房地产信托贷款频收紧 股权融资受倚重

李晓春

房地产信托贷款频收紧 股权融资受倚重

在监管层对于房地产信托贷款的调控措施收紧之际，记者从多家信托公司了解到，今年年初以来，信托公司出于对宏观经济背景、风险控制、产品结构设计等考量，对于贷款类房地产信托产品变得慎重，相较而言，股权类房地产信托产品则更受倚重。

交银信托一位负责人在接受本报记者采访时表示，一方面监管对于信托公司开展房地产信托业务监管更趋严格，另一方面2010年房地产信托将会信托公司主要的业务方向之一，与贷款类房地产信托业务相比，他们更倾向于做股权类房地产信托业务。
有信托公司人士表示，房地产投资信托目前仅占据国内房地产贷款的0.7%，与美国等发达国家相比仍有很大的发展空间。
事实上，目前我国房地产信托产品以两种形式为主，分别是贷款信托和股权信托。其中，贷款信托是目前房地产信托投资的主要形式，指信托资金用于贷款，所募集资金以贷款方式专项用于项目开发建设，比如，中煤信托曾发行的“太阳星城贷款项目集合资金信托”产品。而股权信托，则指信托公司从房地产开发公司购买房地产的全部和部分产权，依靠经营房地产来获取收入。此前，北京国投推出的“法国欧尚天津第一店资金信托计划”就属于此类。
而随着中国经济走势、监管层对于房地产信托市场的调控措施正在收紧。就在春节前，银监会下发《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，进一步提高了对信托公司发放贷款的房地产开发项目的要求，明确要求信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。

“我们对于房地产信托贷款一直比较慎重的，在审核房地产开放项目贷款时，一般都会要求它们‘四证’齐全等。”某信托公司一位业务负责人昨日告诉记者。“我们对贷款类信托一直把关都比较严的。”

与此同时，2010年多家信托公司对于股权类房地产信托更为倚重。今年2月下旬，新华信托就发行了一款名为“西河名邸项目投资集合资金信托计划”的房地产权益类信托产品，发行规模为10000万元至15000万元。在该产品结构中，其中7000万元信托资金将用于受让北京和泓置地有限公司拥有的对天津和泓房地产开发有限公司的应收债权8000万元及天津泰达和泓房地产开发有限公司拥有的对天津和泓房地产开发有限公司的应收债权6110万元，其余信托资金用于受让天津和泓房地产开发有限公司100%股权，取得信托收益并分配给受益人。

一位信托业内专家认为，贷款类房地产信托产品设计过于简单，技术含量较低，信托公司从事此类业务时虽把关较严，却也难以掌控，“一旦项目风险曝露，信托公司自身也难以充分应对”。
“股权类房地产信托产品结构则相对复杂，技术含量更高。从风险管控角度来讲，信托公司更容易把握风险、这类产品也相对安全。”该专家认为。