房地产会计财税实务全集10

rechard

房地产企业土地增值税筹划四技巧


一、利用临界点进行纳税筹划
　　根据《土地增值税暂行条例》的规定，存在下列情形之一的，免征土地增值税：①纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；②因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
　　土地增值税实行四级超率累进税率的条件是：①增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；②增值额超过扣除项目金额50％未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；③增值额超过扣除项目金额100％未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；④增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
　　如果企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20％这个临界点上，可通过适当控制出售价格以避免缴纳土地增值税。计算增值额的扣除项目包括：①取得土地使用权所支付的金额；②开发土地的成本、费用；③新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；④与转让房地产有关的税金；⑤财政部规定的其他扣除项目。这里的“其他扣除项目”为取得土地使用权所支付的金额与开发土地、新建房及配套设施的成本之和的20％。下面举例说明。
　　【例1】某房地产企业建造一批普通标准住宅，取得土地使用权所支付的金额为500万元，开发土地的费用为100万元，新建房及配套设施的成本为1 000万元，与转让房地产有关的税金为80万元，该批住宅以2 410万元的价格出售。根据税法的规定，该房地产企业可以扣除的费用除了上述费用，还可以加扣320万元[（500+100+1 000）×20％]。该房地产企业的增值率为20.5％[（2 410-500-100-1 000—80—320）÷（500+100+1 000+80+320）×100％]。根据税法的规定，应该按30％的税率缴纳土地增值税123万元[（2 410-500-100-1 000-80-320）×30％]。企业税后利润为287万元（2 410-500-100-1 000-80-320-123）。
　　如果该企业进行纳税筹划，将该批住宅的出售价格降低为2 400万元，则该房地产企业的增值率为20％[（2 400-500-100—1 000—80—320）÷（500+100+1 000+80+320）×100％]。根据税法的规定，该企业不用缴纳土地增值税。企业税后利润为400万元（2 400-500-100-1 000-80-320）。该纳税筹划使企业减少税收支出113万元（400-287）。
　　二、利用增加扣除项目金额进行纳税筹划
　　土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相应的税率累进计算的。增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使企业适用较低的税率，从而达到减轻税收负担的目的。
　　税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20％。其中，关于房地产开发费用中利息费用的计算，《土地增值税暂行条例实施细则》作出了明确规定，房地产企业可以选择适当的利息扣除标准进行纳税筹划。税法规定利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5％以内计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10％以内计算扣除。房地产企业据此可以做不同选择：如果企业开发房地产项目主要依靠负债筹资，预计利息费用较高，则可以计算分摊的利息提供了金融机构证明的，据实扣除；反之，如果企业开发房地产项目主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较低，则可以不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，有利于实现企业价值最大化。下面举例说明。
　　【例2】某房地产企业开发一个房地产项目，取得土地使用权所支付的金额为300万元，房地产开发成本为500万元。如果该企业利息费用能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明，则房地产开发费用=利息费用+（300+500）×5％=利息费用+40万元；如果该企业利息费用无法按转让房地产项目计算分摊，或无法提供金融机构证明，则房地产开发费用=（300+500）×10％=80（万元）。
　　对于该企业来说，如果预计利息费用高于40万元，企业应力争按转让房地产项目计算分摊利息支出并取得有关金融机构证明，以便据实扣除有关利息费用，从而增加扣除项目金额；反之，如果企业预计利息费用低予40万元，那么就不必按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不必提供有关金融机构证明，以便多扣除房地产开发费用，达到增加扣除项目金额的目的。
　　三、利用控制增值率进行纳税筹划
　　根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增值额按规定计税。同时，税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。房地产企业如果既建造普通标准住宅，又进行其他房地产开发的话，在分开核算的情况下，筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20％以内，以获得免税待遇。降低增值率的关键是降低增值额。下面举例说明。
　　【例3】某房地产企业出售商品房取得销售收入5 000万元，其中普通标准住宅销售额为3 000万元，豪华住宅销售额为2 000万元。扣除项目金额为3 200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2 200万元，豪华住宅扣除项目金额为1 000万元。
　　销售普通标准住宅：营业税金及附加=3 000×5％×（1+7％+3％）=165（万元）；合计扣除项目金额=2 200+165=2 365（万元）；增值额=3 000-2 365=635（万元）；增值率=635/2 365×100％=27％；适用30％的税率，因此缴纳的土地增值税=635×30％=190.5（万元）。销售豪华住宅：营业税金及附加=2 000× 5％×（1+7%+3％）=110（万元）；合计扣除项目金额=1 000+110=1 110（万元）；增值额=2 000-1 110=890（万元）；增值率=890+1 110×100％=80％；适用40％的税率，因此缴纳的土地增值税=890×40％一1 110×5％=300.5（万元）。该房地产企业共缴纳土地增值税491万元（190.5+300.5）。
　　通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为27％，超过了20％，无法享受免税待遇，只有将增值率控制在20％以内才能获得免税待遇，其筹划方法有以下两种：
　　（1）增加扣除项目金额。假定例3其他条件不变，只是普通标准住宅的扣除项目金额发生变化，假设其为X，则一合计扣除项目金额=X+165；增值额=3 000-（X+165）=2 835-X；
　　增值率=（2 835一X）+（X+165）×100％。由“（2 835-X）÷（X+165）×100％=20％”解得：X=2 335（万元），即当扣除项目金额增加到2 335万元时普通标准住宅可以免税，企业缴纳的总的土地增值税仅为销售豪华住宅应纳税额即300.5万元。
　　

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njlhy002

税收筹划很重要，谢谢

陈小姐

可不可以集中在一起学习啊！期待中

yikang

请问楼主，为什么不全？

msdc2008

土地出让金返还款或奖励款帐务处理？

飘零的红叶

筹划很重要，回复学习，谢谢！

财会之星

jia加强土地增值税的筹划，降低税收成本。