房地产信托基金方案已万事俱备

勇者无敌

近期，随着上海上报首例房地产投资信托基金方案，市场对于这种即将出台的新型房地产融资方法十分关注
　　近期，随着上海上报首例房地产信托基金方案，市场对于这种即将出台的新型房地产融资方法十分关注。业界有消息称，今年四季度，REITs（房地产投资信托基金）将推出试点产品。一旦REITs正式开闸，由信托公司主导的房地产投资产品也将进一步增多。

　　统计数据显示，今年1月至8月，房地产开发企业本年资金来源3.37万亿元，其中，仅房地产项目贷款和个人按揭贷款两项，银行贷款的比重就超过了三分之一，成为最主要的资金来源之一。但将房地产融资单单拴在银行一棵树上，对于房地产商和银行来说，都不是一件令人放心的事。因此，增加房地产的融资渠道迫在眉睫。而由于该行业的利润巨大，当其开始面向社会融资时，为投资者带来的机会也将不容小觑。

　　日前，民生银行举办"地产融资实务高峰会"，不少信托专家表示，今后REITs和地产私募基金的发展空间将进一步加大。与会人士表示，就目前而言，REITs对于中国的地产融资将起到重要影响。目前，REITs在税收、法律、信托登记制度以及租金回报率上还存在一些缺陷，这些需要在产品设计上加以改进，如一旦克服这些困难，产品将会很快面市。

　　信托专家孙飞认为，目前"银监会版本"的方案已经万事俱备，只待法规出台，如果年内发行首批试点产品，应该也是"银监会版本"。虽然信托公司并没有出现在首个申报方案中，但目前市场上很多信托公司发行的房地产信托产品已经具有准REITs的雏形，REITs正式开闸后，信托公司还是有不少机会的。

　　北国托总经济师时宝东表示，信托公司针对房地产项目的融资有自己的经验，在设计这些产品时，会采用股权回购、预售登记加退房以及类似于资产信托模式。为了保证信托公司的利益，在房地产信托中，开发企业需要让出一部分利润，不仅仅是为了扩大杠杆的占有性的融资，而是承担股权融资的风险。随着房地产开发企业逐渐成熟、商业地产的转型，需要长期资本的支持，信托和房地产企业的合作机会会越来越多。

　　中融信托的杨巍认为，在房地产企业的众多融资力量中，信托公司具有平台优势、制度优势和量身定做的优势，应该是房地产融资中不可或缺的力量。目前投资者也对房地产信托产品非常有热情。中融从今年开始已经连续发行了房地产信托投资基金，明年还将加强这方面的产品力度。

　　业内人士表示，除了REITs，商业地产的私募资金今后也将有很大的市场空间。目前，国内的REITs监管机构已经明确提出发展成熟物业。随着REITs的扩大，市场将产生对私募基金支持的孵化期间的商业地产的需求。另外地产企业发放公司债，也将是未来一个重要的发展方向。

　　而"证监会版本"方案中，由于产品将打包上市，对信息披露的要求会更严格，再加上《信托法》以及相关税收方面的问题尚未有明确的解决方案，估计推出的时间会比较晚。