开发成本核算指导办法

剑胆琴心

房地产开发企业开发成本核算办法


第一章  总则

第一条        为了规范集团下属房地产开发企业开发成本核算，保证开发成本核算的真实性、准确性和完整性，特制定本办法。
第二条        开发成本核算以权责发生制为基础，以历史成本为计价原则。
第三条        开发成本是指房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程开发过程中发生的各项费用。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。

第二章        成本核算对象

第四条        成本核算对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。成本核算对象的确定应满足成本计算对象的需要，便于成本、费用的归集及便于成本的及时结转要求。
第五条        成本核算对象应结合开发项目的地点、结构类型、用途、施工图预算、功能设计、开发周期和管理需要等实际情况，合理确定成本核算对象。
一般开发项目：一般以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为一成本核算对象；
同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目：开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以合并为一个成本核算对象。在开发项目竣工后，再按各个单项工程概（预）算的比例分配各栋房屋的开发成本；
同一小区、同一期有高层、多层等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象；
对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。
第六条        成本核算对象由企业在开工之前合理确定。成本核算对象一经确定，不得随意更改，以保证成本核算对象的准确性。

第三章         成本项目

第七条        房地产开发企业成本项目包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费六项。
第八条        土地征用及拆迁补偿费。指为取得土地使用权而发生的各项费用。主要包括土地出让金、土地转让费、土地变更用途和超面积补缴的地价及相关费用、大市政配套费、契税及印花税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
第九条        前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、报建、场地通平等费用。主要包括：项目前期报批报建费、规划设计评估费、勘测丈量费、三通一平费、临时设施费、其他费用。
第十条        建筑安装工程费。指项目开发过程中列入建筑安装工程施工图预算项目的各项设备费、材料费、工程施工费、装修费等。主要包括土建工程费、安装工程费、工程监理费等。
第十一条          基础设施费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目建筑安装施工图预算以外的供电、供水、供气、排污、排洪、通讯、照明、道路等社区管网工程费和园林绿化等工程费。
第十二条          公共配套设施费。指开发项目内发生的、独立的，且产权属于全体业主或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
第十三条          开发间接费。指房地产开发企业（现场管理机构）为组织、管理开发项目而发生的不能直接归属于特定成本对象的费用性支出。主要包括：现场管理人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、差旅费、招待费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销及项目营销设施建造费等。

第四章         会计科目设置

第十四条          房地产开发企业按照成本项目设置会计科目。各级明细科目设置详见附件一：开发成本核算科目表。
第十五条          房地产开发企业可以根据成本核算对象的具体情况，参考“开发成本核算科目表”设置开发项目开发成本核算科目。

第五章        成本的归集与分配

第十六条        房地产开发企业应按制造成本法进行开发成本的计量与核算。其中，能够分清负担对象的直接成本和间接成本，直接计入成本对象；共同成本和不能分清负担对象的间接成本，按照受益原则和配比原则分配至各成本对象。
第十七条          具体分配方法包括：占地面积法、建筑面积法、预算造价法。占地面积法指成本核算对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配；建筑面积法指成本核算对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配；预算造价法指某一成本核算对象预算造价占全部成本对象预算造价的比例进行分配。
第十八条          土地征用及拆迁补偿费。一般按占地面积法进行分配：即先将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。
第十九条          前期工程费。能够分清成本核算对象的，直接计入成本核算对象的“前期工程费”成本项目；应由两个或两个以上成本核算对象共同负担的，先通过“开发成本-共同成本-前期工程费”科目归集，再按照占地面积法或建筑面积法分配计入各成本核算对象。
第二十条          建筑安装工程费。一般能够区分成本核算对象，但对几个工程一并招标出包且按标价结算的，应按预算造价法分配计入各成本核算对象。计算公式：某项工程应分配的建筑安装工程费=工程标价*该项工程预算造价/各项工程预算造价合计。
第二十一条         基础设施费。能够区分成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“基础设施费”成本项目中；如果在开发的建设场地上有多个开发项目，不能区分成本核算对象时，其基础设施费应先在“开发成本—共同成本—基础设施费”科目进行归集，待基础设施建设完毕后，将归集的费用按建筑面积法分配计入有关成本核算对象的“基础设施费”成本项目中。
第二十二条          公共配套设施。配套设置与房屋等成本核算对象同步建设的，能分清成本核算对象的，直接计入房屋等成本核算对象的“公共配套设施费”，不能分清成本核算对象的，先在“开发成本-共同成本-公共配套设施费”中归集，再按建筑面积法进行分配。先开发房屋，后建配套设施的或房屋已经开发完工移交或出售而配套设施尚未全部完工，可按配套设施的预算造价进行预提。
第二十三条          开发间接费。能够区分成本核算对象的，应直接计入成本核算对象的“开发间接费”成本项目中，不能区分的先通过“开发成本-共同成本-开发间接费”归集，于每季末按照建筑面积分配计入各成本核算对象。留作自用的开发项目，不分配开发间接费。

第六章        附则

第二十四条         下属各房地产开发企业可以根据自身开发项目具体情况，参照本核办法进行开发项目的开发成本核算。本核算办法未涉及或未尽事项，按照国家有关规定执行。

昔昔

讲得非常细，对初学者很有帮助的。

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tzchn

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