【观点】国内五大房地产开发商点评

阿斯兰

　　有关国内房地产开发商的排行不少，基于不同的目的和排行方法，也就有了不同的排名结果。其中不排除个别机构为了特别目的，排出有利于相关企业的榜单。笔者长期观察国内外房地产开发商的相关情况，可算是比较熟悉的了，确实很难排定一个准确、权威的名次。原因在于除了开发商经营活动动态变化外，没有一个权威的标准来排行。衡量开发商的指标很多，有资产、收入、利润、市值等，还有土地储备、城市布局等。以下以近日——也就是11月11日的开发商上市市值进行排行，排行前十位分别是万科、中海、保利、华润置地、世贸、恒大、招商、陆家嘴、碧桂园、富力。排名在这里只是由头，重点在于点评一下：

　　1．万科
　　万科在深交所上市AB股，是目前规模最大的房地产开发商。11月11日，万科上市市值约1244亿元（人民币），略高于中海，但在总（净）资产、营业收入、销售额、现金流等规模指标上还是明显高于竞争对手。2009年，万科的总资产、销售额、净利润预计将分别突破1300亿元、600亿元和50亿元。作为国内最大的开发商，万科并非天生就是老大，从1988年开始做房地产起，直到本世纪初期，万科才超越中海、华润置地等，坐上第一把交椅。
　　万科房地产专业化战略无疑是成功的，但笔者最欣赏万科的是其价值观和行为原则，用《基业长青》一书中的标准来衡量，万科应该是国内最具“高瞻远瞩公司”潜质的开发商，王石是国内最具国际企业家特质的企业领导人之一。万科相对国内其它大开发商更阳光、少了权谋术，这在当下国内的大环境中是非常不易的。万科也并非完美，它的单一的住宅专业化战略从更长远看，还是需要检讨和调整的。
　　2．中海
　　中海很早在港交所上市，11月11日的上市市值约1237亿元（人民币），与万科相差无几，偶而也会超过万科。在国内，中海一直是万科最强劲的竞争对手，国内一些开发商排行榜有时会将两者并列第一。确实，中海的总资产、营业收入、销售额、现金流等规模指标与万科最为接近，而净利润指标近几年都好于万科。如果不是因为97亚洲金融危机和内地发展战略推进稍慢的影响，现在的国内房地产开发商的龙头老大未必是万科。在企业经营上中海更显老练，近些年来，中海经营效率高于万科，比如收入利润率、资产回报率等。2009年，中海的销售增长强劲，1-10月中海销售额和销售面积同比增长86.2%和96.8%，明显好于万科同比增长的35.2%和27.2%。
　　放眼国内，中海在企业社会关注度和影响力方面，明显落后于万科，在企业文化方面也显得内敛，这可能是其国有控股企业性质所决定的。对于中海，不能老是低调赚钱，在社会责任方面还是要多做一些事，呈现一个行业领先企业的社会价值。
　　3．保利
　　保利在上交所上市，11月11日的上市市值约937亿元（人民币），在万科、中海之后居第三位。保利无疑是近几年国内发展最为迅猛的大开发商，经营规模强劲扩张。2009年1-10月，保利销售额和销售面积同比增长154.9%和143.2%，增长率明显高于中海和万科，其中销售面积已经超过中海，销售金额与中海相差不到10个亿。
　　作为有着强劲央企背景的后起之秀，保利已稳居全国开发商三强，并有足够的底气冲击前二强的万科和中海。
　　4．华润置地
　

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1980的麦子

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