围绕20%做文章---房地产开发企业缴纳土地增值税的筹划

狼毒花

基本案例
　　某某房地产开发公司2004年初开发某普通标准住宅项目，截至目前，住房销售状况良好，预计售房总收入可达5600万元。相应成本费用也基本结算完毕，其中，支付土地出让金750万元，房地产开发成本2500万元，房地产开发税金为308万元（5600×5．5%，即应纳的营业税、城建税及教育费附加）。由于公司不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，允许税前扣除的房地产开发费用为（2500+750）×10%=325万元。
　　按照土地增值税相关税法规定，从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除。该项目土地增值税扣除项目金额合计为（2500+750）×120%+325+308=4533万元，增值额为5600-4533=1067万元，增值率为1067÷4533=23．54%，应纳土地增值税1067×30%=320．1万元。
　　那么，公司有没有办法减轻土地增值税税负呢？《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过五项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。这几项扣除项目分别为：1、取得土地使用权所支付的金额；2、开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本；3、开发土地和新建房及配套设施的费用；4、与转让房地产有关的税金；5、对从事房地产开发的纳税人可按1、2项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。
　　据此可知，如果某某公司能够减少土地增值额，将增值率控制20%以内，就能够有效地规避这块税收。并且，只要付出的代价低于获得的节税利益，方案就是可行的。因此，公司完全可以采用逆向思维方式，通过降低售房收入或提高房地产开发成本的途径来满足免税条件，以获得更多的税后净收益。
　　筹划分析
　　一、降低收入法
　　假定降价额为X，则收入总额为5600-X，扣除项目金额为（2500+750）×120%+325+（5600-X）×5．5%=4533-5．5%X，增值额为1067-94．5%X。只要满足（1067-94．5%X）÷（4533-5．5%X）<20%的条件，就免予缴税，可以测算出X至少应大于171．66万元。这就意味着，如果公司想通过降价来获得免税利益，则售房收入至少要减少171．66万元，否则将无利可图。
　　假定某某公司减少收入200万元，则扣除项目金额为4533-5．5%×200=4522万元，增值额为1067-94．5%×200=878万元，增值率为19．42%，小于20%，无需纳税。于降价前相比，由于少缴纳了320．1万元的土地增值税以及11万元的营业税及附加，公司获得的净收益不降反升，增加878-746．9=131．1万元（即：320．1+11-200）。
　　但是，公司为了获得免税利益而无限止的降价也是不可取得。其实该把握住一个基本原则：减少的收入额必须小于土地增值税额与少纳营业税金及附加合计额，即X<320.1+5.5%X，可以求出X上限为338.73万元。也就是说，降价幅度应该介于171.66-338.73万元之间，如果低于或超过这一范围，都将得不偿失。
　　二、增加成本法
　　虽然项目已基本完工，但是公司可以进一步完善居住环境，如继续在绿化工程或公共配套设施上投入资金。假定增加投入额为X，则扣除项目金额为（2500+750+X）×120%+（2500+750+X）×10%+308=4533+1.3X，增值额为1067-1.3%X（这个1.3是成本加计扣除数，即X*130%）。只要满足（1067-1.3X）÷（4533+1.3X）<20%的条件，就免予征税，可以测算出X至少应大于102.82万元。这就表明，如果公司想利用增加成本的方法来达到免税的目的，则至少还要增加102.82万元的投入。
　　假定某某公司多投入120.26万元，则扣除项目金额为4533+1.3×120.26=4689.34万元，增值额为1067-1.3×120.26=910.66万元，增值率为19.42%。小于20%，无需纳税。和增加投入前相比，净收益增加了910.66-746.9=163.76万元，考虑到加计扣除的因素，实际获利应该增加：163.76+120.26×30%=199.74万元（即：320.1-120.26）。
　　同样道理，公司增加投入也是有数额限制的，其幅度应该介于102.82-320.1万元之间。一旦追加成本超越了这个区间范围，势必与筹划初衷背道而驰。
　　筹划结论
　　总之，某某公司无论是选择让利销售还是增加成本的方法都是一举两得的。但是，这两种方案还是有优劣之分的。由于房地产开发成本在计税过程中，可以享受加计扣除（在本例中是30%）的优惠政策，节税效果无疑更为明显。例如，减少收入200万元与增加成本120.26万元，都同样导致了增值率从23.54%降至19.42%，而后者投入少收益更大，显然更为划算。
　　需要说明的是，纳税人在参照这种思路开展筹划时，并不能完全依葫芦画瓢，应该结合具体情况分析。如：上述方案只在土地增值率略高于20%时方可使用；纳税人不能通过增加房地产开发费用（房产开发费用及销售费用）来降低增值率，原因在于这些费用并不能够据实列支，而是按照固定比例在税前扣除；从利润最大化的角度分析，纳税人也可以采取提价销售，前提是加价额必须大于土地增值税免税额与增加的营业税之和。

附：土地增值税计算案例演示

土地增值税计算案例演示
项目	未考虑增值税	未筹划情况下	降低收入200万	成本多投入200万	成本多投入120万
收入	5600	5600	5400	5600	5600
土地成本	750	750	750	750	750
开发成本	2500	2500	2500	2700	2620
税金	308	308	297	308	308
期间费用	400	400	400	400	400
增值税计算项
加扣20%（土地成本+开发成本）		650	650	690	674
扣期间费用10%（同上）		325	325	345	337
扣除成本合计		4533	4522	4793	4689
增值额		1067	878	807	911
增值率		0.2354	0.1942	0.1684	0.1943
应缴土地增值税		320.10	0	0	0
利润总额	2042	1321.9	1453.0	1442.0	1522.0
所得税费用	673.86	436.227	479.49	475.86	502.26
净利润	1368.14	885.673	973.51	966.14	1019.74

金玉米

不要抠门嘛

沐日望月

我很穷的啊！！！

博古通今

没钱啊!努努!

曹军

怎么都要钱,没钱不行呀

lisavvv

又要米米，做穷人不容易啊

梁皓

做穷人不容易啊

青鸾

真贵！

duck831tp

我是穷人，但看到楼主这篇文章还是忍不住要看一下！

伟伟哥

有啥子看头,故弄玄虚.