浅述房地产开发项目成本、质量和绩效的平衡分析

朵朵爸

作者：杨光清

房地产开发项目的属性：房地产开发项目的所有工作都以项目为特征，每一个项目都作为一个独立成本的核算单元，有其自己的盈亏报告，开发商的总利润就是所有的项目利润之和，因此地产开发项目是项目驱动型。

在驱动型项目管理过程中，项目经理总是在开发项目全寿命周期内追求成本、进度、绩效的合理组合，以此达到本项目的开发目标。要实现公司的开发目标，就要求项目经理根据项目开发计划进行时间、成本、绩效进行平衡、平衡分析。有经验的项目经理在危机出现时，心中预先已想好的合适的时间、成本、绩效平衡和平衡分析，并认识到平衡分析是持续思考过程的一部分。没有经验的项目经理，在危机出现时可能会出现脚痛医脚、手痛医手这种疲于应付的局面。

房地产开发项目总是基于约束条件下而进行的。从大多数开发项目的开发实践分析，在项目定义阶段，绩效、时间是两个重要约束条件；在实施阶段，成本是一个重要约束条件；在项目竣工验收阶段，时间是一个重要约束条件。如果一个开发项目，上述三个要素都是固定的，那么除了全部成功以外没有别的选择。如果上述三个要素都可以变动，那么项目就没有了任何约束，也就是失去了平衡。

平衡分析的方法：

1、在决策过程中，识别并了解冲突。

任何一个房地产开发项目，都有成本、进度、绩效管理和控制系统，以此比较实际结果与计划的差异，通过偏差分析来仔细研究成果，并提供状态报告，以保证实施正确行动并解决问题。

首先，要检验早期警报来源和情报资料的正确性，回答下列问题：

这些信息与本项目相关吗？
信息及时吗？
数据完整吗？
什么因素促使这种情况出现并存在？
如何确认信息是正确的？项目管理培训
如果信息是真，对本项目而言意味着什么？

理解冲突的潜在原因，进而理解三要素平衡分析的理由，大多数理由按帕累托原则可以集中为：
人的误差或事故；
不确定性问题；
没有料到的问题。

2、对项目目标进行全面检查。

房地产开发项目目标通常决定着成本、时间和绩效之间存在的变化幅度。
目标检查的内容为：
项目目标；
项目发起人关于项目整体目标和战略计划；
工作描述；
进度、成本和绩效描述；
资源消费与计划。

3、分析项目环境和状态。

对房地产开发项目的实际成本、进度和绩效与初步或修改的项目计划的进行详细比较。在分析项目环境和状态十，着重解决如下问题：

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