内地房企海外上市 中资投资者大量出现

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大型上市房企融资-圈地的循环优势凸显，刺激了未上市者加快进程

10月初，恒盛地产在香港证券交易所挂牌上市，成为今年第一只登陆H股的内地纯房地产股票，也拉开了今年房企赴港上市的大幕。接下来，福建宝龙地产也将登陆H股，此外，近20家公司有未来几个月在A股或H股上市的计划，房企上市现汹涌暗流。
今年以来，大型上市公司在融资圈地中优势凸显。这刺激了那些未上市的房企加快上市进程。业内预计，四季度房企海外融资或达近千亿，远超2007年；不过，也有业内人士对此不那么乐观，认为融资很难超过2007年。
近20地产商已启动或有上市计划
恒大、龙湖等大房企及中骏、卓越等区域房企都启动上市计划
今年上半年，信贷资金占房地产投资额的比重达到了历史高点，全国房地产开发资金总额为2.37万亿元，其中有5381亿来自国内贷款，同比增长32.6%，占全部资金的比重达到22.7%。但进入7月，信贷宽松的政策微调，而房企的资金状况由静态平衡趋向微紧状态，上市融资将成为房地产企业解决资金问题的重要途径。
据中原地产发布的数据显示，有上市计划的房地产公司中，不乏中信地产、绿地集团、恒大地产、龙湖置业这样的全国性大型房企。据了解，目前已经启动或有上市计划的地产商近20家。除上述的大型房企外，中骏置业、佳兆业、卓越集团、农工商房产、同策房产、策源置业等区域性的房产公司也有各自的上市计划。
地产公司除了在H股及A股进行IPO，复地集团、富力地产、首创置业、城建地产等已经在香港上市的公司，也希望通过回归A股进行再融资。
“下半年第四季度可能成为历史上中国房地产业海外融资的最高潮。”瑞士银行投资银行亚洲区主席蔡洪平说，他记得2007年瑞银一共做了45单配股、上市，包括碧桂园、SOHO，那一年，中国房地产业在海外融资将近50亿美元，是历年最高的。
蔡洪平预计，四季度有一个中国房地产业在海外融资高峰，这些资金到位后，将有80亿-100亿美元资金规模。
上海易居房地产研究院研究员杨红旭则不那么乐观，“今年房企海外融资很难超过2007年，因为大的经济环境不一样，2007年是经济整体向好，今年是经济刚恢复，此外，近期内地楼市风向正在改变，蕴含着风险。”
上市-融资-拿地，环环相扣
规模拿地带来资金渴求。上市成为解决资金问题的主要渠道之一。
杨红旭认为，房企近期扎堆上市的原因，一是IPO放行，去年IPO暂停以来，积压了很多企业，如今重启势必会造成扎堆现象；二是楼市继续向好，此时上市能卖个好价钱，圈钱较多；三是只有上市，才真正能实现企业升级。因为上市既能带来巨额资金，又能迫使企业完善公司治理。
此外，今年5月份以来，北京、上海、深圳等地“地王”再现，成交总价和单价都纷纷创下历史新高，这对房地产企业的资金实力要求越来越高，因此，拿下优质“地王”的企业不是资金雄厚的国企，就是融资方便的上市公司。
重庆金科集团副总裁李战洪认为，经过去年的大调整后，房地产市场资源集中度开始提高，这就意味着中小开发商的发展空间越来越小，房企必须向规模化发展。这样的背景下，如果还依靠贷款、抵押等筹款方式来筹集资金，已经无法适应市场需求，上市因此成为越来越多的房地产企业的选择。
“企业要发展就必须拿地，而且要成规模地拿，这造成了资金渴求，显然上市是解决资金问题的主要渠道之一”。李战洪说。
■第三视角
中资机构投资者大量出现
从投资者结构来看，中资机构、与中资相关的资金和投资财团在金融风暴后崛起，成为内地房企海外上市的新的机构投资者。
恒盛招股前，有4家公司投资者已同意认购恒盛总值共1.3亿美元股份，包括上海实业、南丰集团、远洋地产、中国南方基金。此外，中国人寿、 平安保险、 经纬纺机、复星国际等都已入股，投资金额由2000万-5000万美元不等。
金隅的融资很大部分也来自中资投资者。
“今后，想融资的房企没有必要到美国、欧洲路演。”蔡洪平进一步说，2007年新的上市公司发行股票前，有很多**的、香港的豪富以及迪拜的基金。这一轮金融风暴后，很多历史上非常成功的投资者不见了。相反，冒出新的投资者，而且不少是中资机构或与中资相关的资金和投资财团，这是一个非常新的局面。