关于房地产的看法

秋风

也谈房地产财务管理到房地产企业工作也有两年多时间了，正好经历了房地产发展的波峰和波谷两个阶段。现阶段房价又高企了，地位频频出现，国家政策一个接着一个的来。从土地供应（限制一次性提供土地面积，实际这个就是一个化整为零的小把戏，似乎购地款的总价少了就没有地王出现了）到银监会再次说二套房的贷款，从国家统计局的房价说明到国土部官员说房地产没有过剩、高房价无法抑制等等。都说明房地产市场是一个充满争议的市场，充满分歧。如果把这样的情况放到股市当中，可以理解为多空分歧严重，也许双方看法不同才真正是赚钱的好时机吧。在这样一个混乱不清的局势下，房地产企业财务管理应该怎样做呢？借这个机会跟大家谈谈自己对房地产财务管理的一点浅见。请大家多批评指正。目前中国的房地产其实就是一个资金密集性和关系密集性的行业。如果你有钱可以做房地产，如果你有关系照样也可以做房地产。为什么出现这样的状况呢？一个是目前我国的房地产市场还是处于上升周期，最根本的原因是国家政策导向中的城市化需求。大量的郊县农民失去土地变成城市人口、大量的农村剩余劳动力到城市打工创业，使沿海城市及中西部省会城市吸引了大量的人群涌入，城市规模不断扩大，房子需求也不断上升。同时边远地区的人向地市级城市靠拢，也导致火热的房地产市场向这些城市转移。另一个原因就是国家政治稳定、政府财政体制需要、经济发展、保障就业的压力所至。国家财政靠税收，地方财政主要靠土地了。比如四川一个地级市核心区（当然还有其他县不含在内）的财政收入一年就10亿左右（这已经算好的了），如果在城区出让一块100亩的土地，每亩200万元，财政收入都是2亿元。如此想想，政府会希望房地产垮掉吗？即使中央政府想控制，地方政府会真正执行吗？在我们国家上有政策，下有对策的事情出现太多了。第三个原因就是现在的房地产是一个模块似的行业。没有什么技术含量。首先通过各种方式搞到土地，比如招拍挂、企业购并、直接转让等等；其次找一个规划设计公司进行前期的规划设计；第三是找施工单位施工；第四是找营销策划公司做销售代理。第五，如果不放心可以找中介审计审预决算。基本上自己需要做的就是找钱了。说以上这些只是让大家对我国目前的房地产行业发展状况有一个粗略的了解。然后我们来说说在这样的大前提下，怎样做好财务管理呢？第一：要不断的把握国家宏观政策的发展状况，做出判断。当然特别是监（银监会）、银（人民银行）、统（统计局）、土（国土局）的政策变化信号。从他们相互矛盾的语言中发现未来发展的基本判断。比如说前不久统计局说我们国家现在不存在通货膨胀，只是需要避免出现通货膨胀。这就是非常明显的此地无银三百两了。第二：在做出未来两年左右的基本判断后，就是资金的谋划了。首先贷款千万要在上半年拿到手，我国银行基本上都是上半年放贷，下半年收贷。年初银行要完成贷款任务，一开始就**的放，到下半年任务基本完成了，贷款额度基本用完了就很难再获得贷款了。当然你要在年初获得贷款，那你必须11月左右就要开始与银行做沟通。其实也不要想的那么复杂，银行也需要项目储备，不可能说1开年才开始谈合作。与银行沟通时要学会说：“我不懂银行，你们才是专家。我们企业目前的状况就是这个样子，你们根据你们的专业知识给予我们指导，相信可以合作成功。”在选择银行的时候，可以多找几家银行。特别是新开业的商业银行，目前我们国家的商业银行有几十家（比如什么浙商、上海、大连、渤海等等），各家的贷款偏好不一样，应该说总有合适的。其次，当预见到国家将出现紧缩的货币政策时（窍门：找银行人士了解近期票据利率走向来进行判断，当票据价格持续上升说明资金趋紧了），先尽量争取获得三年期以上的贷款，然后把短期贷款还掉。在获得银行贷款时，一定要至少找到三家以上的合作银行，避免风险。第三：管好付款。在各个合同签订过程中，财务人员都要参与。这里说的财务人员不是一般的人，是指财务负责人。因为一般的财务人员去了也没有用处，即使他有好的建议，别人也不会听的。主要关注付款条件、付款周期、付款金额、付款方式。比如与施工单位签订合同，钢材由甲供，这样就可以节省大笔的采购费和材料价差，只是需要做好钢材供应商与施工单位的衔接工作。同时与钢材供应商谈票据结算，一般钢材结算以1个月期银行承兑汇票视同现金的，谈的好可以三个月结算一次或者达到一定的结算量后结算一次，这样又给企业争取了资金。记住是：资金，而不是资金利息。房地产企业背负一些利息是很轻松的事情，很多时候获得资金比减少资金利息更重要。当然这个环节还有很多事情。第四：做好与税务机构的协调工作。这个工作说难也难，说简单也简单。个人认为最好的方法就是找到一家当地与税务关系最好的税务代理机构。目前很多税务代理机构都是新生儿，几个注册税务师就成立起来了，靠专业吃饭。但当地肯定会有一家与税务关系好的机构，因为我国第一代的税务中介机构就是税务局自己办的，很多税务局的业务骨干都是事务所的骨干。根据国家规定脱钩后，这些人跟税务机关的联系更紧密了。大家都懂，我就不多说了。多支付一些中介费，可以产生多大的利益，大家可以想象。比如年度税务检查如果不到公司来，就可以节省多少费用？！第五：当然就是大家都说的预算了。这个确实不想在说什么了，大家可以看看论坛中的其余帖子。第六：请人吃饭。不管什么时候一定要记住：麻将是越打越疏远，喝酒是越喝越亲密！其他就不说了，大家参考参考，哈哈

虚心的人

麻将是越打越疏远，喝酒是越喝越亲密！

长风

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黑丫

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银河飞雪

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bruce32323

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