房地产开发信贷收紧 资金压力促部分开发商降价

嫦娥一号

2010-02-09 06:58   张忠安   广州日报

　　资金压力或促使更多开发商降价销售
　　记者日前获悉，部分银行已开始对房地产开发贷款实施严格控制，同时，房企股市融资也连连受阻。专家表示，如果开发商在一个季度内无法获得有效的周转资金，降价销售可能成加速资金回笼的唯一办法。
　  在宏观政策基调的指引下，个人房贷已经收紧，而开发商想要拿到银行贷款也并非易事。有开发商表示，目前申请银行贷款没有以前那么容易，而银行人士对记者称，现在银行对开发商一般都不能放贷。
　　广州某股份制银行项目经理对本报记者表示，按上级政策规定，现在不仅个人房贷收紧，就连开发商企业的信贷也开始收紧。该人士透露，中央近期连续出台政策组合拳调控房地产行业，银行对房地产开发企业贷款的态度变得谨慎，贷款审批更加严格。而某国有银行也告诉记者，该行对开发商信贷还是设定比例上限，但目前将该上限小幅下调。而招商银行在券商分析师交流会上也明确表示，该行对房地产开发贷款有上限控制。
　　另据媒体报道，某国有银行今年初就下发了新的房地产行业贷款指引，信用贷款不允许再放，开发商所有贷款需要有抵押或者担保。
　　这也印证了开发商的说法。“现在去银行贷款没有以前那么容易了。”东莞某开发商负责人坦言。“去年很容易就能拿到的贷款现在要通过层层严格审批，最后还不一定能拿得下来。”
　　“现在主要是抢贷的开发商太多，但信贷整体规模不会大幅下降。”地产专家韩世同对记者表示。
　　股市融资
　　资本市场融资难上加难
　　银行贷款难拿，而目前通过资本市场融资这条路也不好走。
　　有消息称，房地产企业上市融资或者在资本市场融资，不仅需要证监会的审批，还得先过国土资源部这一关。国土资源部正配合证监会，对部分申请IPO和再融资房地产企业中的涉嫌违规用地项目进行清查。近日有投行人士透露，证监会已采取措施，暂停地产或与地产相关的上市公司通过股市进行再融资，以抑制房价泡沫。与此同时，近期至少有30多家地产企业放弃了上市计划。
　　就连已经上市的房企，在股市大跌的环境下，要想从股东手中捞到钱也并非易事。
　　今年年初以来，沪综指从3300点，最低下探到2800多点，部分公司的定向增发再融资计划也陷入了窘境。在30家跌破增发价的公司中，地产公司有12家，占比达四成，涉及再融资规模接近280亿元。这些公司要么调整增发价和发行规模，要么就被迫放弃再融资计划。从目前的情况来看，如果市场继续走弱，多数公司会选择前者。
　　日前，华业地产也发布公告称，拟将定向增发募集资金总额由不超过20亿元下调为不超过17亿元。中恒集团称将增发数量由3000万股~5000万股下调为1000万股~4000万股。
　　融资的受阻必然会对地产公司的现金流和扩张能力形成进一步的压力。
　　楼市现状
　　广州有楼盘已悄悄降价
　　虽然部分开发商1月份销售依然火爆，但仍掩饰不了业界对整个行业资金链的担忧。有专家认为，开发商企业通常的流动资金只能满足一个季度，如果市场观望进一步加重，各种融资渠道不畅，降价销售，加快资金回笼将会成为趋势，房价拐点也将提前到来。
　　最新数据显示，包括万科、富力、碧桂园以及合景泰富等开发商今年首月销售均表现不错，但韩世同表示，“目前市场销售良莠不齐，这些企业销售得好，但更多企业销售回笼出现困难，有些甚至是零网签。”
　　他认为，从现在的情况看，市场已经出现变化，“开发商所有的资金都依靠市场，如果成交萎缩得太厉害，IPO首先反应，增发也受限，而且债券也不一定能发出去，最后才会反应到银行。”
　　也有分析人士认为，现在楼市已进入早期收缩阶段，即交易量开始出现明显收缩，但房价还未出现明显下跌。如果开发商融资受阻，成交量继续下滑，降价销售，或变相促销可能会提前到来。
　　记者日前踩点发现，开发商涨价冲动已经有所抑制，部分楼盘还出现“含羞”降价。
　　在广州东部某小区，此前9000多元的均价现在变成6500元~7500元/平方米。此外，在海珠区某商务中心写字楼，其均价也出现松动。该写字楼均价为15000元/平方米，而去年最高的时候均价卖到16000元以上，工作人员告诉记者，现在是清盘，价格相对低了一点。不过，房地产营销策划专家谢逸枫对记者表示，该商务中心销售人员清盘是站不住脚的，“目前在销售的楼层很多，并且整层的至少有10层以下未销售。”
　　谢逸枫表示，目前部分房企顶不住中央调控压力和市场利空的因素，不得不“割价”销售，以保持资金链的稳定。但对外界却非常“含羞”。“说是清盘，实际上是在逃避降价的事实。”