合作建房项目的问题

力大

我单位（甲方）拟开发一楼盘，由乙方提供土地，甲方出资金，建成后由甲方无偿经营10年后，无偿将房产转给乙方，请问此业务是否为代建工程，还是作为售楼处理，税费怎样缴纳。谢谢！！

银河飞雪

楼主的这种情况不属于代建工程，理解为合作建房可能更为合理。

（2009）31号文对于合作建房的规定：

第三十六条  企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
　　(一)凡开发合同或协议中约定向投资各方(即合作、合资方，下同)分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
　  (二)凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:
　　1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
　　2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。

建议账务处理如下：

平时成本发生时记入开发成本科目，工程结束后转入长期待摊费用科目，按照协议约定在10年内摊销。

力大

谢谢赐教！！
1、乙方土地是否应办理变更手续？2、10年后房屋在办理交接时，甲方应提供什么手续，乙方应如何做账务处理。

风雪夜归人

国税函发[1995]156号:
十七、问：对合作建房行为应如何征收营业税？ 答：合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种： １．土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。 ２．以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业一租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。

力大

按照二楼的意见，即提供资金方以建筑物换取土地使用权按照售楼处理并缴纳相应税金且还要在承租期间缴纳对外经营转租税费，这不里外多缴了税了吗？
   假设以甲方（出地方）名义立项开发呢？根据国税发［2005］1003文规定，就不属于合作建房性质了，我方税费又怎样缴纳呢？

国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复

国税函[2005]1003号 海南省地方税务局： 你局《海南省地方税务局关于我省海口紫荆花园合作开发税收问题的请示》（琼地税发[2005]57号）收悉。经研究，批复如下： 鉴于该项目开发建设过程中，土地使用权人和房屋所有权人均为甲方，未发生《中华人民共和国营业税条例》规定的转让无形资产的行为。因此，甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税发[1995]156号）第十七条有关合作建房征收营业税的规定。    国家税务总局 二〇〇五年十月二十四日

力大

怎样最节税呢，请各位大侠支招呵！！！！！！！！！！

力大

如果以双方投资成立合营公司以各自投资额共同承担风险，并各享利润，最为合适.
根据财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）第一条规定，以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。这样可以充分节税。

zxl800810

以甲方的名义进行开发，则涉及到前十年的利润汇回你公司的情形。

wxdslj

十年内是租赁行为，无形资产的使用权的出让