浅谈房地产全面预算与成本控制管理

古木西风

目前国内外房地产开发商面临如何求生存、求发展，是摆在房地产开发企业开商面前的一个重要课题。房地产企业的核心竞争力主要在于两点，一个是产品的差异化竞争，一个是产品的成本竞争。在相同的开发环境中，除了开发适销对路的适应市场需求的产品，加大产品的差异外，最重要的是价格，尽可能地减少建设成本，降低产品市场价格，最大限度地提高企业的投资收益，这一点一直倍受众多房地产开发企业的热切关注，既为热点又是难点。如何降低工程成本，提高企业工程投资收益？有效地控制工程造价是关键。在建设项目总投资中，占投资比例最大的是土地费用和建筑安装工程费用，基本能占总造价的80%以上，由于土地成本属于不可控因素，因此控制好建安成本就成为成本控制的关键，而房地产项目的前期定位、设计和工程招投标阶段的成本控制工作对建筑成本的影响又在80%左右。


房地产成本控制与管理它不仅仅在经济领域有着重要的意义，还渗透到了每一个老百姓的生活中，许许多多的老百姓还在穷其一生来买一套房子，怪不得老百姓整天嘴里念的是房价。房地产开发作为一种商业行为，追求的是利润，这是天经地义的，但是如果能在房价和利润之间寻求到一个平衡点，达到买卖双方的双赢，控制好房地产的开发成本就非常有意义。


控制好房地产开发的成本需要投资的理性
在中国房地产行业不成熟的市场机制下，不管是投资者还是消费者都缺乏理性的头脑，都喜欢一窝嗡的上。这就产生了许多不必要的浪费，换言之就增加许多不必要的成本。在这里面表现最突出的就是土地拍卖。无论是地方政府还是开发上，都在拼命的哄抬土地的价格，反正是只要有土地就有大把大把的利润，根本就没有理性的评估这块土地的真正价值。所以很多房地产开发商都是先预期明年或者后年的房产价格，再把这个价格减去工程成本和其他成本，其余的就是利润空间和剩下的就是土地的价格。
例如：滁州市南樵区有一块24.6亩的土地，开发商在竞标土地时，开发商事先预测滁州市的房价在未来两年的涨浮，多后扣除各种相关的建设费用，再按每平方米的价格来考虑当前的利润，若容积率按0.3-1.0考虑，他就会用1500元/平方米报价，也就是每亩土地价格达到了500多万元了。所以说在这2年左右的时间里，滁州市的地价从原来的32.5万直接上上升到了82万一亩。事实说明，从2007年每一季度，滁州房地产呈现出“总量扩张明显，增势强劲”的势头，楼市价格攀升，供销量明显增加，形成房地产开发投资又一高潮。
滁州市第一季度房地产完成投资3.6亿元，同比增长76.6%，比去年同期提高20个百分点。这个速度不是正常的市场增长速度，是有很大的泡沫成分的，要是真能按这个速度增长的话，滁州市的房产价格2年就要翻一番，4年之后滁州市的房产价格就将达到8000元/平方米，赶上现在的深圳了，可能吗？但是开发商都不愿意面对这些，他们想的是滁州市房地产价格从1000元左右的价格到现在2000元左右的价格的只用了2年的时间，这就是他投资的支撑。马克思说过资本家面对30%的利润时就会发狂，伤失理性，我能理解当他们面对着50%，甚至100%的利润时的冲动。投资者也都知道这是经济泡沫，但是他们都不相信自己会遇上泡沫破裂。所以说用合理理性的价格取得土地对成本控制的作用非常大，因为土地费用的弹性比较大，占成本的比重也很大。可能开发商会对这条建议感到幼稚，因为谁都想取得便宜的土地，现在哪还有？但是不知道有多少开发商想过，造成如今这种土地价格居高不下局面人不是别人，是开发商自己，如果大家都理性的分析市场，理性的评估土地的价格，土地的价格就自然降下来了。

古木西风

要控制好房地产开发的成本，前期就要做好充分的论证，包括可行性研究和设计阶段。大家可能会有疑虑，这样的话不就加大了前期的成本了吗？不错，是加大了前期的成本，但是对整个项目的成本控制来考虑，现在的投入是事半功倍的。
可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用，但是现在没有几个房地产公司愿意花这份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感觉去上项目，这是非常危险的。可以反复的思考，我们对消费者的心理没有充分地掌握，对市场的容量没有准确地估计，一切完美的销售计划都是空中楼角，海市蜃楼。还有一点要说的就是在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，这样就可尽量的减少开发者的现金投入，减少资金成本，让项目得于顺利进行下去。

从设计阶段降低成本
一般分为初步设计和施工图设计。目前房地产设计太浮躁，主要责任在开发商。由于现在设计市场竞争很激烈，开发商完全不按照标准支付设计费，把设计费用压得很低，更不可思议的是现在一般的单体设计周期都在一周左右，有的甚至5天出施工图，说实话，这么短的时间画图都画不出来，更别提什么设计思想，什么风格。大多都是复制拷贝过来的东西。所以现在都在说站在大街上你就分不清是在哪里，因为全国的建筑都是千篇一律的，一个地区，一个城市乃至一个单体建筑，都没有自己的的风格。大家都在尖锐批评设计师时，也想想他们的为难之处吧，因为经典的诞生不是偶然的，是要付出大量的心血的。同时我们也可想象，就这样出来的设计能保证经济适用的原则吗？我们开发商最容易犯的毛病就是：“我看哪个地方哪个建筑不错，你就照他的风格来”，不注意建筑比例、匀称，乱上造型，造成头重脚轻，不协调，不适用，更不经济，举一个最简单的例子，现在滁州的建筑都喜欢在屋顶做一个型钢或者是别的结构的造型，那东西没一点使用价值，视野开阔的建筑还好说，有的建筑在角落里面，没有仰视角度，人们就根本看不到这造型，一个造型下来少则几万，多则几十万，这对一个单体建筑来说不是一个小数目。还就是盲目的引进江南园林风格，这可能为了迎合一些住户的胃口，但是这东西建造上很不经济，使用上更不经济，不环保。比如说江南的天气以阴湿为主，所以那里的建筑都比较轻灵、虚幻，窗洞都开得比较大，可以改善室内的采光和通风，但是在滨州我们现在看到的也是大片大片的玻璃窗、玻璃幕在烈日下暴晒，冬天不保温，夏天不隔日，能量的损耗量太大了。轻灵是一种美，厚重也是一种美，本土的东西应该成为主流，外来的东西可以作为点缀。
管理的严密对于控制成本的作用是不言而喻的。与其他项目比如软件开发项目相比较，房地产开发项目对于管理的要求是更高的，因为它更复杂，涉及的面广，时间跨度大。如果管理上稍微出现点纰漏或者松懈，可能就会造成很大的经济损失，所以说那些松散的管理形式是不适合房地产项目管理的。对于组织的管理、人力的管理等等我就不说了，都很重要，我在这里我只说两个非常关键的地方，我觉得是对成本控制最有意义的，那就是对施工队伍的选择和对材料的管理。可以这样说，在施工阶段，投资是最大，但项目的投资已经定了，也没有弹性了，在这里把握的原则是少浪费。所以说施工队伍和材料是最关键的。但是这两项也可能是牵扯到各方关系最多的地方，我们开发商也可能不好控制，这就需要处理关系时的灵活和智慧。
在房地产开发中还有一大块费用就是政府性质的收费，这些费用一般都有明文规定。但是也有很多费用时可以折减，对于这块费用就是一句话：了解政策，和各政府部门搞好关系。
　 控制成本的意义是不言而喻的，在楼盘价格一定的情况下，能否控制好成本，利润也可以增加，利润是每个投资人的最终目的。反过来说，在楼盘一样的情况下，你能控制好成本，你就更具有竞争力。但是现在的悲剧是大家都注重房价，就像中国的股市一样，大家都在注意每个股的涨涨跌跌，很少有人去关注企业的经营状况，投机行为太大了。但是据我所知，在股市上获利最多的，受益最多的人不是乔治。索罗斯，而是巴菲特，据巴菲特介绍他买股票很简单，他只买他看好的企业，而不买大家看好的股票。
在一个自由经济的体系构建中，自由经济的前提是信息对称，人们的理性，脱离了这两个前提，一切自由经济的理论都是空谈，却无法实现。但是在目前中国的房地产行业里面显然就是这个状况，地方政府、开发商和消费者形成了三方的博弈，这三方都不是理性的，信息也不是对称的。在这三方的博弈里面，获利最大的是地方政府，最弱势的是广大消费者。地方政府盲目的圈地，给房地产造势，提高土地的价格，增加行政性收费，是房地产项目成本最不好控制的环节。
例如：在长三角地区，许多地方政府的收入居然有50%-60%的来源于房地产，这太不正常了。因为从表面上来说房地产活跃了，城市漂亮了（至于他的入住率也不讨论），但是这也大大的增加了你这个城市的交易成本，在资本流动不受限制的前提下，他总是流向与交易成本比较低的地方，最明显的一个地方就是香港，他以前是一个自由港，税率低，交通方便，政府效率高，大量的国际资本涌入，让香港在短时间里繁荣起来，但是香港的地产价格也在飞速上涨，导致了他的交易成本也急剧上涨，所以现在香港对资本的吸引力很低了，远不如珠三角地区，当然，投机资本除外。
房地产成本主动控制
美国经济学家西蒙的现代决策理论的核心原则是"另人满意"准则。这是由于人的头脑能够冷静思考和解答问题的容量同问题本身的规模相比是渺小的，因此在现实世界里，要采取合理的举动，哪怕接近客观合理的举动，也是很困难的。因此对于决策来说，最优化几乎是不可能的，应该用"另人满意"取代"最优化"。所以决策人在决策时，可以先对各种客观因素、执行人据以采取的的可能行动以及这些行动的可能后果加以综合研究，并确定一套切合实际的衡量准则。如果某方案符合这一准则，并能达到预期目标，则这就是满意的方案，可以采纳；否则做适当修改，继续改进。因此有效的造价控制就是要根据项目的客观条件和业主要求，实事求是的确定一套切合实际的衡量准则，只要造价符合这些准则，应该说就达到了预期的目标。

技术与经济相结合，控制造价的最有效手段
在工程建设中把技术与经济相结合，通过技术比较、经济分析和效果评价，正确处理技术先进与经济合理之间的对立统一关系，力求在技术可行的基础上经济合理，把造价控制渗透到各项设计和施工技术措施之中。

房地产开发成本管理的两难选择：专一化还是多元化？
房地产企业采取哪种开发模式和组织形式取决于房地产企业的管理成本。当企业的管理成本大于市场成本时，企业就会选择市场分工，也就是说房地产企业会把施工、监理、设计、造价咨询、营销、广告等全部委托出去。相反，由于企业的规模效益和管理水平的提高，企业管理成本可能小于市场成本，这时企业就可能把施工、监理、设计、造价咨询、营销、广告等全部自己做，或者自己做一部分。所以选择全部自己开发还部分委托的问题的本质是企业的管理成本问题，也是企业的企业经营的专一与多元化问题。在企业经营的专一与多元化问题上，开发商见仁见智。部份地产行业人士认为目标聚集是企业核心竞争力的一个体现，也是市场竞争的另一个优势所在。（所谓目标聚集，意指企业选定一种产品或业务作为市场主攻对象。）之所以提出目标聚集也是核心竞争力的体现，原因在于专业化和社会分工的需要，换言之，运营商作为产业价值链的一员，必须兼顾上下游纵向合作与横向竞争的需要，如果采取目标聚集战略，就会在消费者心目中留下深刻的印象，很可能一句简单的宣传口号就让他们的消费行为发生改变，尤其在同质竞争的情况下。
但是，我们也看到另外一个现象，即开发商的业务领域在不断扩张，原因何在？与目标聚集战略是不是矛盾呢？开发商的提供的服务越来越花样繁多，业务领域在不断地扩张，这是由消费者的需求不断多元化决定的。当然，后者也受前者的反作用，产品设计得越富有人性化，越能勾起用户的购买欲望。业务领域的不断扩张，会使决策层的判断难度加大，究竟应该全面出击还是认准一点？随着价值链的不断调整，新的房地产企业逐步加入进来，开发商和其他环节的业务也在不断交叉。在这种情况下，一方面，开发商的业务领域在扩大；另一方面，开发商的部分业务具有了可替代性，房地产企业能做但是运用成本相对较高的一些工作可以交给其他环节，比如营销公司、专业承包商来做。在此基础上，采取目标聚集战略不仅是可行的，也是必需的。如果要坚持走目标聚集的路子，就必须考虑把投资，甚至从广义上说，把人力、物力、财力集中化。
注重成本管制
对于房地产开发选择美国模式还是香港模式都各有利弊。其实无论那种开发方式，以管制为主，主动的控制成本才是最主要的。每个企业应该根据企业的实际成本情况、企业管理水平、以及外部市场发展水平，合理的选择开发模式，同时不断的利用信息化手段使管理扁平化，减少信息不对称的成本和信息损失，才是上策。

今天的诚信就是明天的市场、后天的利润。” 在当前房价居高不下的情势下，对于消费者来说不仅仅是要冷静对待、还要理性思考，对于开发商来说最理性的是控制成本，多关注建筑材料市场动态和消费者的需求，房地产的价格主要是由市场供需关系决定的。

[ 本帖最后由 古木西风 于 2008-3-24 12:45 编辑 ]

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阿昌

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勇者胜

全面预算与管理控制浅议