[资料] 土地增值税对房地产开发企业税后利润的影响 [复制链接]

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发表于 2008-3-24 12:13:03 |只看该作者 |倒序浏览

内容摘要：伴随着中国房地产经济的迅猛发展，土的增值税在被忽视了十多年之后，重新得到重视。国家出台政策，要求加强对房地产开发企业土地增值税的清算工作。本文通过对影响房地产开发企业税后利润的因素进行分析，就房地产开发企业在政策范围内如何实现税后利润最大化进行了探讨，并提出了相关建议。
关键词：土地增值税
税后利润
利润最大化
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物的单位和个人，就其所取得的增值额而征收的一种税，它是影响房地产开发企业税后利润的一个重要因素，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）中规定，从2007年2月1日起，要加强对房地产开发企业土地增值税的清算工作，正式向企业征收30%~60%不等的土地增值税，此政策对房地产开发企业税后利润产生了较大的影响。
一、
房地产开发企业税后利润的计算

根据企业所得税的计算思路，税后利润=（纳税调整后税前利润-企业所得税）=（收入-成本-费用-税金）*（1-33%），则房地产开发企业税后利润可用下式来表示：税后利润=（销售单价*销售面积-单位成本*销售面积-5.5%*销售单价*销售面积-土地增值税-期间费用）*67%。其中，5.5%乘以销售单价及销售面积为与转让房地产有关的营业税及其附加。土地增值税的计算按照《土地增值税暂行条例》和实施细则及其他相关的税收政策规定，可分为四步：第一步，增值额=收入额-扣除项目金额；第二步，增值率=增值额/扣除项目金额*100%；第三步，根据增值率，选择适用30%-60%的超额累进税率和速算扣除数；第四步，应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数。这其中，扣除项目包含以下几项：取得土地使用权所支付的金额，即地价；开发土地和新建房及配套设施的成本，也称房地产开发成本；开发土地和新建房及配套设施的费用，简称房地产开发费用，包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。扣除项目中，利息支出是房地产开发企业重要的财务费用支出，所占比重很大，又分为两种扣除方式：当能够准确计算并提供证明时，房地产开发费用按以下标准计算扣除，利息支出+（地价+房地产开发成本）*5%；当不能够准确计算并提供证明时，房地产开发费用按以下标准计算扣除，（地价+房地产开发成本）*10%。另外，房地产开发企业还可以按地价和房地产开发成本之和加计扣除20%。综上，可得房地产企业税后利润的计算公式，当土地增值税清算时，税后利润根据利息扣除计算方法不同分为两种情况：
第一种情况，当利息支出可以准确计算并提供证明时，应纳土地增值税=（94.5%*销售单价*销售面积-1.25*单位成本*销售面积-销售面积*利息支出/总面积）*土地增值税率-（1.25*单位成本*销售面积+销售面积*利息支出/总面积+5.5%*销售单价*销售面积）*速算扣除数，则税后利润=（销售单价*销售面积-单位成本*销售面积-5.5%*销售单价*销售面积-0.5%*销售单价*销售面积-应纳土地增值税-期间费用）*67%。
第二种情况，当利息支出不能准确计算或不能提供证明时，应纳土地增值税=（94.5%*销售单价*销售面积-1.3*单位成本*销售面积）*土地增值税率-（1.3*单位成本*销售面积+5.5%*销售单价*销售面积）*速算扣除数，则税后利润=（销售单价*销售面积-单位成本*销售面积-5.5%*销售单价*销售面积-应纳土地增值税-期间费用）*67%。
二、土地增值税对房地产开发企业税后利润的影响
以上税后利润公式中，一般期间费用、利息支出和总面积都是常数，而销售价格、单位成本、销售面积、土地增值税税率、土地增值税速算扣除数为变量，其中，土地增值税速算扣除数又取决于销售价格、单位成本、销售面积，因此，销售价格、单位成本、销售面积的不同组合直接影响到企业的税后利润。下面举例对不能核算利息支出情况下销售单价、单位成本、销售面积不同组合对税后利润的影响进行探讨。
例：某房地产公司开发一楼盘，项目可受建筑面积14万平方米，已销售面积12万平方米，平均售价为每平方米2.2万元，成本为每平方1万元，累计期间费用3000万元。
县计算土地增值税税率和速算扣除数：
增值率=[销售单价*销售面积-（单位成本*销售面积+10%*单位成本*销售面积+5.5%*销售单价*销售面积+20%*单位成本*销售面积）]/ （单位成本*销售面积+10%*单位成本*销售面积+5.5%*销售单价*销售面积+20%*单位成本*销售面积）=（94.5%*销售单价-1.3*单位成本）/(1.3*单位成本+5.5%*销售单价)=（94.5%*2.2-1.3*1）/（1.3*1+5.5%*2.2）=55%
可得，土地增值税税率40%，速算扣除数5%，则：
税后利润=[销售单价*销售面积-单位成本*销售面积-5.5%*销售单价*销售面积-（94.5%*销售单价*销售面积-1.3*单位成本*销售面积）*土地增值税税率-（1.3*单位成本*销售面积+5.5%*销售单价*销售面积）*速算扣除数-期间费用]*67%=5.4亿元。
在土地增值税清算的不同情况下，分三种情况进一步讨论如下:
第一种情况，假定销售单价为变量，而单位成本、销售面积为常量，则销售单价为多少可使企业税后利润最大？
由于土地增值税为超额累进税率，土的增值率在超过临界点后，土地增值税的支出要大于因价格的上升而增加的收入，从而导致企业税后利润降低。
假设增值率为50%，（94.5%*销售单价-1.3*单位成本）/（1.3*单位成本+5.5%*销售单价）=50%，此时，销售单价=2.13万元。
如果该房地产公司每平方米的售价降低700元（2.2-2.13）,则其增值率=50%，其使用土地增值率由40%降至30%，速算扣除数为0。其税后利润=[94.5%*2.13*12-1*12-（94.5%*2.13*12-1.3*12）*30%-0.3]*67%=6.22亿元。
可见，虽然该房地产公司每平方米的售价降低了700元，但其税后利润却增加了0.82亿元（6.22-5.4）。因此，由于土地增值税的存在，房地产公司并不是售价越高税后利润越大，需要仔细测算，科学定价。
第二种情况，假定单位成本为变量，而销售单价、销售面积为常量，则单位成本为多少可使税后利润最大？
增值率降低，土地增值税也随之降低。要降低增值率，除了可以通过降低售价来实现外，还可以通过增加成本来实现。此例中，现测算当增值率为50%时，单位成本的数值，即（94.5%*2.2-1.3*单位成本）/（1.3*单位成本+5.5%*2.2）=50%，解得，单位成本=1.03万元。
如果该房地产公司将每平方米的成本增加300元（1.03-1），则其增值率降为50%，使用土地增值税率由40%降至30%，速算扣除数为0。则税后利润=6.45亿元。
计算说明，该房地产公司在不降价的情况下，单位面积的成本增加300元，但税后利润却增加了1.05亿元（6.45-5.4）。房地产企业增加成本的方式很多，如增加公共设施，进一步提高住房质量等。此时，虽然价格没有下降，但在同样价格下，消费者可以获得质量更好的住房，同样有助于房屋的销售。而这样做的最大好处是，房地产商可以获得更多的税后利润。
第三种情况，假定销售面积为变量，而销售单价、单位成本为常量，则销售面积为多少可使税后利润最大？
从土地增值税增值率的计算公式中可见，增值率与销售面积没有关系，但销售面积可以影响企业是否清算。《国家税务总局关于房地产开发企业土的增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，活该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。可见，如果房地产开发企业的销售面积占整个可售建筑面积的比例在85%以下的，企业暂时近岸预售价款的一定比例预交土地增值税，不用清算土地增值税，待符合清算条件时再进行清算，从而可以延期纳税。
该房地产公司可销售面积如果为14万平方米，已销售面积为 12万平方米，由于其已销售面积占整个可售建筑面积的比例达于85%，因此，该房地产公司需要就其已销售部分进行土地增值税清算。其税后利润为5.4亿元，如果该企业将销售面积降低至11.8万平方米，则已销售面积占可售建筑面积的比例为84%,小于85%，该房地产企业可以不用进行土地增值税清算，仅预缴少量的土地增值税。此种情况下，假设该公司所属区域为北京，则企业的税后利润=（94%*销售单价*销售面积-单位成本*销售面积-期间费用）*67%=8.4亿元。
可见，土地增值税清算前后，企业税后利润增加3亿元（8.4-5.4），税后利润率增加56%。
三、房地产开发企业如何实现利润最大化
分析来看，房地产开发企业可以根据以下几个因素对税后利润的影响，合理采取措施，从而实现企业税后利润的最大化。
1、
销售面积。销售面积是决定房地产开发企业清算时间的一个重要因素，当销售面积占全部可销售面积的比例小于85%，企业可以先不进行清算。但这同时还需要满足其他条件，187号文规定，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，活该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。如果房地产开发企业满足了清算条件，则须按税法规定进行清算。只有在不满足各项清算条件下，房地产开发企业才可以通过控制销售面积来控制土地增值税清算时间，从而获取延期纳税的好处。
2、
2、利息支出。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利息计算的金额。其他房地产开发费用，按获得土地使用权价款和开发成本金额之和的5%以内计算扣除。凡不能够按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按获得土地使用权价款和开发成本金额之和的10%以内计算扣除。因此，房地产企业可以比较两种方式扣除的财务费用大小，并在符合政策法律规定的前提下，选择有利于企业税后利润最大化的方式进行核算。
3、
销售单价。在土地增值税清算情况下，销售单价影响增值率。由于土地增值税采用的是超额累进税率，税率随着增值率的提高而提高。特别是在增值率临界点附近，临界点前后企业税后利润变化很大。在很多情况下，虽然房地产企业降低了销售单价，减少了收入，但由于降低了土地增值税的适用税率，同时减少了土地增值税的支出，两种效果综合后，企业的税后利润不但不会减少，相反还会有显著增加。因此，房地产开发企业在制定销售单价时，需要考虑税收因素，并进行认真的预算。
4、单位成本。在土地增值税清算情况下，单位成本也影响增值率。在土地增值率临界点附近，成本的变化对税后利润同样产生很大的影响，可以通过增加单位成本的方法，降低增值率，从而降低土地增值税适用税率，以降低土地增值税支出。但成本增加与支出减少两种效果综合后，企业的税后利润也有可能会增加，因此房地产开发企业还需要对成本和收入的配比情况进行测算，通过控制单位成本来实现税后利润的最大化。