固定资产投资的提问

雪山飞鸡

做为房地产公司,如果将房子以投资方式卖给售楼公司,来避开土地增值税,是否需要开发票,如果要开发票,是税务局是否会确认收入,谢谢了

银河飞雪

我觉得这得不偿失

第一、你不能以明显低于市场的价格出售给售楼公司，也就是使用转移定价的节税效果并不明显
第二、售楼公司再次出售还得再缴纳一遍流转税，不合算

雪山飞鸡

我的意思是以长期投资的形式注入股本,这样,只交营业税,而售楼公司的以固定资产转让,是否土地增值税就会下降,因为成本价高上去了呀,以长期投资注入的话,是否要开发票,这样操作是否合算,还请指点

雪山飞鸡

如果版主有什么更好的办法还请指教

雪山飞鸡

自已顶一下,版主sos

银河飞雪

房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： ?
　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；?
        2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

摘自国税发〔2006〕187号                         国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知

银河飞雪

所以你这中操作方式，一节省不了土地增值税
二、投资到售楼公司变更产权还需要缴纳契税

银河飞雪

虽然以不动产投资入股免征营业税
但是销售公司出售时不是还得缴纳营业税吗

xiaofengcpa

一、以不动产投资入股，参与利润分配，共担风险，不纳营业税；
二、对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，应缴纳土地增值税；
三、如总版主所述，企业所得税视同销售；
四、由于投资环节不纳营业税，公司开具发票，税务部门是否认可，不开具发票，售楼公司只能以评估报告入成本，售楼公司再行出售，土地增值税扣除成本严格来说不会认可，而是以投资者的原如成本为准，而不认可入帐的评估成本（即使开具发票），个人认为这是严格的税务意义，并不代表实际工作中，税务人员一定查出或者一定能看透。在业务上售楼公司就是进行二手房交易了，土地增值税就会旧房转让进行税务处理，各地执行不一致，起码地产公司加计20%无法享受。

xiaofengcpa

关于土地增值税的问题
国家税务总局           2007/12/05
    问题内容：
　　尊敬的税官：您好！请教一个关于土地增值税的问题： A为自然人，2005年10月将其名下的土地投资到B房地产公司，拥有70%的股份。该土地购买原价为1000万元，评估价为2000万元，股东确认价为2000万元，B房地产公司以2000万元做为土地成本入帐。2007年B房地产公司开发的房地产销售完毕，进行土地增值税清算。我们认为B房地产公司在清算土地增值税时土地的扣除成本应为2000万元。理由是：财政部　国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字［1995］048号第一条规定：“关于以房地产进行投资,联营的征免税问题 对于以房地产进行投资,联营的,投资,联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资,联营的企业中时,暂免征收土地增值税.对投资,联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税” 虽然财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税[2006]21号第五条规定：“关于以房地产进行投资或联营的征免税问题 对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。 　　六、本文自2006年3月2日起执行。 ” 但该文件是自2006年3月2日起执行，所以我们认为对2005年10月的行为不应追溯。但税务机关的检查人员认为B房地产公司在清算土地增值税时土地的扣除成本应为1000万元。理由是：财税字［1995］048号第一条规定的是暂免征收土地增值税.对投资,联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税”，该文件不是说免税，只是说投资环节不征税，而是转让环节时要再征回税款。所以清算土地增值税时的扣除成本只认可购买原价1000万元。请问哪种做法是正确的。请给出具体的文件规定。非常感谢！  
回复意见：
您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税字[1995]48号文件第一条：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税”的规定。我们认为：以土地作价入股进行投资或作为联营条件，后又将房地产再转让的，在土地增值税清算时，应以其原投资、联营者为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为扣除项目中取得土地使用权所支付的金额。
　　上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。
　　欢迎您再次提问。