房地产项目管理的快速组织模式

爱就一个字

关键字：项目管理，管理承包模式，开发周期  

    房地产项目的投资人是不是一定自己去管理项目?要回答这个问题，我们需要历史地、国际性地具体分析建设项目管理模式的发展。  

    传统模式及组织结构  

    传统模式有业主、建筑师或者咨询工程师，有施工的承包商、供货商。像60年代欧美国家、80年代以前的中国的管理模式与此相似，建筑单位需要承担咨询师、咨询工程师和建筑承包商的责任，业主一般需要设置比较大的项目管理机构承担这个工作。这种模式在项目管理方面的技术基础是按照线性顺序进行设计、招标、施工的管理。这是非常简化的说法，先做方案设计，再做初步设计，做施工图设计，通过设计做招标，然后再进行到施工状态。  

    这个模式造成的结果就是建设周期比较长，设计和变更洽商比较多。  

    快速路径模式  

    方案设计、初步设计依次进行，到施工图设计的时候，可以分段进行，每一段施工图进行每一个阶段的招标，招标完进行到施工状态，周期是比较短的，但是操作和管理更加困难。国外的快速路径法产生之后，设计和工程顺利塔接，产生多个项目管理的承包模式。主要有四种:  

    1.管理承包模式，管理承包商承担项目的主要的管理工作，在业主之下、其他单位之上，管理承包商往往是大型的工程咨询公司或者有强大管理力量、大型的建筑公司来承担，向业主保证最大工程项目造价的数额，对项目工程既要实施全面的管理，也承担超支赔偿的责任。在这种情况下，业主完全放权。  

    2."设计+管理"模式，建筑单位和专业工程管理机构要结合，既具有设计、施工两方面设计和实施的专业能力，又具备完全实施项目管理和承担赔偿损失的财力。  

    3."设计+管理+施工"模式，具体组织形式可以是大型的建筑公司和大型的设计公司结合的联合体，也可以是有设计能力的大型建筑公司和有施工能力的施工公司，而且具有全面管理项目的人员和能力。业主与其的管理关系非常脆弱，一般情况下这种模式都用于所谓的交钥匙工程。  

    4.代理管理的模式，代理管理的公司处于管理的核心人替业主实施对承包商、建筑师、咨询工程师的管理，管理公司不承担项目在整个运行过程中亏损的责任，凭借管理的信誉、水平和业主的信任取得合同。这是在国外最流行的管理方式。

    在这四种模式之下，业主除了仍然负责市场的研究，项目的策划和决定、资金和财产的管理，其他全部委托，就像使用律师事务所提供的法律顾问服务一样。  

    专业管理前景看好  

    国内房地产的建筑市场都处于发育的初期，在建筑领域以及工程管理咨询的领域，存在着明显不同于国外的国情特点，市场不规范，业主和承包商、设计单位的市场行为普遍都不太规范，多用钢筋少用脑筋。工程咨询业不够发展，尤其缺乏有全过程操作项目管理能力的咨询公司。受传统思维方式以及复杂的利益关系的影响，业主普遍不愿意使用咨询公司的服务，有的就是用了也不敢放手或者不愿意让咨询公司发挥作用。在这些因素的影响下，国内除了仍有一些项目采用简单原始的管理模式之外，不少项目也进行了一些新的尝试，如聘请咨询机构做科研，希望利用快速路径法，尽可能缩短开发周期，也通过自己控制专业工程的招投标降低成本。在市场需求拉动下，专业管理公司已经显现出市场前景。

鲁尼

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hoyanmyl

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