房地产政策十分明确 对货币不要抱侥幸心理

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近日，有媒体报道南京、杭州、福州等地多家银行相继暂停或者收紧二套房贷，静待加息。加息不至于，收紧货币是大势所趋。

    沿袭去年房地产走高的惯性，投资者对于房地产市场价格的提升充满憧憬，不过他们可能遭遇较大的打击，房地产贷款的收紧是大势所趋。不仅开发商的土地价款首付款抬高至50%，缩减了金融杠杆，个人房贷也在持续收紧的过程中。

    最近各个银行已经分别作出调整信贷的决定，政策各不相同。如个人房贷份额最高的建设银行表示，总行未发文取消或收紧房贷利率优惠政策，仍在央行和银监会房贷政策指引下，针对客户和地区不同的风险情况，对房贷执行差别化对待。而中行相关人士表示，中行目前并未停止新增贷款发放，为了把握信贷投放总量和节奏，保持贷款的可持续性，需要尽量做到按月按季均衡投放、更加注重信贷结构的优化和调整。据了解，中行已明确在北京市首套房贷的利率优惠折扣从原来的７折升至８．５折，同时对二套房贷审核将更为严格。

    从上述情况可知，银监会对于信贷额度进行了严格的管理，各个银行根据各银行不同的信贷额度对房贷利率与节奏进行了区别管理。从目前的情况看，中行所余信贷额度极小，因此收得最紧。

    这与中行补充资本金急迫性的新闻相辅相承。1月22日，中国银行发布公告，表示董事会决议寻求股东批准其进行新股发行，发行规模不超过决议案获股东通过之日该行已发行A股及/或H股各自总面值的20%。基于上周五收盘价，这意味着中行此次增发规模约为300亿美元。中国银行还表示，计划发行至多人民币400亿元可转换为A股的债券。该行是中国银行业在放贷狂潮后首家大举融资以支撑资产负债表的银行，说明中国银行的大规模放贷难以持续，而今年1月份中国银行的放贷又居于各银行的前列。

    大规模的贷款流向房地产市场，产生了2009年房地产市场的大泡沫，成为全球各国关注的金融资产泡沫之一。按照央行发布的数据，受房地产市场销售良好影响，房地产开发贷款和购房贷款同比增速持续加快。去年末主要金融机构房地产开发贷款和购房贷款同比分别增长30.65%和42.47%。去年房地产贷款新增超过2万亿元，占各项贷款新增额的20.9%；新增房地产贷款中，个人住房贷款占比达到69.7%。这样的数据十分可怕，证明去年的个人消费贷款有80%流向了房地产市场，金融机构的风险与房地产市场的涨落牢牢地捆绑在一起。今年对房地产进行微调正是题中应有之义，投资者与开发商不应该对于房贷收紧抱有任何侥幸的想法。

    2010年上半年，有可能延续去年房地产价格大幅上涨的惯性，继续出现房地产市场的火爆行情，但随着信贷与土地的收紧，房地产市场的泡沫会逐渐缩小。

    当然，房地产市场泡沫不会马上被刺破，吸取了前两轮行政手段打压房地产忽上忽下影响宏观经济的教训，此次政府主要通过货币手段，以及提供保障型住房改变市场生态，而不是通过数次加息直接刺破房地产泡沫。按照世界银行(World Bank)提供的数据显示，去年，建筑业发展是私营行业投资的主要推动力。其他行业扩张依然迟缓，因为全球经济疲态依旧，且国内工业存在产能过剩问题。并且，按照国家统计局总经济师姚景源的说法，房地产与汽车产业的支柱地位不能动摇，两个行业分别关联60、100个行业，不可以有太大的波动。

    政府下决心用市场的办法解决房地产问题，具体而言，就是不控制商品房市场，而加大低价房的供应。1月24日晚，北京市副市长陈刚在政务咨询会上表示，今年是中低价位房子大量入市的一年，而加大供应对房价上涨一定有抑制作用。政府对房地产市场的调控，过去更多的是采取行政手段，现在是采取引导市场这样更有效的手段。政府今年加大了保障房建设力度，市场上有一半是中低价房产，高价房产肯定会受大影响。更多的自住和改善型需求将进入中低价房市场，剩下的才是商品房市场。

    可以肯定，政府试图通过保障型住房，或者通过经济适用房，将大部分人纳入保障体系，同时能过商品住宅回笼资金。这是市场化的手段，现在的关键是，政府有多少土地和资金用来建设保障型住房？保障型住房若成画饼，所谓市场调控也就是无本之木。