央企天价拿地的财务忧思

阿斯兰

央企天价拿地的财务忧思
盲人骑瞎马，夜半临深渊。有什么比这更可怕的？这样糟糕的处境真的会成为现实吗？但是央企天价拿地的消息频频传出之后，我们不能不为这些央企的财务前景，深感忧虑！
      2007年空前规模的金融危机爆发，全球一片哀鸿。各国政府为此付出了巨大的努力，尚不能说金融危机已经过去，但是在此期间频频传出央企天价那地的消息，十分的不协调。
      从财务的角度看看这些天价拿地的央企蕴含的巨大风险，以下分别从风险、资金、成本角度分析天价拿地的央企的风险。
      一、风险
      这些天价拿地的央企，如中化等，房地产并非其主业，贸然进入一个新的领域风险可想而知。何况他们进入的是一个风险积聚了很久的行业。
       再看看行业风险。
       97年亚洲金融危机之后，政府在培育新的增长点看中了房地产相关产业链长的优势，决心把房地产培育成支柱产业。随着住房制度的改革，从2001年至2008，房地产是中国当之无愧的第一支柱产业；是中国地方财政最主要的收入来源。
       从2004年起，房价以令人瞠目的速度在一线城市疯涨，并席卷二线、三线、四线城市。
       房价的飞涨，也让百姓的住房梦充满苦涩，2007年下半年政府本有重手调控之意，但由于全球金融危机的冲击，2008年中期不得已又让房地产成为拉动内需的主角。房价在度过奥运之后的惊心动魄的几个月之后重拾升势，并如脱缰之马绝尘而去。北京的一套住房已经超过百万，不仅仅是把祖孙三代套牢的问题，现在的年轻人很多人两辈子也挣不到一套住房。北京如此，其他地方更加不堪。电视剧《蜗居》深刻反映了高房价对人们生活的和人性的扭曲，触动了人们心中隐藏的最痛的地方，因此才如此热播、广泛共鸣。
       居住的人群渐渐的连蜗居的资格都没有，沦为看客，场中忙碌的只能是投机客了。最近北京出现拼团炒房，同学、朋友 或者亲戚共同凑首付炒房，购房时更本不太关心布局、装修等细节，过几个月转手卖出，就能挣到大钱；最近一两个月因为房价涨的太快，二手房买卖频现毁约，毁约的借口也千奇百怪。  
       如此火暴的场景，任何头脑正常的人不难感觉到异样，即使政府不出手进行调控，泡沫的破灭也是迟早的事。何况这次政府出手既快又狠：
       中央经济会议，不再提及房地产业是支柱产业；
       国务院会议，提出“遏制”房价过快增长；
       二手房转让免营业税的持有年限恢复到五年；
       拿地首付比例增加到50%！
       如此疾风骤雨的出手，难道还不能感觉到山雨欲来的味道？央企虽然市场感觉比较迟钝，但是最具有政策敏感的，然而这一连政策出台之后，依然传出央企天价拿地的消息！   
       “17日,央企保利地产旗下保利（北京）房地产开发有限公司用30.4亿元的高价拿下北京朝阳区东风乡高井村居住混合公建用地。　　据中国不动产研究中心（CRRC）计算,该地块规划建筑面积129326.7平方米,容积率为2.8。根据30.4亿元的价格计算,最终楼面价达到23506元/平方米,溢价率高达313%,至少要卖到3万元/平方米,才可以保证有利可图。”
       如此疯狂，除了利令智昏，还有什么能够解释？
       诚然，政府并不希望房地产崩盘，房地产崩盘，对于整个国家来说，都是灾难。但是疯涨的房价难以持续，却是即将到来的现实。
       到时候，这些天价拿地的央企就会发现，疯狂抢来的不是财富，而是灾难！
       二、资金
       央企天价拿地频传是金融危机才有新鲜事，资金才是其无往不胜，让在房地产业浸润了二三十年的王石、潘石屹等巨头无奈，让任志强等巨头牢骚满腹的至胜武器。
       央企的资金才那里来？其实央企的资金并不是一直宽裕的，否则，股市开立的初衷也不会是为国企解困。但是在四万亿投资和之后的天量信贷之后，国企沐浴在钱雨之中。
       虽然银行贷款也注重风险管理，不会直接给予房地产项目如此多的贷款，但是央企规模大，资金混在一起，暗度陈仓是很容易的事情。
       只是天量信贷是非常时期的非常之举，当经济刺激产生作用之时就是政策退出之日。
当金融对其他经济成分恢复供应的时候，投向央企的信贷资金是必然的事情，而从拿地到收回资金还需要一个较长的周期，当过量的资金供应从央企回流时，这些高价拿地的央企就会发现暗度陈仓不是一件好玩的事情，相反主业所需的资金被房地产占用了，如果房地产因为调控销售不畅，那简直可以说糟糕透顶了！
       三、成本
       房地产是一个生产周期较长的过程，天量贷款的时候利率处于历史底位，随着经济的复苏和退出政策的执行，利率进入上升通道是必然的事情。这些天价拿地的央企是难以保持目前的低资金成本的。
      同样，房地产是一个专业性比较强的行业。很多天价拿地的央企是第一次进入这个领域，加上央企的成本约束比民营企业要松弛的多，与那些成熟的民营房地产巨头相比管理成本也要高出许多。
      在资金成本最低、土地成本最高、房价最高的时候进入房地产业，那些乐观决策在利率进入上升通道、拥有最高的土地成本，加上管理成本高企，面临房价下降的市场情景，能否和经过多个市场周期的民营房地产巨头竞争中实现也是很大的问题。
      盲人骑瞎马，夜半临深渊，这些天价拿地的央企，其财务前景实在黯淡！