国务院出台政策 二手房营业税免征优惠终结

hjs666@sina.com

国务院12月9日出台的有关“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施”的规定，终于让社会各界争论了很长一段时间有关房地产优惠政策的问题尘埃落定。而对该规定的出台，业内人士分析认为，包括北京在内的一线城市目前已高达40%涨幅的短期炒房行为或将因此得到抑制，“房龄”在2到5年之间的房源年前或将突击上市，因房源不足而带来的二手房房价快速上涨态势有望得到抑制。但考虑到房价下跌需要一个过程，因此新规定也很难造成年前二手房价下降。　　一个“继续”：二套房贷优惠将继续
　　在去年12月20日公布的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(又称“131号文”)中，有两条鼓励普通商品住房消费的政策当时暂定执行时限为“至2009年12月31日”。
　　此次明确继续实施的主要是第四条：“加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。”
　　一个“恢复”：营业税征免时限恢复至5年
　　去年的“131号文” 对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策，将个人购买普通住房超过5年享受税收优惠，改为2年。将过去按照全额征收的税收，改为按照差额征收。
　　业内认为，此次，国务院常务会议明确将征免时限恢复至5年，这将对短期的炒房投机形成抑制。
　　解读
　　北京“房龄”2到5年的二手房交易成本将涨4倍 达历史最高水平
　　“按照国务院的新规定，12月31日以后，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，这将使得二手房交易成本比2008年上升4倍。”美联物业市场研究部总监张大伟向记者介绍。
　　根据国务院的有关规定，有关二手房营业税征收优惠是从今年1月开始实施，也就是说，从1月到12月31日期间，“房龄”在2年以上的二手房，都免征营业税；而在此前，只有5年以上的才免征营业税。“虽然这次是营业税的免税期限恢复到2009年之前，但因为在此前，北京市银监局出台了84号文，杜绝了2009年之前很多买房人通过做低成交价避税的做法，因此，新规定将让今后2到5年之间的二手房交易成本增长4倍。”
　　张大伟用实例算了笔账：2009年以前北京二手房交易执行的虽然是5年内全额收取5.5%的营业税，而实际交易中，因为很多中介公司和买卖双方通过“阴阳合同”避税——即买房人通过“阴阳合同”，把要作为纳税凭证的网签合同价格做低，北京5年内二手房基本都是按照地税局及建委规定的最低指导价格纳税，而今年9月以后，因为北京银监局84号文的出台，规定银行必须按照网签合同评估贷款额度，杜绝了“阴阳合同避税”做法，二手房买卖按照实际成交额全额纳税。以一套3年期限80平方米、建委最低纳税指导价格为80万、成交价格为200万的二手房计算：(如下表)
　　2009年之前，该套房需要缴纳的税费为：营业税80万×5.5%(“避税”做法)+契税80万×1.5%+个税80万×1%=6.4万元
　　2009年12月前：营业税零+契税200万×1.5%+个税200万×1%=4万元
　　优惠取消以后：营业税200万×5.5%+契税200万×1.5%+个税200万×1%=16万元
　　“不难看出：2009年以后，营业税取消后，和2009年相比，2到5年内的二手房房源交易税费成本上升4倍。即便是和2009年之前相比，也高出了两倍多，这意味着营业税优惠政策取消后，二手房交易成本将达到历史最高水平。”张大伟强调。
　　40%左右房源受影响最大 二手房价格有望止涨走稳
　　计算结果显示，税费优惠政策取消后，北京二手房交易成本即便是和2009年之前相比，也高出了两倍多，二手房交易成本将达到历史最高水平，而这将对2到5年内的“短期炒房”行为起到抑制作用。“年底前，北京等城市二手房市场2到5年期的房源或将突击上市出售，此前因为房源供不应求而造成的二手房价连续猛涨的现象，或将因此止涨走稳。”中原地产华北区总经理李文杰、北京金隅嘉业房地产公司副总经理王新光等人分析认为。
　　根据北京中原地产、链家地产、美联物业三家知名中介公司的统计，目前，北京二手房市场上挂牌出售房源中，此次政策调整最受影响的2到5年期的房源约占成交量的40%上下。“而事实上，因为近几年炒房人群的增加，市场上2到5年、炒房人计划短期炒房的房源远不止40%。这部分房源因为二手房房价飞涨，10月后甚至出现一天涨10万元的疯狂现象，因此很多5年以内的房源房主并不急于出手，甚至卖了后还不惜双倍赔偿买房人继续‘捂房惜售’等待涨价。但随着税费优惠政策的取消，年前，这部分短期炒房的房主肯定要急着上市出售。”李文杰分析，“北京二手房市场此前一直呈现的房源不足而房价飞涨的局面将因此在年前得到改变。房源多了，买房人选择多了，二手房业主‘物以稀为贵’的优势也就没有了，年前二手房价也将因此止涨走稳，但不会马上出现下跌，因为房价下跌毕竟需要一个过程。”
　　而对一些年前突击上市出货的二手房主会不会借“优惠政策”突击涨价这一购房人关心的问题，链家地产相关负责人认为，“这种情况不会出现，因为房源多了，买房人可选的余地大了，业主过去用来涨价的‘稀有’因素没有了；此外，买房人还可选择过了年再买，短期炒房的房主在年后肯定将面临因交易成本高而让利给买房人的局面。”同时，作为新房的开发商，金隅嘉业副总经理王新光认为，年前，随着2到5年之间二手房房源上适量的增加，也会间接推动一手新房的销售，“眼下，在投资渠道有限的情况下，卖旧买新还是很多人的选择。”
　　12月二手房单日成交量或将突破2000套 明年一季度市场可能转凉
　　“在11月份房产优惠政策是否延续不明朗的情况下，二手房‘赶搭优惠证末班车’集中成交现象已十分明显。此次税费优惠政策的明确取消，将助推12月份二手房成交到达一个新的高峰，明日起各区县房地局很可能人满为患。”链家地产有关负责人判断。“事实上，12月第一周，北京二手房成交本身已再上高峰，预计在本月将出现连续的成交单日突破2000套二手房，甚至突破3000套的历史记录。”美联物业的张大伟也如是认为。
　　对此，链家地产相关负责人认为，中央此次经济会议在明确二手房税费交易优惠政策的同时，也明确其他住房消费政策将继续实施，“也就是说此前减免首次购房契税、金融政策上的利率优惠等将继续实行，自住消费群体明显受到扶持，因此，买房人不要仅为急于赶搭营业税优惠末班车而提前购房，对自己的购房计划还应要做好置业规划再行入市。”
　　对此，李文杰认为，“税费交易优惠政策的取消，其实是国家抑制投资购房的一个政策信号，影响的不仅是需要买房的人和已经买房入市的炒房人，还将影响因房价飞涨而将要进入楼市炒房的人。需求的减少或许将使二手房市场在12月上升到历史顶峰以后开始出现成交量下调，特别是执行新政的2010年一季度市场，不排除将会出现非常冷淡的可能，而成交量的下跌最终将会影响到房价。楼市和股市一样，永远是买涨不买跌，反过来，成交量下跌的时候，市场不涨就会出现下跌”。
　　新闻原声——明年将增加中低价位商品房供应
　　新华社电(记者 江国成 刘铮)国家发展和改革委员会主任张平9日在全国发展和改革工作会议上说，明年我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。
　　明年，“国家将加大政府投入力度，加快廉租房等保障性住房建设，支持城市棚户区、工矿区棚户区及国有林区、垦区、煤矿棚户区改造和农村危房改造，继续实施游牧民定居工程。”张平说。
       新闻分析——优惠终止将增加短期炒作成本
　　新华社电(记者 杜宇)个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施意味着政府一方面支持百姓在住房上的自住和改善性需求，一方面抑制投机性购房。
　　住房城乡建设部房地产市场监管司司长沈建忠说：“营业税征免时限重新恢复到5年，主要是抑制投机性购房，最重要是增加短期炒作的成本。”
　　中国房地产业协会副会长朱中一说：“据我们了解，房价上涨快的地区，投机成分比较多，营业税政策的调整，能够对炒房起到挤出效应，这样一来就缓和供求关系，有助于平抑房价。”
　　对于国务院常务会议提出的其他住房消费政策继续实施，沈建忠说：“这说明政府支持居民自住和改善性购房需求，政策对自住和改善性需求没有影响。”
　　国务院发展研究中心研究员廖英敏表示：“老百姓一直担心自住和改善性购房需求政策有变，政府明确表态，等于给了因自住和改善性需求而购房的老百姓吃了一颗定心丸。”
　　朱中一说：“其他住房消费政策不变，再加上抑制投机需求，这样才能够真正满足普通群众自住和改善性购房需求。”
　　接受采访的专家官员都表示，增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，有助于扩大居民消费需求，增强消费对经济增长的拉动作用。
　　链接——大连成首个取消“税费优惠”政策城市
　　大连市地税局12月8日发布消息：大连市二手房税收优惠政策将于今年年底如期终止，对不足5年的二手房转让恢复征收营业税及附加，个人所得税核定税率下调为1%。作为全国第一个明确宣布取消税费交易优惠政策的城市，昨天，大连出现二手房买卖双方扎堆过户的拥挤场景。
　　数字
　　国家统计局的数据显示，今年1－10月，全国商品房销售额31539亿元，同比增长79.2%；其中，商品住宅销售额涨幅最大，达到84.3%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长43.0%和53.7%。