房地产企业如何核算借款费用

枯叶飘零

　案例：您好，我是一家房地产企业的会计，特请教以下问题：
　　1.关于房地产企业贷款利息资本化，企业会计制度规定只有用于购置固定资产的专门借款的利息才能资本化，房地产企业在利息资本化以及税前扣除方面有什么特别规定？例如，我公司于2003年6月1日开工兴建一住宅楼，计划工期一年，工程采用出包方式，公司为建造该工程的银行借款为：2003年7月15日到账500万元，期限1年，利率7%，到期一次还本付息；2003年12月1日借款200万元，期限1年，利率5%。资金支出情况为：2003年6月20日，200万元；2003年7月1日，150万元；2003年8月15日，100万元；2003年9月1日，140万元；2003年12月15日，50万元；2004年4月1日，30万元，我公司应怎样计算资本化利息额？

　　2.实务中许多企业因临时资金周转困难向别的企业或个人借款，对于这类业务，借方和出借方应该用什么样的凭证才能入账，并且符合税务要求？

　　3.核定征收企业所得税的企业，因发生处置固定资产并盈利产生的营业外收入及其他业务收入，怎么进行纳税处理？

　　专家把脉：1.借款费用是纳税人为经营活动的需要承担的，与借入资金相关的利息费用，包括长期、短期借款的利息；与债券相关的折价或溢价的摊销；安排借款时发生的辅助费用的摊销；与借入资金有关，作为利息费用调整额的外币借款产生的差额。在企业所得税处理上，房地产开发企业借款费用的税前扣除规定与其他行业不同。国家税务总局《关于印发〈企业所得税税前扣除办法〉的通知》（国税发〔2000〕084号）规定，从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。也就是说，在房地产开发项目完工之前，为开发房地产而借入资金所发生的借款费用不存在费用资本化的问题，而是要全部作为房地产开发成本费用列支。只有在房地产开发项目完工之后，税收上才作为当期财务费用列支。另外，国家税务总局《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发〔2003〕83号）规定，房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。从你介绍情况来看，由于你单位住宅楼开发项目尚未完工，所以你单位两笔借款利息费用也就不存在利息资本化问题，也不存在分配问题，应该全部计入住宅楼开发成本中去。

　　2.对于企业之间互相拆借资金这类业务，借方和被借方应该用什么样的凭证才能入账，你们应该按照《发票管理办法》的规定处理。《办法》规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应向付款方开具发票，特殊情况下由付款方向收款方开具发票。所有单位和从事生产经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收。

　　3.国家税务总局《关于印发〈核定征收企业所得税暂行办法〉的通知》（国税发〔2000〕038号）规定，核定征收方式包括定额征收和核定应税所得率征收两种办法，以及其他合理的办法。定额征收是指税务机关按照一定的标准、程序和方法，直接核定纳税人年度应纳企业所得税额，由纳税人按规定进行申报缴纳的办法。核定应税所得率征收是指税务机关按照一定的标准、程序和方法，预先核定纳税人的应税所得率，由纳税人根据纳税年度内的收入总额或成本费用等项目的实际发生额，按预先核定的应税所得率计算缴纳企业所得税的办法。企业收入总额包括基本业务收入，销售材料、废料、废旧物资的收入，技术转让收入，转让固定资产，无形资产的收入，出租、出借包装物的收入（含逾期押金），自产、委托加工产品视同销售的收入，特许权使用费收益，投资收益，投资转让收益，租赁收益，汇兑收益，资产盘盈收益，补贴收入，各项财政补贴收入包括减免、返还的流转税等，其他收入等。所以，对于实行按收入总额核定应税所得率征收所得税的企业，有处置固定资产并盈利的营业外收入及其他业务收入的，也应纳入企业收入总额的核定征税范围。 (陈萍生)

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