开征物业税促进房地产市场健康发展

阿斯兰

顾宝丰  许维林  柳建华


　　我国房地产市场的畸形发展,与房地产供给的垄断性、房地产信息的不对称性、房地产投资的外部性和房地产物品的公共性等因素有关。从法理上说,物业税可以有效地改善这些因素,因而它应是房地产市场的一种有效调控手段。近几年来,随着房价前期的不断上涨和近期的波动,是否征收房地产物业税也越来越被人们所关注;而且普遍存在一种观点,就是开征物业税可以使购房者在房屋持有环节上增加持有成本,从而起到抑制其对商品房的投机性需求,由此抑制上升的房价。


　　一、物业税的基本涵义及我国物业税的现状


　　物业税一词源于香港和东南亚，它是指以土地、己建成并投入使用的各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地等为课税对象，要求其所有者或承租人每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高的税种。西方发达国家通常称之为不动产税（Property Tax）。
　　不动产税是国际通行的几大税种之一，在美国、荷兰、加拿大的温哥华以及我国香港等地均有规定。在西方发达国家,不动产税一般是地方政府的主要财政收入,其所占比重能占到地方财政收40%～70%左右,我国大陆地区目前尚未开征物业税。
　　2003年10月,党的十六届三中全会《完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》指出: “实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”财政部和国家税务总局等相关部门亦表示将在“十一五期间尽快推出物业税。2004年在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏和重庆六个省市开始房地产模拟评税试点。2007年10月，试点范围扩大到河南、安徽、福建和大连四个地区。2008年1月，国税总局地方税司副司长杨遂周透露，2008年准备选择三到五个省市，进一步扩大模拟试点。2009年5月25日，国务院正式公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，其中提到“深化房地产税制改革，研究开征物业税”，物业税开征正式提上官方日程。最近《深圳市综合配套改革三年(2009～2011年)实施方案》正式公布，提出将简化房地产税税制，适当探索开征物业税，积极推进深圳开征物业税试点工作。深圳市人大审批通过的《深圳市政府年度投资项目计划》中，就建立“市物业税及配套管理系统”做出了相关规定。在此之前，物业税已在深圳“空转”运行3年有余。事实表明我国房地产开征统一的物业税已经成不可避免之势。
　　然而，作为一种新税种，自2003年至今物业税相关制度的出台始终存在很大争议，物业税开征有无必要、如何实施操作、相关配套制度如何完善成为各界讨论的焦点。相关的房地产税收存在着诸多的问题,有待于进一步的改革与完善。


　　二、我国物业税开征的必要性、重要性


　　物业税作为保有环节的税种,其开征有利于优化我国现行的财产税制,解决我国房地产税种繁锁，重复征税；税基不合理、重复课税；计税依据不合理、征税范围狭窄等问题,对促进房地产资源合理分配与利用,促进房地产市场健康发展具有重要的意义。更为重要的是，以物业税开征为契机，建立适合我国国情的房地产税制。具体来讲,物业税将在以下几个方面发挥积极作用:
　　（一）助推我国税制改革，完善现行财产税体系。在过去的十年间,我国房地产业持续快速发展,在国民经济中发挥了越来越重要的作用。但随着我国经济体制改革的深入进行,原有房地产税制已不能适应房地产业的蓬勃发展。我国目前的房地产税收,存在着税种设置过多、过滥,重复征税、税收结构不合理、政策不统一等诸多问题。例如，现有的房地产税收涉及营业税、企业所得税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税、印花税、城市维护建设税等总共达14个税种之多；房地产税的征收重交易，轻保有；同是对房产保有和使用课税,房地产税仅适用于外国人,而对国内法人和自然人则又设置房产税和土地使用税，一定程度上制约了房地产业的健康发展。征收物业税,就是要将现行的房地产税、土地使用税、土地增值税、土地出让金等各项税费合并,取消房地产流转环节的各种税费,转化为在房地产的保有环节统一收取；统一内外税制,打造公平合理的税收环境。根据这一性质,征收物业税将改变目前对房地产税多税种、多环节、重复课税的现状,建立良好的财产税制模式,完善我国现行税制结构，促进房地产事业乃至整个市场经济的长期、健康发展。
　　（二）规范政府行为，稳定地方财源,降低金融风险。现行土地出让制度下,房地产价格中包含了土地使用期限中所有者所应缴纳的大部分税费,这些税费作为本届政府的财政收入纳入本届政府的预算,在一定程度上助长了地方政府短视的机会主义行为方式,只顾开发现有土地资源,而不从长远考虑投资环境建设。物业税征收以后,地方政府便可以参与物业的持续升值的再分配,从而确保其获得稳定的财政收入。而开发房地产的不可藏匿性和保值性,为地方政府提供了固定的税源，降低了地方财政对土地流转收入的依赖性，可以限制地方政府无度的使用、开发土地这种短视行为。此外，通过物业税的征收，进一步挤压了房地产市场泡沫，对提高政府调控能力，降低地产金融风险意义深远。
　　（三）规范房地产市场秩序，抑制房地产市场过度投机行为。目前不规范的市场环境,已经造成了房地产投资过热的现象。“炒地”、“炒楼”投机现象极为严重，甚至出现了“温州炒房团”这样的专业炒家。近乎疯狂的炒楼行为导致许多城市房价飙升,增加了实际需求者的购房成本。物业税作为国际上通行的调节房地产市场的重要杠杆，一定程度上可以压降土地出让成本。据估算,由于地价和相关税费分为70年交,就意味着占住宅成本30%的地价和相关税费在销售时只需先交纳1/70,其余在其后69年中交纳,成本就下降了29.57%。理论上讲,目前每平方米售价在8000元的房子,新政策出台后按每平方米5700元销售就可以赢利。由于物业税带来房屋持有期间的收费,投机多套房屋的人还会因养房费用的增加而售房,促进房地产资源的再分配。百姓购房成本下降,物业保有阶段成本增加,提高了“炒楼”者囤积住房的成本,从而使“炒楼”行为可以得到有效的抑制。
　　（四）有利于调节贫富差异，维护社会稳定，促进社会和谐。目前自住住宅免税,90%以上出租住宅政府收不到税,拥有大量住宅的富人实际上没有交税。房地产产权是通过政府保护来实现的,政府必须为这种保护付出代价,如果保有房地产无需交税的话,拥有大量房地产的富人实际上获得更多的优惠。征收物业税使富人根据他的财产作出恰如其分的付出,这才公平。此外，随着我国住房制度的改革,居民住房的商品化程度已有了很大提高,住房占有量的多与少,在一定程度上讲,已经成为区分人们贫富差异的一个重要衡量标准。因此税收对于贫富差异的调节不应仅仅体现在收入方面,更应该体现在财产保有层面。此外，这些税收收入还可以用来解决低收入家庭的住房问题,也是调节社会贫富差距、维护社会稳定的有效措施,充分体现了人与人之间机会平等的和谐理念。


　　三、我国物业税开征的可行性分析


　　合理完善的税收体系是衡量一个社会市场经济体系发育程度的重要指标,也是社会公正的具体体现。因此在客观条件和时机较为成熟的时候适时推出物业税是市场经济发展的必然趋势。
　　目前，有关部门正在积极推进房地产税制改革，做了大量前期准备工作，开征物业税的时机逐渐成熟。
　　（一）基础法律规范准备。2007年《物权法》的颁布，确立了界定产权、确认产权和保护产权的立法目标与财产平等的基本原则。不管是国家、集体的财产,还是个人的财产,只要进入民事领域,其法律地位就是相同的,都同等地受法律保护。《物权法》清晰了物权,为物业税的实施提供了相应的法律依据。
　　（二）房产价值评估准备。物业税按年征收，税金会随着不动产市值变化而变化。那么房产的市场价值评估就成为了非常关键的一环。新的企业会计准则体系认为投资性房地产如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得,应当采用公允价值模式，进一步地明确了投资性房地产的后续计量及其信息披露。
　　（三）技术条件准备。目前，物业税已在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、安徽、福建和大连等多个省区市“空转”运行近3年。在技术层面上，基本确立了房地产税制改革的框架---即将现行的土地出让金及房产税、城市房地产税、土地增值税、土地增值附加费、土地使用费、印花税、营业交易税、物业管理费等税费合并，统一转化为在房产保有阶段收取。另外，物业税纳税主体、税率、计税依据、优惠政策等具体问题的理论研究也取得了很大的进展。
　　但是，笔者认为，物业税的开征也存在一些不确定的因素。例如，首先，物业税在抑制房价及投机行为方面存在局限性，单纯运用物业税很难对房地产市场的供求关系和房地产价格产生根本影响。还可能导致房地产市场过度发展,导致地产市场的虚假繁荣，加大金融风险。其次，相应的配套措施没有跟上，亦将阻碍物业税开征。因此，物业税的开征须慎之又慎，其制度设计应尽量完备详尽。


　　四、我国物业税开征的制度设计及立法建议


　　物业税的开征是一项系统的工作,就目前的情况来看,仍有一些重要工作需要我们去解决。
　　(一)完善我国现行土地管理制度。开征物业税后,就不需要一次交清地价,很多小企业甚至不是房地产行业的公司也可能来到这个利润丰厚的产业。这就需要在土地管理制度上从审批管理、监督、政策引导等方面加以完善,建立一个“精简、高效、权威、统一”的土地管理体制,为房地产税收的课征创造良好的环境。
　　（二）建立、健全不动产登记制度。目前,我国财产登记管理制度还很不健全,很多地方对纳税人的房屋住宅等没有进行完整、规范的登记管理。这往往会造成房地产的私下交易,影响了税收的正常征管。因此,应建立科学的房屋产权信息公示和查询系统,可以尝试逐步推行财产实名登记制。实行财产实名登记制,对房屋业主的信息进行全面采集,以便明确该房屋的所有人、所在地、性质(商品房、经济适用房等)、类型(普通住宅、公寓或别墅等)、面积以及套数、变更情况、估价的组成及变化情况等房地产信息资料,能够增强财产的透明度,从而为正确合理地核定纳税人的资产和物业税的税基提供便利,方便物业税征收的管理工作。
　　(三)促进、实现各部门信息资源共享。征收物业税,必须建立一整套科学、高效的信息资源共享制度。各地区之间资源不能共享,信息获得渠道不畅，一定程度上阻碍了房地产市场的健康发展。信息资源共享制度的建设需要依靠政府搭建一个囊括房地产管理部门、税务机关、金融机构、以及纳税人多方主体的信用信息管理公共网络平台,建设对财产、所得的信息收集系统和收支结算系统建设,实现收入监控和数据处理的电子化。建立企业和个人信用纪录,对纳税人实施纳税信用等级评定,推进税收信用体系建设。
　　(四)统一、规范住宅计税价值评估制度。建立一个完整而系统的房地产评估制度是物业税改革成功的一个关键因素。而我国目前的评估制度很不健全。因此必须建立一种科学的不动产评估制度,统一房地产估价服务,保证物业税的征收有统一、科学的依据。
　　（五）完善物业税法律救济制度。当国家税收管理机关的税务具体行政行为侵害了对纳税人、扣缴义务人和纳税担保人的合法权益的，法律必须通过一定救济途径解决税收争议，制止和矫正违法或不当税收行政侵权行为，以保护纳税人合法权益。根据我国有关法律规定，对于纳税评估方面的争议，应属于税收争议中的纳税争议，如果纳税人要起诉税务机关，必须先行申请复议。鉴于我国行政执法机关的职业道德和职业水准参差不齐,建议允许纳税人对评估结果提出复核要求，接受复议的评税机构应该准许，费用由纳税人自负。如果纳税人及所聘请的评估机构提出意见并有充足的理由，政府评税机构必须采纳。如果纳税人选择直接向人民法院起诉，法院不得以申请复议为前提不予受理。
　　综上所述,我国目前的房地产税收制度还存在着诸多问题,征收物业税并不是解决问题的惟一法宝,更不是一朝一夕就能实现和完善的,还需要我们在理论和实践中进一步进行研究和探索。

作者单位：海安县国税局
（责任编辑：江鹤鸣）