契税完税证等资料。

                （4）关于抵扣凭证的规定
                纳税人在销售购入房屋应差额征收营业税的，其可扣除凭证为纳税人购入该房屋时所取得的由税务机关监制的销售不动产发票。
                （5）本《通知》执行前已办理了产权变更登记涉税问题的规定
               
            2005年6月1日前（不含6月1日），已在当地房地产管理部门及“地税征收窗口”申请办理了产权变更登记，在6月1日尚未办结产权变更手续的，其税款征收仍按原税收政策执行。
                2005年6月1日当天申请办理产权变更登记的，按本《通知》规定的税收政策执行。
            　　三、补充内容：
            　 （1）个人销售公建及非普通住房征收营业税问题
                根据《财政部
            国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）的相关规定，个人销售其购入的公建，如能提供购入不动产发票的，应按销售价减去购入发票上开具的购房金额后的余额征收营业税；对不能提供原购入发票的，应按销售不动产所取得的全部价款和价外费用征收营业税，对此不受2年的购买年限限制。

                根据《转发〈国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知〉的通知》（大地税发[2005]91号）及《国家税务总局  
            财政部  
            建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）等相关规定，个人销售其购入的非普通住房，两年内销售的，按销售该住房所取得的全部价款和价外费用征收营业税；2年以上（含2年）销售的，应按销售价减去购入发票上开具的购房金额后的余额征收营业税；对不能提供原购入发票的，应按销售不动产所取得的全部价款和价外费用征收营业税。

               （2）个人销售房改房征收营业税问题
               
            个人所取得的具有产权的房改房，只是在购入时房屋价款较低，或由分房单位负担了该房屋的部分购入价款，也属“购入的住房”。因此，在个人销售具有产权的房改房时，在目前未接到上级有关规定的情况下，仍按大地税发[2005]91号及国税发[2005]89号文件规定的相关政策执行。涉及到差额征收营业税的，对购入房改房产权时开具的收款收据可做扣除凭证扣除其记载金额。

                根据《营业税税目注释》（国税发[1993]149号）的相关规定，对转让房屋使用权的，视同销售房屋产权。
               （3）个人销售继承的房屋征收营业税问题
                个人办理房屋继承时，能够同时提供以下纳税资料的，不征收营业税。
                ①继承前原产权人身份证明及复印件（已死亡的，需死亡证明）；
                ②继承前原房屋产权证书及复印件；
                ③继承人身份证明及复印件；
                ④继承人与继承前原产权人关系证明（有户口簿的，提供户口簿）及复印件；
                ⑤继承公证资料及复印件。
                对不能同时提供以上资料的，一律按销售房屋的有关规定征收营业税。
               
            个人销售其继承的房屋应按大地税发[2005]91号及国税发[2005]89号文件的相关规定征收营业税。如该房屋原为购入住房的，以原产权证或契税完税证明上注明的时间来确定购入时间。但纳税人必须提供以下材料交“地税征收窗口”备案：

                  ①继承前原产权人身份证明及复印件（已死亡的，需死亡证明）；
                  ②继承前原房屋产权证书及复印件；
                  ③继承后房屋产权证书及复印件；
                  ④继承人身份证明及复印件；
                  ⑤继承人与继承前原产权人关系证明（有户口簿的，提供户口簿）及复印件；
                  ⑥继承公证资料及复印件。
                对不能同时提供上述资料的，一律按销售当时产权证或契税完税证明上所注明的时间确认购房时间。
                （4）个人销售赠与的房屋征收营业税问题
                 个人将房屋无偿赠与他人的，能够同时提供以下纳税资料的，不征收营业税。
                  ①赠与人身份证明及复印件（已死亡的，需死亡证明）；
                  ②赠与前原房屋产权证书及复印件；
                  ③受赠人身份证明及复印件；
                  ④赠与人与受赠人关系证明（有户口簿的，提供户口簿）及复印件；
                  ⑤赠与公证资料及复印件。
                对不能同时提供以上资料的，一律按销售房屋的有关规定征收营业税。
               
            个人销售其赠与的房屋应按大地税发[2005]91号及国税发[2005]89号文件的相关规定征收营业税。如该房屋原为购入住房的，以原产权证或契税完税证明上注明的时间来确定购入时间。但纳税人必须提供以下材料交“地税征收窗口”备案：

                  ①赠与前原产权人身份证明及复印件（已死亡的，需死亡证明）；
                  ②赠与前原房屋产权证书及复印件；
                  ③赠与后房屋产权证书及复印件；
                  ④受赠人身份证明及复印件；
                  ⑤受赠人与赠与人关系证明及复印件（有户口簿的，提供户口簿）；
                  ⑥赠与公证资料及复印件。
                对不能同时提供上述资料的，一律按销售当时产权证或契税完税证明上所注明的时间确认购房时间。
               （5）夫妻间或父子亲属间房屋更名或更名后销售房屋征收营业税问题
                夫妻间对其所拥有的房屋进行产权变更的，能够同时提供以下纳税资料的，不征收营业税。
                  ①原房屋产权证书及复印件；
                  ②原产权所有人身份证明及复印件；
                  ③更名后产权所有人身份证明及复印件；
                  ④结婚证或离婚证及复印件。
                对不能同时提供以上资料的，一律按销售房屋的有关规定征收营业税。
               
            父子间及直系亲属间进行房屋产权变更的，不按本规定执行；父子间及直系亲属间进行房屋产权变更确无销售行为的，按赠与或继承的相关本规定执行，有销售行为的，按大地税发[2005]91号及国税发[2005]89号文件的相关规定征收营业税。
               
            个人销售其夫妻间更名后房屋的，应按大地税发[2005]91号及国税发[2005]89号文件的相关规定征收营业税。如该房屋原为购入住房的，以原产权证或契税完税证明上注明的时间来确定购入时间。但纳税人必须提供以下材料交“地税征收窗口”备案：

                  ①更名前房屋产权证书及复印件；
                  ②更名前产权所有人身份证明及复印件；
                  ③更名后房屋产权证书及复印件；
                  ④更名后产权所有人身份证明及复印件；
                  ⑤结婚证或离婚证及复印件。
                对不能同时提供上述资料的，一律按销售当时产权证或契税完税证明上所注明的时间确认购房时间。
               （6）购入发票丢失征收问题的处理
               
            原购房发票丢失的，可由销售者协同“地税征收窗口”工作人员到房地产交易档案管理处查询，该工作人员应在查询所得发票复印件上签字，并将其存档作为扣除凭证。

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