土地增值税清算应明确“房地产开发费用”概念

银河飞雪

土地增值税清算当中,就土地增值税扣除项目的“房地产开发费用”是按实际发生额扣除还是按比例扣除，很多人在实际操作中概念模糊，造成土地增值税清算计算错误。        根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第三款规定，除附合《细则》规定的利息支出可以按实际支出额扣除外，其余均按比例扣除。
        为什么对土地增值税的扣除项目金额中的“房地产开发费用”不据实扣除，而按比例扣除？这是由土地增值税的特性所决定的。土地增值税是在房地产转让时，按转让收入减除扣除项目金额后的增值额征税，土地增值税要按转让项目计算增值额。而房地产开发企业按现行财务会计制度的规定，其“销售费用”、“管理费用”、“财务费用”是作为期间费用，直接计入当期损益，不按转让项目进行分摊。因此，土地增值税扣除项目金额不可能按实际支出数扣除。从上述解释可以简单的总结为：土地增值税中“房地产费用”是按规定的比例计入转让项目扣除额，从而计算增值额征收土地增值税。而企业实际发生的费用是计入当期损益，并作为计征企业所得税的依据。从费用计算口径和核算目的来看是不一样的，因此，在土地增值税清算当中正确理解“房地产开发费用”概念，才能准确计算征收土地增值税。

rongziyue

谢谢学习了