“烂尾楼”处置的税收筹划

泡泡糖

２００３年底，市国有资产管理部门要求龙盛公司改制。企业改制时要对在建工程———“烂尾”楼进行处理。截至２００３年末，龙盛公司账面已发生的土地开发和建安工程成本等成本费用共２６００万元（其中２５００万元是从当地建设银行借来的）。资产评估机构确认这幢“烂尾”楼公允价值为２５００万元。当时，建兴百货公司愿与龙盛公司按５１：４９的比例共同投资一个大型商场，龙盛公司可以以“烂尾”楼作价３０００万元出资。与此同时，当地一位民营企业家也愿意以３０００万元的价格购买这个楼盘。
根据以上情况，业务部门提出了４套处置方案。
方案一：?“烂尾”楼以公允价值２６００万元转让给建设银行，抵偿债务。即龙盛公司将“烂尾”楼出售给建设银行。
龙盛公司应缴纳的各项税收如下：
应纳营业税＝２６００×５％＝１３０（万元）
应纳城建税及教育费附加、地方教育附加＝１３０×１１％＝１４．３（万元）             土地开发成本为２６００万元，转让价格也为２６００万元，没有产生土地增值，龙盛公司不用缴纳土地增值税。
企业转让不动产取得转让收益，应缴纳企业所得税。但龙盛公司的转让净收益＝２６００－２６００－１３０－１４．３＝－１４４．３（万元），也不用缴纳企业所得税。
　如果选用方案一，龙盛公司处理“烂尾楼”合计需缴纳各项税金１４４．３万元，实际亏损１４４．３万元。
方案二：?龙盛公司将“烂尾”楼按市场价格３０００万元直接出售给当地民营企业家。?龙盛公司应纳营业税＝３０００×５％＝１５０（万元）?应纳城建税及教育附加、地方教育附加＝１５０×１１％＝１６．５０（万元）?应纳土地增值税＝（３０００－２６００－１５０－１６．５）×３０％＝７０．０５（万元）?龙盛公司转让“烂尾”楼取得的转让收益，应按规定计算缴纳企业所得税（３０００－２６００－１５０－１６．５－７０．０５）×３３％＝５３．９４（万元）。
根据方案二，龙盛公司在处理“烂尾”楼过程中，合计需缴纳各项税金２９０．４９万元，转让净收益为１０９．５１万元（３０００－２６００－２９０．４９）。  
方案三：?龙盛公司将“烂尾”楼按市场价格３０００万元折合成５１％的股权，与建兴百货公司共同投资开办大型商场。
龙盛公司在此环节应缴纳企业所得税（３０００－２６００）×３３％＝１３２（万元）?　　即龙盛公司在处理“烂尾”楼过程中只需缴纳企业所得税１３２万元，转让净收益为２６８万元。
方案四： 龙盛公司利用“烂尾”楼注册公司，然后将这个公司整体出售给那位民营企业家。
因此，龙盛公司需缴纳企业所得税１３２万元[（３０００－２６００）×３３％]，转让净收益为２６８万元。
　以上４套方案，其他费用相差无几，但税负不同。选用方案三或方案四，龙盛公司可以获得相同的税后利润。但是方案三操作简便，相关费用相对较低，最终，公司董事会决定采用方案三。