房企将苦熬"生死百日" 杭州地产商何时受牵连

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日前，SOHO中国的老总潘石屹，在接受媒体采访时，突然抛出了“房地产百日剧变论”--未来100天是很多房地产公司发生剧变的100天。这一论调的份量如同王石的“拐点论”，在地产界掀起了一场不小的波澜昨日，SOHO中国相关人士向本报记者澄清：“潘石屹所讲的‘百日’，并不一定是确切的100天。只是叙述一个大方向、大范围。”但昨日，我们仍然从潘石屹的博客标题中，清晰地看到“未来100天内中国房地产企业将发生剧变”的标题文字。
即便SOHO中国董事长潘石屹所述的“百日”仅是一个虚数，且让我们以100日为界限，来记录今后的100天内，房地产业会发生怎么样的变化。100天，并不长。我们将以“百日倒计时”的方式，逼近新闻真相。
预测：3个月后剧变显现
“对于部分高速扩张、大量负债拿地的开发商而言，将会率先出现问题，‘优先’出局。”昨日，知名房产专家蔡为民向本报记者表示，而对于重视品牌维护、有足够现金流的优质开发商，在此轮调整中，抵抗风险的能力会比较强。
蔡为民说，3个月后就会出现剧变，但由于上海还是拥有较为强的市场需求，因此上海的开发商将在最后受影响，预计150日以后才会出现影响。蔡为民亦表示，“百日剧变”是完全有可能实现的。但并不一定是“尸横遍野”，更多的可能是，部分房地产企业开始“没落”。
潘石屹曾表示，任何一个国家的房地产市场，都无一例外地需要大量资金的支持。但目前国内、国际经济形势压力很大。尤其中国在高通胀的压力下，实施从紧货币政策，因此，房地产企业的调整已经近在眼前。
对于开发商今后的资金来源，蔡为民指出，首先，使用虚假的销售率来骗取银行贷款。其次，以高出银行现行利率4倍以上的利率获得贷款；第三，用土地去抵押，从而获得融资；而最为直接、也是最理想的方式，是销售楼盘。
蔡为民同时认为，开发商持有土地的区位，将直接影响房地产企业倒闭的时间。好地段的土地，开发商可以用来转让或抵押，以延缓倒闭时间

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现状：几家欢喜几家愁

2008年的中国房地产业，注定是现金决定“发言权”的时代。对于众多活跃在开发市场的房地产企业而言，“这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代。”

昨日，万科（000002）发布公告称，今年第一季度，公司累计销售面积114.5万平方米，销售金额101.0亿元，分别比07年同期增长82.9%和119.1%。2008年3月份公司实现销售面积71.9万平方米，销售金额66.8亿元，分别比07年同期增长147.1%和227.5%。

独家:房企年报？政策？“弹花一现”？

而第一季度，对于另外一个上市公司而言，或许并不是一个“好时代”。昨日，光华控股（000546)）发布公告称，预计2008年第一季度业绩亏损650万元。

瓶颈：货币政策从紧，IPO搁浅

昨日，高力国际发布的最新研究报告称，严格执行的金融紧缩政策，给开发商的资金来源带来相当大的挑战。

报告称，一方面，各大银行受到央行与银监会的政策指导以及信贷收紧的影响，开发商获得银行方面资金支持的难度大为增加。另一方面，证券市场严格控制房产企业，3月证监会明确表示了初次上市企业募集资金不得用于购置土地，而恒大企业等诸多内地房企赴港上市之路又因为整体国际经济形势逆转、市场转淡而暂时搁浅。

对于恒大IPO搁置，潘石屹认为，这将是2008年中国房地产界最具标志性的事件。恒大IPO的搁置不光影响到恒大，还有跟在他后面的40多家准备上市的房地产公司。总体来说，2008年，中国房地产公司所面临的金融环境非常困难。现在中国内地从紧的货币政策，致使国际资本市场这条路又被堵死了，所以，未来100天，是很多房地产公司发生剧变的100天。

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宏调政策发力房产老板“发软”

昨日，国家统计局公布的最新数据显示，一季度企业家信心保持稳定，信心指数为140.6，继续置于景气高位并与上季度持平。而房地产业企业家一季度的信心指数为131.1，回落6.8点。

北孚地产研究所所长刘光东指出，宏观调控力度的加强，信贷政策从紧以及之前的政策的发力，使得房地产业企业家普遍信心不高。(来源：每日经济新闻  李丽)

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楼市异动不断"悬疑"生 二三线城市谁将受牵连

近期楼市纷繁芜杂：在南方楼市寒气逼人的同时，上海房地产市场已然是“小阳春”；在不少房企为资金唉声叹气的同时，有人却在大笑“机会来了”；在不少资金驻足观望的同时，外资毫不犹豫大肆“建仓”……种种互为矛盾的表象，令房地产市场的走势方向难辨，悬疑顿生。

悬疑一：

二三线城市将受“牵连”？

观察楼市风向的变化，带有一定“风向标”作用的一线城市楼市表现首先应该引起关注。然而，一边是广州、深圳真有“寒流”，一边是北京、上海似在“假摔”，房价走势依然让老百姓感到一头雾水。与此同时，对于楼市“多米诺骨牌效应”的预期正在蔓延，二三线城市的房价是否会受“牵连”备受市场重视。

“由于房地产自身的区域性特征十分明显，尤其是珠三角、长三角、环渤海、中西部等区域房地产发展周期特征更是不一。”上海易居房地产研究院副院长丁祖昱的这一区域性理论一直为业内普遍认可。易居中国上周发布的2008年房地产市场发展走势研判报告判断，在政策调控下，炒房者逐步退出市场，二三线城市的楼市需求将以刚性需求和改善性需求为主，并在今年进入调整期。至于房价，经济适用房和廉租房的入市使得许多二三线城市年初价格出现下调，但今年中后期整体市场将走出低迷，价格增长则趋于缓和。

报告甚至对具体城市的情况作出了预测，如杭州、南京、石家庄、贵阳等前期发展较快的城市，今年的房地产投资和需求都将有较大萎缩；厦门、武汉、福州等可保持稳定；宁波、苏州、重庆、西安等将呈现交投放大的走势；合肥、哈尔滨、无锡、太原等新兴城市则将保持一定的价格涨幅。

上海五合智库顾问有限公司总经理邹毅则提醒，今年的房价涨跌还取决于政府对于市场的干预程度，地方的落实情况显得更为关键。

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悬疑二：

开发商需杀出资金“血路”？

对于各地楼市所受到的不同程度的影响，开发商也是忧心忡忡。复旦大学房地产研究中心副主任华伟指出，金融是房地产业的“血脉”，但在宏观调控持续、融资渠道缺乏的情况下，许多房地产企业面临巨大的资金压力，同时，房地产业的“暴利时代”也一去不复返。

的确，开发商以往的“暴利”价值链已经受到多方面的冲击。如房企上市路途崎岖，近期内地房企境外上市受阻已引起业内高度关注；又如土地市场偃旗息鼓，连香港地产巨头都“忍无可忍”地在年报中直陈对内地地价飙升的反感和忧虑。

“受制于外部经济环境和国内宏观形势，金融政策今年对房地产的调控重点将放在信贷投放的调控上，‘无钱可借’将是今年最困扰开发商的问题。而中国证监会强调房贷IPO融资禁拿地与银行层面信贷政策从紧的取向更是一致的，加上土地储备管理办法的实施和各地住房建设计划的公布，今年土地市场的变化因素将逐步减少，伴随着更加规范的土地市场运作及未来可预期的土地供应，开发商的行动必须趋于理性。”邹毅表示。

更有不少人发表了“开发商会大量倒闭”、“房地产行业捉对厮杀、清理门户即将到来”的观点。从目前开发商的反应来看，大开发商似乎正在做被中小开发商“傍”的准备。如万科就在年报中明确表示，“行业的集中化是必然趋势。”万科一位执行副总裁前不久还在上海表示，中国房地产行业的集中度还很低，万科目前的市场占有率也仅2%，这说明未来市场“整合机会大”。

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悬疑三：

外资无惧调控掉头“抄底”？

内地楼市还在“摇摆不定”，外资又想来“凑热闹”了。越来越多的业内人士开始担忧，楼市的低迷或恰恰给外资带来了很好的“抄底”机会。[延伸阅读]:只唱空但不做空 外资抄底中国楼市机会显现？

已有公开信息显示，商务部透露去年有高达800亿美元的热钱流入中国房地产市场。而且，虽然政府“限外”的严厉态度未变，但内地楼市长期向好、人民币升值步伐加快等使得境外资本仍在不断地涌入。

如上月荷兰国际投资管理公司宣布了一项新的房地产基金计划，继续加码投资内地楼市；香港太古地产日前在北京宣布成立中国内地的地区总部，并表示未来发展重心将转移至内地；从事商业地产的台湾汉华商业管理机构近日在上海表示，台湾多家知名财团已经准备以多种方式与大陆产业界进行合作。

当然，对于境外热钱带来的楼市“外患”，政府不可能熟视无睹。从宏观上看，国家加强限制外资流入楼市的重要原因是遏制人民币升值造成的热钱冲动，因为这些热钱一旦抽离出境，会给国内资本市场带来极大的不稳定性。而对于楼市，在市场人士看来，如果大量境外热钱继续涌入内地楼市，房价大跌的可能性不大。

不过，业内人士透露，年初有关部门已称要在符合WTO规则的情况下，合理运用各种调控手段限制外商投资房地产市场。相信今年对楼市外资的控制还会加紧。(来源：上海证券报  李和裕)