房地产专项检查案例分析之一

白云蓝天

房地产专项检查案例分析之一

少申报预收售楼收入，少交企业所得税

一、案件背景情况
（一）案件来源
根据市国税局房地产专项检查工作的统一部署，我们一行四人统一编号为专项检查工作第七组，自2009年8月7日起，负责对x县房地产发展有限公司的企业所得税纳税情况全面检查。
（二）纳税人基本情况
1、纳税人基本情况：
x县房地产发展有限公司，经济性质：私营有限责任公司，经营范围：房地产项目的开发经营（凭资质证开展经营活动），公司设立于年2002年6月， 2002年6 月 办理税务登记，登记行业房地产业，注册资金4000万元。
2、开发建设项目建设情况：
水韵名邸位于广场附近，整个小区分三期开发。2006年以来已开发完工水韵名邸一期、二期工程，三期工程计划在2009年12月份开工建设。

二、检查过程与检查方法
（一）检查预案
1.检查组查阅纳税人检查期间纳税征管资料，了解了纳税人的基本情况。
2.确定检查重点，根据市国税局房产专项检查工作会议上培训提纲制定。
3、要求纳税人按照“房产专项检查培训提纲”中涉及资料提供全部的涉税资料，主要包括销售合同、建安合同、预收款发票、售楼发票、房屋销控表、房产规划建设批文等资料。
4、分工协作。检查小组成员两个人重点检查销售和预收帐款，两个人重点检查成本费用和发票使用等情况。
（二）检查具体方法
根据市国税局房地产专项检查工作的统一部署，我们第七检查小组对该公司2008年企业所得税的纳税情况进行全面检查。
1、我们严格按照市国税局房产专项检查的重点内容逐项进行。
2、我们采取帐面检查和实地检查相结合的方式，重视对涉税非财务数据的采集和分析。
3、我们提取了该企业检查年度全部的房产合同协议、预收房款收据、销售房产发票,结合对物业入住情况、售楼处等业务部门的检查，发现了部分违法事实；
4、我们通过对成本费用的调查分析，还发现了该公司多列支出的违法事实。

三、违法事实及定性处理
（一）违法事实和作案手段
通过本次检查,我们发现具体违法事实如下：
2008年销售未完工开发产品取得的收入23430021.88元, 其中2008年末水韵名邸二期预收售楼款15810804.60元，光明花园三期7619217.28元。该收入已经季度申报纳税，2008年年度申报未按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,少调增应纳税所得额1171501.09元=23430021.80*5%。


（二）成本费用共计应纳税调整757630.20元。
1、开发成本(水城名邸)列支购房用户担保费226375.20元。
2、开发成本(光明花园)列支农民工工资保证金200000元和建筑企业养老保证金305905元。
3、购买软件列管理费用5350元。
4、取得不合规定的发票(白条)列支广告费20000元。

四、案件处理结果
（一）根据《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》( 国税发〔2009〕31号)第八条三款“开发项目位于其他地区的，不得低于5％。”和第九条 之规定，应计入当期应纳税所得额1171501.09元=23430021.80*5%。
（二）成本费用应纳税调整757630.20元。
1、开发成本(水城名邸)列支购房用户担保费226375.20元。根据国税发[2009]31号《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》第十九条之规定,不得税前扣除226375.20元。

2、开发成本(光明花园)列支农民工工资保证金200000元和建筑企业养老保证金305905元。根据《中华人民共和国企业所得税法》第十条八款之规定,不得税前扣除505905元。
3、购买软件列管理费用5350元.根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第五十七条之规定,不得税前扣除5350元。
4、取得不合规定的发票(白条)列支广告费20000元。
根据《中华人民共和国发票管理办法》（国函〔1993〕174号）第二十二条之规定,不得税前扣除20000元。 2008年该企业共计应调增应纳税所得额1929131.29元,应补缴企业所得税1929131.29*25%=482282.82元。
根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条之规定，上述第(一)项行为属编造虚假计税依据，应补企业所得税292875.27元,同时建议处行为罚款。
根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条之规定，上述第(二)1-4项项行为应定性为偷税，应补企业所得税189407.55元同时建议处涉税罚款 94704元。
根据《中华人民共和国税收征收管理管法》第三十二条之规定对以上补缴税款行为按规定加收滞纳金。

五、案件分析
（一）
查处本案的认识及体会
本次检查取得圆满成功，主要得力于领导重视，组织有方；其次是检查人员具用强烈的工作责任心。
无论是本案还是整个房产专查都取得很好的效果，我们组织了收入，也提供了全市稽查人员业务水平，起到一箭双雕的作用。
（二）
工作建议
希望上级稽查局总结好本次专项检查的经验和不足，积极探索新的工作思路，开拓稽查工作新局面。


市区稽查局


二○○九年十一月二十六日