企业土地增值税的税收筹划

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　摘要：土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税纳税筹划方法主要是根据土地增值税的征收政策，努力降低土地增值额，从而降低土地增值率，享受土地增值税免征或从低征收。现举例说明企业土地增值税的纳税筹划方法。

　　一、利用普通标准住宅土地增值税免征政策

　　【例】万均房地产企业建造普通标准住宅2幢,售价定为2,600万元，开发成本等扣除项目金额合计为2,000万元，该企业应纳的各项税金计算如下：

　　应缴纳营业税=2,600万元×5%=130万元

　　应缴纳城市维护建设税=130万元×7%=9.10万元

　　应缴纳教育费附加=130万元×3%=3.90万元

　　扣除项目金额合计=2,000万元+130万元+9.10万元+3.90万元=2,143万元

　　土地增值额=2,600万元-2,143万元=457万元

　　土地增值率=457万元/2,143万元=21%

　　应缴纳土地增值税=457万元×30%=137.10万元

　　企业税前利润=2,600万元-2,143万元-137.10万元=319.90万元

　　应缴纳企业所得税=319.90万元×25%=79.975万元

　　企业税后利润=319.90万元-79.975万元=239.925万元

　　纳税筹划思路：企业土地增值率为21%，根据土地增值税征收细则对于纳税人建造出售普通标准住宅的规定，“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过土地增值税细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20％的，免征土地增值税”。企业土地增值率临近免征点20%，可考虑重新测算并制定销售价格，适当降低销售价格，争取让土地增值率不超过免征点，具体方法如下：

　　设免征点销售价格为P,P=(1+20%)×(2,000+5.50%P)，解得P=2,569.5931万元，按此免征点销售价格，考虑将现行销售价格定为略低为免征点销售价格，如定为2,569万元，按此价格，该企业应缴纳的各项税金计算如下：

　　应缴纳营业税=2,569万元×5%=128.45万元

　　应缴纳城市维护建设税=128.45万元×7%=8.9915万元

　　应缴纳教育费附加=128.45万元×3%=3.8535万元

　　扣除项目金额合计=2,000万元+128.45万元+8.9915万元+3.8535万元=2,141.295万元

　　土地增值额=2,569万元-2,141.295万元=427.705万元

　　土地增值率=427.705万元/2,141.295万元=19.97%，低于免征点20%，可享受免征土地增值税，应缴纳土地增值税为零，

　　企业税前利润2,569万元-2,141.295万元=427.705万元

　　应缴纳企业所得税=427.705万元×25%=106.92625万元

　　企业税后利润=427.705万元-106.92625万元=320.77875万元

　　从上述计算过程可看出，经过重新测算制定销售价格的筹划，企业销售收入减少了2,600万元-2,569万元=31万元，但税后利润增加了320.77875万元-239.925万元=80.85375万元。

　　在进行此项筹划时要注意，对于重新测算并制定普通标准住宅的销售价格要考虑免征土地增值税税额应大于销售收入的降低幅度，确保企业筹划后的税后利润大于筹划前的税后利润。

　　二、分立销售合同，分散销售收入，降低土地增值额

　　【例】
华兴房地产企业建造的精装修住宅10幢,总售价定为8,000万元(其中毛坯房售价收入4,800万元，精装修售价收入3,200万元,建安成本合计3,800万元(其中商品房开发成本3,000万元，精装修成本800万元)，该企业应缴纳的各项税金计算如下：

　　应缴纳营业税=8,000万元×5%=400万元

　　应缴纳城市维护建设税=400万元×7%=28万元

　　应缴纳教育费附加=400万元×3%=12万元

　　扣除项目金额合计=3,800万元+400万元+28万元+12万元=4,240万元

　　土地增值额=8,000万元-4,240万元=3,760万元

　　土地增值率=3,760万元/4,240万元=89%

　　应缴纳土地增值税=3,760万元×40%-4,240万元×5%=1,504万元-212万元=1,292万元

　　企业税前利润=8,000万元-4,240万元-1,292万元=2,468万元

　　应缴纳企业所得税=2,468万元×25%=617万元

　　企业税后利润=2,468万元-617万元=1,851万元

　　纳税筹划思路：企业土地增值率为89%，适用土地增值税率达到40%，可考虑改变销售合同签订方式，将毛坯房销售和精装修装饰分别签订合同，毛坯房销售合同定为售价收入4,800万元，精装修装饰合同定为装饰收入3,200万元，总合同收入不变，但单个合同销售收入降低，从而达到降低土地增值额，适用较低的土地增值税率的目的。经分立合同后，企业应缴纳的各项税金计算如下：

　　1．毛坯房销售合同应缴纳的各项税金计算如下：

　　应缴纳营业税=4,800万元×5%=240万元

　　应缴纳城市维护建设税=240万元×7%=16.80万元

　　应缴纳教育费附加=240万元×3%=7.20万元

　　扣除项目金额合计=3,000万元+240万元+16.80万元+7.20万元=3,264万元

　　土地增值额=4,800万元-3,264万元=1,536万元

　　土地增值率=1,536万元/3,264万元=47%

　　应缴纳土地增值税=1,536万元×30%=460.80万元

　　2．精装修装饰合同应缴纳的各项税金计算如下：

　　应缴纳营业税=3,200万元×3%=96万元（注：装修营业税税率为3%）

　　应缴纳城市维护建设税=96万元×7%=6.72万元

　　应缴纳教育费附加=96万元×3%=2.88万元

　　企业税前利润（1+2）合计=4,800万元-3,000万元-264万元-460.80万元+3,200万元-800万元-96万元-6.72万元-2.88万元=3,369.60万元

　　应缴纳企业所得税=3,369.60万元×25%=842.40万元

　　企业税后利润=3,369.60万元-842.40万元=2,527.20万元

　　经过上述筹划，企业税后利润增加了2,527.20万元-1,851万元=676.20万元。

　　三、增加销售环节，降低土地增值率

　　【例】实华集团公司有一块土地准备出售给跃进公司，原土地购入成本为1,000万元，现准备6,000万元出售，该企业应缴纳的各项税金计算如下：

　　应缴纳营业税=(6,000万元-1,000万元)×5%=250万元

　　应缴纳城市维护建设税=250万元×7%=17.50万元

　　应缴纳教育费附加=250万元×3%=7.50万元

　　扣除项目金额合计=1,000万元+250万元+17.50万元+7.50万元=1,275万元

　　土地增值额=6,000万元-1,275万元=4,725万元

　　土地增值率=4,725万元/1,275万元=371%

　　应缴纳土地增值税=4,725万元×60%-1,275万元×35%=2,835万元-446.25万元=2,388.75万元

　　企业税前利润=6,000万元-1,275万元-2,388.75万元=2,336.25万元

　　应缴纳企业所得税=2,336.25万元×25%=584.0625万元

　　企业税后利润=2,336.25万元-584.0625万元=1,752.1875万元

　　纳税筹划思路：企业土地增值率为371%，适用土地增值税率达到60%，可考虑增加销售环节，利用二次销售的方法降低土地增值额，适用较低的土地增值税率。具体方法为实华集团公司将土地作价3,000万元出售给下属全资子公司实林公司，再由实林公司将土地作价6,000万元出售给跃进公司，通过二次销售的方法降低土地增值额。经筹划后实华集团公司应缴纳的各项税金计算如下：

　　应缴纳营业税=(3,000万元-1,000万元)×5%=100万元

　　应缴纳城市维护建设税=100万元×7%=7万元

　　应缴纳教育费附加=100万元×3%=3万元

　　扣除项目金额合计=1,000万元+100万元+7万元+3万元=1,110万元

　　土地增值额=3,000万元-1,110万元=1,890万元

　　土地增值率=1,890万元/1,110万元=170%

　　应缴纳土地增值税=1,890万元×50%-1,110万元×15%=945万元-166.50万元=778.50万元

　　企业税前利润=3,000万元-1,110万元-778.50万元=1,111.50万元

　　应缴纳企业所得税=1,111.50万元×25%=277.875万元

　　实华集团公司税后利润=1,111.50万元-277.875万元=833.625万元

　　实林公司应缴纳的各项税金计算如下：

　　应缴纳营业税=(6,000万元-3,000万元)×5%=150万元

　　应缴纳城市维护建设税=150万元×7%=10.5万元

　　应缴纳教育费附加=150万元×3%=4.50万元

　　应缴纳契税=3,000万元×4%=120万元

　　扣除项目金额合计=3,000万元+150万元+10.50万元+4.50万元+120万元=3,285万元

　　土地增值额=6,000万元-3,285万元=2,715万元

　　土地增值率=2,715万元/3,285万元=83%

　　应缴纳土地增值税=2,715万元×40%-3,285万元×5%=1,086万元-164.25万元=921.75万元

　　企业税前利润=6,000万元-3,285万元-921.75万元=1,793.25万元

　　应缴纳企业所得税=1,793.25万元×25%=448.3125万元

　　实林公司税后利润=1,793.25万元-448.3125万元=1,344.9375万元

　　经过上述筹划，实华集团公司合并实林公司税后利润合计=833.625万元+1,344.9375万元=2,178.5625万元，比筹划前实华集团公司税后利润增加2,178.5625万元-1,752.1875万元=426.375万元。