投资性房地产会计准则与企业所得税法差异分析

rechard

根据新会计准则（以下简称“新准则”），投资性房地产能够单独计量和出售；新企业所得税法（以下简称“新税法”）没有将投资性房地产单独列出，而是将其作为固定资产或无形资产处理，导致投资性房地产的会计处理和所得税处理存在较大差异。
　　一、投资性房地产初始计量与计税基础差异
　　投资性房地产根据来源不同可分为外购的和自行建造的投资性房地产。外购的投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造的投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。投资性房地产初始计量与计税基础的差异表现在两个方面。
　　（一）借款费用的资本化
　　根据借款费用准则的规定，可以资本化的借款金额包括专门借款和一般借款。而企业所得税法实施条例（以下简称“条例”）第38条规定，非金融企业向金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额部分准予扣除，超过部分的利息支出不得在税前扣除。同时，为防止资本弱化，新税法第46条和实施条例第119条规定，企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出，不得在计算应纳税所得额时扣除。因此，纳税人外购或自行建造投资性房地产发生的借款费用，若已按借款费用准则的规定进行了资本化处理，但仍存在新税法和条例规定不得扣除的借款费用，会导致投资性房地产的计税基础小于会计成本，以后期间按计税基础计算的固定资产折旧与按会计基础计算的差异，需作企业所得税的纳税调增处理。
　　（二）购买取得的投资性房地产的成本
　　企业通过购买取得投资性房地产时，有时会采取超过正常的信用条件购买投资性房地产，如采用分期付款方式购买投资性房地产，使投资性房地产的购进具有融资租赁的性质。按新准则规定，该方式下购入的投资性房地产的成本不以各期付款额之和确定，而是以各期付款额的现值之和确定，两者差额计入未确认融资费用。其中，投资性房地产购买价款的现值，应按各期支付的购买价款选择恰当的折现率进行折现来确定，未确认融资费用符合借款费用准则规定的资本化条件的，应计入投资性房地产成本，其余部分应在信用期间确认为财务费用，计入当期损益。新税法规定超过正常信用条件期限付款的投资性房地产的计税基础不按照现值计价，从而导致该投资性房地产的会计成本小于计税基础。
　　二、成本模式下投资性房地产后续计量与处置差异
　　投资性房地产后续计量分为成本和公允价值两种模式，企业只能选择其中一种模式进行后续计量。在成本模式下，企业应按固定资产和无形资产有关规定进行后续计量，按期（月）计提折旧，存在减值迹象的，按资产减值的有关规定处理。
　　（一）减值准备的处理
　　按资产减值准则的规定，投资性房地产存在减值迹象的，应适用资产减值的有关规定，经减值测试后确定发生减值的，应计提减值准备。此类减值损失属于长期资产减值损失，一经确定不得转回。而根据新税法第10条和条例第55条的规定，投资性房地产的减值准备不得扣除。对于这一差异，应区分以下两种情况进行纳税调整。一是本期会计折旧或摊销额加上本期计提的减值准备大于按税法规定本期允许扣除的折旧或摊销额。这表明投资性房地产的账面价值小于计税基础，形成可抵扣暂时性差异，也可能是本期转回前期的应纳税暂时性差异，应调增的应纳税所得额为本期会计折旧或摊销额加上本期计提的减值准备，减去按税法规定本期允许扣除的折旧或摊销额。二是本期会计折旧或摊销额加上本期计提的减值准备小于按税法规定本期允许扣除的折旧或摊销额。这表明投资性房地产的账面价值大于计税基础，形成应纳税暂时性差异，也可能是本期转回前期的可抵扣暂时性差异，应调减的应纳税所得额为按税法规定本期允许扣除的折旧或摊销额，减去本期会计折旧或摊销额和本期计提的减值准备。
　　（二）关于投资性房地产的处置
　　处置采用成本模式计量的投资性房地产时，按实际收到的金额借记“银行存款”等，贷记“其他业务收入”，并结转该项投资性房地产的累计折旧或摊销，按其账面余额贷记“投资性房地产”，其差额借记“其他业务成本”，已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。在成本模式下，处置投资性房地产时，由于在初始计量与计税基础方面新准则和新税法之间存在差异，需要对投资性房地产的会计成本与计税基础净值差额进行纳税调整。如果投资性房地产的会计账面价值大于计税基础净值，应调增应纳税所得额；反之，应调减应纳税所得额。需要补充的是，根据条例第25条规定，企业将投资性房地产用于非货币性资产交换，以及将投资性房地产用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售计算资产转让所得，按照公允价值和计税基础确认资产转让收益。
三、公允价值模式下投资性房地产后续计量与处置的差异
　　新准则规定，企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

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陆军

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yhx176

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