广州 个案楼盘销售利润率高达79.1%

许仙

2007年12月，深圳万科“降价”举动迅速转移到广州。尤其是万科金色康苑纯新盘以低于预期或同区域楼盘的价格入市，让万科广州楼盘降价的消息有了事实的佐证，同时，继深圳之后广州成为珠三角贴上万科“降价”标签的第二个城市。

　　新盘“低”开但利润不低

　　如今，万科金色康苑后期何时推出尚未确定，但曾轰动一时的万科金色康苑首次开盘“盛况”让广州业内人士仍记忆犹新。去年12月9日，位于广州康王路的万科金色康苑正式开盘，均价在13000元/平方米，远远低于宣传阶段的20000元/平方米均价，也低于周边楼盘富力盛悦居16000元/平方米的均价。

　　“从地铁站到楼盘短短的几百米距离中，站满了荔湾、越秀其他楼盘的宣传人员，导致所有从万科金色康苑方向走来的市民手里，都被塞了3张以上的楼盘资料。” 富力盛悦居销售人员如此回忆当时的情景。

　　据了解，不到两个小时，万科金色康苑首次推出的156套单元即全部售罄，销售金额逾2.1亿元。而当时广州市去年整体市场情况正处于一片冷淡之中，根据广州市国土房管局的数据，广州11月份一手房成交价格出现2007年以来的首次大幅下降，单月出现近两位数降幅是广州楼市近两年前所未有的。

　　“低”价入市是否会影响到万科的利润？

　　国金证券分析师曹旭特分析认为，万科金色康苑的楼面地价约为3200元/平方米，建安成本预计3000元/平方米，加上2500元/平方米装修成本，按目前价格计算，项目仍然能够保证约38%的毛利率水平。

　　而广州业内人士还指出，万科金色康苑与万科在广州的另一个新盘万科金色荔苑相邻，作为纯新盘开盘“低”开，不排除在后市大势转好后两盘联动再“高”走。

　　限价房中的“机会”

　　万科广州部分楼盘“低价”还有另外一个原因，简言之为“限价房中的机会”。

　　全国首批10个限价房项目在广州一经推出，立刻引来极大关注。2007年1月份，广州万科公司以最高房价6000元/平方米投标取得的科学城KXC-H3地块，即万科新里程项目，由于与广州万科城项目相邻，万科新里程成为万科城的其中一部分，万科再次形成了连片开发效应。

　　不仅如此，据广州业内资深人士透露，广州限价房用地多按照配“自留地”的方式出让，即开发商在拿到地块后可以留有部分用来自由规划开发，如可以做高档公寓，甚至别墅。

　　而万科新里程占地8.8万平方米，限价房仅为6万平方米，余下2万平方米为联排别墅，单价在2万元/平方米左右，单套售价300万至400万元。

　　根据万科地产(企业专区,旗下楼盘)内部人士介绍，万科新里程土地成本大概在2600元至2700元/平方米，建设成本2000元/平方米，总体而言，限价房销售利润率在10%以下，项目的利润主要靠别墅支撑。

　　除万科新里程为限房价外，广州万科金色家园、万科金色康苑、金色荔苑、金域蓝湾均为限户型楼盘。以万科金域蓝湾为例，2006年9月，作为广州首次推出的限户型地块之一，由万科与中粮联手竞得项目用地。2007年12月，万科金域蓝湾均价原定1.1万元／平方米左右，后来开盘9000多元-10000元／平方米，被认为万科广州“降价”的典型楼盘之一，284套房在2小时被抢购一空。而实际上，万科金域蓝湾的产品还包括高层洋房和别墅单位等，当时推出的只是75平方米的二房与95平方米的三房。如今，万科金域蓝湾正主推空中大宅和TOWNHOUSE，价格已经飙升至16000-18000元/平方米以及21000- 39000元/平方米。如果说去年底，万科金域蓝湾二房和三房“低价”入市会让万科利益有所损失的话，或许今年万科会在金域蓝湾的空中大宅和TOWNHOUSE中夺回来。

　　另据业内熟悉万科的资深人士向记者透露，万科金色家园是万科在土地二级市场上取得的，楼面地价为3000多元/平方米,　即使按折后价格24000元/平方米价格销售，毛利率仍较为可观。万科天景花园由于位居花都区，楼面地价仅448元，按照目前的房价来看，销售利润率高达79.1%，成本利润率高达381.0%。（详见表4）



成都 比周边楼盘房价平均高34.4%

　　成都是万科在京沪深穗四大一线城市之外，“降价”风所刮到的重点二三线城市之一。与其他城市不同，成都万科主要是针对青年置业进行优惠。实际上参与万科“08青年置业计划”的成都楼盘比周边楼盘房价平均高出34.4%。

　　2008年1月，万科成都全线降价被各大媒体“揭批”。尤其是位于成都蜀都大道上的万科魅力之城四期的电梯房，被爆料售楼处的报价4500-4600元/平方米，远远低于2007年12月前的6000元/平方米以上的价格，两个月中，同一单元楼中住宅的降幅接近30%。

　　首付款的“区域”优势

　　针对高达30%的降幅，万科魅力之城销售人员告诉记者，所谓总起价4500-4600元/平方米的房源，是一次性付款加上当时所有的优惠，套数不多，并不是每位买房人都能享受得到，该活动2月5日已经结束，目前楼盘均价为5000-6000多元/平方米。

　　万科魅力之城此次优惠活动被称为成都万科“08青年置业计划”。万科目前在成都的版图上有万科金域西岭、万科魅力之城、万科金域蓝湾、万科朗润园、万科双水岸5个在售楼盘。据介绍，“青年置业计划”是成都万科自去年12月30日和5家银行合作推出的一个置业计划，截止时间是2月5日，凡符合条件并在其开发的万科魅力之城、朗润园等5个项目购房的首次购房人，可由万科向银行“担保”，确保能办理下只需要交两成首付款、贷款利率下浮15%的房贷，且房贷手续由万科协助办理。实际上，根据央行有关规定，凡是符合条件的首次购房人，即便不用万科“担保”，按照规定，同样能申请两成首付并享受贷款利率下浮15%的优惠利率房贷。

　　带着疑问，记者对万科金域西岭周边的楼盘熙城国际、西锦国际，万科魅力之城周边的F (论坛 像册 样板间 视频1 视频2)M365、水岸雅居，万科金域蓝湾周边的龙湖三千里、蜜城等近10个楼盘进行调查了解得知，在成都，房贷趋紧的政策下发后，购房人申请房贷条件日益“苛刻”，很多楼盘即便是符合条件的首次购房人，也只能申请到三成的首付，利率也不一定能享受到下浮15%的优惠。而参加成都万科的“青年置业计划”，不仅可以确保符合条件的首次购房人能成功申请到两成首付、享受15%利率优惠，还能获赠2万元的置业基金。

　　个案楼盘销售利润率达55%

　　在对万科项目周边近10个楼盘调查后，《楼市》记者还发现，万科在售楼盘房价普遍高于周边楼盘。如，万科金域西岭目前均价为8200元/平方米，而周边楼盘熙城国际售价为6700元/平方米 ；西锦国际紧追万科魅力之城，均价为8000元/平方米；而优派的均价仅4300元/平方米；万科朗润园起价5260元/平方米，而与其同处温江区的尚西花郡均价为4800元/平方米；春江青龙湾均价则为3200元/平方米。

　　“万科为房产行业龙头老大，不论是品牌影响力还是楼盘品质，进入成都这样的二线城市，在买房人的心目中都较有威信，因此，售价也相对较高”，熙城国际销售人员坦言。

　　综合比较万科成都5大在售楼盘与周边楼盘，万科楼盘比周边楼盘房价平均高34.4%。由于定价较高，万科在成都的销售利润率也较高，一位不愿意透露姓名的成都业内人士向《楼市》记者透露，万科金域蓝湾土地成本约为1360元/平方米，加上建安成本以及其他费用，其销售利润率也会达到55%左右。而万科金域西岭土地成本为2295元/平方米，由于此楼盘为万科在成都建设的第一个精装修楼盘，即使含装修成本，销售利润率也会达到20%以上。

　　万科“降价”背后的得与失

　　正值万科在京沪深穗等城市的“降价”行动如火如荼开展之时，2月28日，万科发布公告称,在去年公开增发近100亿元的专项募集资金中,将有9.8亿元暂时不会投入到房地产开发的项目上,而是在今年8月27日前转用于补充流动资金。

　　优惠促销楼盘与补充流动资金遥相呼应，万科是否出现了现金流紧张？万科降价的真正动机当仁不让成为业内探讨的热门话题。

　　综合记者采访的多位业内专家及开发商观点，业内关于万科降价的观点有以下六个主要方面：一，万科发展模式和赢利模式的战略调整，万科由此前高定价的经营价值最大化向规模效益最大化转移。二，面对近期宏观调控压力，万科讨巧政府，获得好名声之时以争取日后获取保障性住房用地的有利条件。三，在房地产低迷时期降价销售以带给行业尤其是中小开发商压力，借此时机实现规模化扩张。四，在国家货币紧缩、打击囤地的大势下，加快开发速度和资金运转速度以快速回笼资金。五，在买房人观望情绪蔓延的楼市低迷期，赚得眼球效应并刺激市场购买欲。六，在王石“拐点”论的指引下，借机销售非优质房源以降低风险。

　　万科在公开回应“降价”事件的发言中，一再强调，并非降价，只是营销。本文对五大城市的调查结果中，一个又一个关于销售利润率以及房价上涨的数据足以证明优惠打折之损失或许相对于其利润而言仅是九牛一毛。

　　然而万科却得到了很多，一方面在上海、成都等地打折促销回笼资金，一方面将这些城市的土地再次揽入囊中。难怪业内人士感慨，万科看来并非不看好这些城市的市场前景而降价，否则何来动力，仅1月份就耗资29.94亿元连获4块土地。

　　快速拿地、快速开发、降价回笼资金还贷款，再滚动开发，跑步前进，万科才有可能完成十年规划中1000亿销售额的目标。公开数据显示，万科在2003年、2004年及2006年获取项目的平均楼面地价，分别为1078元/平方米、1126元/平方米和1861元/平方米，而在之前的主要收购中，平均楼面成本仅910元/平方米。在合适时机、选择合适的对象更多地通过资源整合方式获取项目资源或许也是“降价”事件中万科所能得到的对其最有利的方面之一。