万科的忧虑与蜕变

朵朵爸

有远见的企业一定是在形势最好的时候保持最清醒的头脑，从而先行一步

　　岁末年初，正是回顾与展望之际，而万科却再次陷入漩涡。在2009年度中国房企销售排行榜中，尽管万科再次占据了销售额与销售面积两项年度第一，但后来者虎视眈眈，超越万科的声音再次响起。对此，王石表示，“有关大小的问题，很多人都和万科比，说马上要超过万科。因为他们不知道万科拥有什么，万科已经不是在数量上的增长，万科在蜕变，蚕蛹已经快变成蝴蝶了。”

　　那么，地产行业的现状是什么呢?

　　首先，从发展模式上来看，大多数房地产企业还处于粗放型增长的阶段，中国房地产公司的发展严重依赖通货膨胀。据统计，即便是万科，房价上涨对其销售毛利率的贡献也在8%左右，约占其比重的1/4;房价上涨对其销售净利率的贡献约7%，占其比重超过一半。换句话说，万科一半以上的净利润是由房价上涨带来的，而这却是中国房地产公司普遍存在的现象。这就是为什么一再爆出地产商囤地、捂盘丑闻的重要原因。然而，在中国经济和社会结构调整的背景下，严重依赖通胀，靠规模和速度的增长模式终究会过时。

　　其次，从战略上而言，房地产商也大多缺乏未雨绸缪的谨慎态度。中国房地产行业虽然诞生了不少年销售额数百亿的大公司，但迄今为止，一直处在“靠天吃饭”的水准上。绝大多数的房地产企业面临周期调整的时候，几乎是采取“死扛或硬挺”的办法;而行业火热的时候，又个个失控地去抢“地王”。2008年的行业调整，让整个行业都一片愁云惨雾;而后托福金融危机，房地产行业获得了拯救，避免了洗牌;天量的信贷又催生了巨大的泡沫，于是很多企业看到喜气洋洋的数据后又开始变得兴奋不已。

　　有远见的企业一定是在形势最好的时候保持最清醒的头脑，从而先行一步。那么，万科是如何在蜕变呢?

　　首先，在发展方式上，万科依旧在坚定的推进“住宅产业化”和绿色住宅项目，并取得了一些成果。在王石看来，“住宅产业化”将是万科未来的核心竞争力，而之所以万科要先行一步，则是在为未来的生存危机做准备。此举避免了将来面临国家产业政策调整时，大型房地产企业船大难调头的难题。在哥本哈根会议之后，出于低碳经济和节能减排的考虑，中国政府对于现有房地产开发模式的政策调整，将是迟早的事情。早准备，早收获;晚筹备，则被动。

　　其次，万科在管理平台上也进行了调整。一般而言，在经营规模达到400亿～500亿元后，企业都会遭遇一个‘坎’，都会进入一个更换管理平台的调整期。这个时期，应该在行业发展尚且良好的外部形势下，尽快抓住时机，完成调整。万科的主动调整便是进军商业地产，在其未来的开发模式中，80%做住宅的定位不会改变，其余20%将开发持有型物业。预计未来三年内万科将建成220万平方米商业配套。除了养老物业、酒店外，万科还将参与旧城改造、旅游地产、多功能物业开发，覆盖全面产品线。无疑，不论未来几年行业形势如何变化，万科都已打下了很好的基础。

　　所有这些调整，都源于王石对房地产的泡沫充满了忧虑。“不管现在怎么好，泡沫总是会破的，中国的经济你不仅要看今年、明年，还要看到十年之后。万科是不赌的，万科不预期超额利润，但如果你看到未来的绿色建筑是必然方向的话，你可以把万科作为潜力股。”王石说。