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（一）各种税的总结：
1．
纳税人自建的房屋对外销售，其自建行为应按建筑业缴纳营业税款，再按销售不动产征收营业税。
2．
房地产开发企业销售商品房时代收的市政费、邮政设施配套费等应计入营业额中作为价外费用征收营业税。
3．
房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房，应按规定征收房产税。
4．
房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付使用之次月起，交纳城镇土地使用税，房产税。
5．
房地产开发企业建造商品房的用地，原则上应按规定计征城镇土地使用税，但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征照顾，可由各省、自治区、直辖市地方税务局根据从严原则结合具体情况确定。
6．
房地产开发企业缴纳土地增值税的扣除项目的规定：
扣除项目=取得土地使用权所支付的金额①+开发成本②+开发费用+有关的税金+（取得土地权所支付的金额+开发成本）*20%
☆允许扣除的开发费用： ⑴能分摊且能提供利息证明的：（①+②）*5%+利息
⑵不能分摊且不能提供利息证明的：（①+②）*10%
☆有关的税金中不能扣除印花税（因其已计入管理费用中扣除）。
（二）。所得税的有关规定：
1．开发产品销售收入的确认：
①
一次性收款方式销售→实际收讫价款或取得了索取价款的凭据时确认。
②
分期付款方式销售→按合同约定的日期确认。（提前付款的，按实际付款是确认）
③
银行按揭方式销售→首付款于实际收到日确认，余款在办理转帐日确认。
④
委托方式销售，按以下原则确认：
A．支付手续费方式→按实际销售额于收到代销清单时确认。
B．视同买断方式→按合同规定的价格于收到代销清单时确认。
C．包销方式→按包销合同约定的价格于付款日确认，提前付款的，在实际付款日确认。
D．基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式→按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销清单时确认。
⑤．将开发产品先出租再出售的，按以下原则确认：
A．将待售开发产品转作经营性资产，先出租再出售的，租赁期间取得的价款按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。
B．将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
2．
开发产品预售收入的确认
预计营业利润额=预计开发产品收入*利润率（不得低于15%）
3．
开发产品视同销售行为确认收入：
①．将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；
②．将开发产品转作经营性资产；
③．将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；
④．以开发产品抵债；
⑤．以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。
4．代建工程和提供劳务收入的确认：
①不超过12个月的，按合同约定的价款或在合同完工之日确认；
②超过12个月的，采用完工百分比法按季确认。
③节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留规企业所有，应于实际取得时按市场公平成交价确认。
5．
发成本和开发费用的扣除
①．
销售成本=已实现销售的可售面积*可售面积单位工程成本
可售面积单位工程成本=成本对象总成本/总可售面积
②．
土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费
→ 属于成本对象完工前发生的，直接摊入相应的成本对象；
→ 属于成本对象完工后发生的，先在已完工成本对象和未完工成本对象之间分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊。其中由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。
→借款费用：完工前发生的，计入成本；完工后发生的，计入财务费用在税前扣除。
→开发产品共用部位、共用设施设备维修费：按实际发生额扣除，提取的维修基金不得扣除。
→土地闲置费：☆超地出让合同约定的动工日期而缴纳的计入成本对象的施工成本；
☆
因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定扣除。
→成本对象报废或毁损损失：☆单项或单位工程报废计入继续施工的工程成本；
☆
整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失直接在当期扣除。
6．
广告费和业务宣传费
①．
房地产开发企业广告费可在销售收入8%的比例内据实扣除，超过部分可无限期和以后年度结转。
②．
业务宣传费在不超过销售收入5‰的范围内可据实扣除，超过部分当年不得扣除，以后年度也不得扣除。
③．
新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。
7．折旧→房地产开发企业按规定将待售开发产品转作经营性资产，可以按规定提取折旧并可在税前扣除。否则则不可以在税前扣除 |
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发表于 2008-3-26 14:41:45
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