关于自建房屋销售要交两道营业税的解析

阿斯兰

所谓：自建，是指建筑企业为本企业建造房屋（包括建筑物），因为自己给自己提供劳务，不发生建筑收入，只是发生材料、人工费，通过在建工程核算后，就转入固定资产了。所以根据《营业税暂行条例实施细则》第十条规定，不缴纳营业税。

那么《营业税暂行条例实施细则》第五条第（二）项又规定：自建建筑物后销售，视同发生应税行为。也就是说：这时要补交建筑营业税，加上销售不动产营业税，就形成了“两道营业税”

销售不动产营业税按销售额的5%计算，建筑业营业税按《细则》第二十条计算。一般情况采用“计税组成价格”，税率3%

    对于非建筑企业是否存在“自建”？如果说小的建筑物，如：菜窖、围墙、烟囱、收发室什么的，有可能是本企业自己自己购买一些材料后让自己的工人建造的。一般情况下企业建造房屋，都是要委托施工企业实施。这时，施工企业自然缴纳了建筑业营业税。再销售这个房屋时，不存在两道税问题。



附：《营业税暂行条例实施细则》

　第十条 除本细则第十一条和第十二条的规定外，负有营业税纳税义务的单位为发生应税行为并收取货币、货物或者其他经济利益的单位，但不包括单位依法不需要办理税务登记的内设机构。
　　第十一条 单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税人；否则以承包人为纳税人。
　　第十二条 中央铁路运营业务的纳税人为铁道部，合资铁路运营业务的纳税人为合资铁路公司，地方铁路运营业务的纳税人为地方铁路管理机构，基建临管线运营业务的纳税人为基建临管线管理机构。

第五条纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：
　　（一）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；
　　（二）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；
纳税人发生本细则第五条所称自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。

helena025

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