中国房地产企业的资本运营

银河飞雪

和君咨询董事长 王明夫先生

王明夫：很荣幸有这个机会跟这么多做房地产的公司老总沟通一些看法，我今天想跟大家聊的一个话题叫我《经济大势与经营意味》，具体的房产企业资本运作这个事，我听了昨天会的内容昨天有的专家讲的还挺具体。我觉得具体的房地产企业所谓投融资问题如果有兴趣的话我们可以会后解决一些具体的问题。你如果真的很缺资金我能帮你解决资金问题，因为我们关注这个事情。

首先我讲个引子，大家知道每一年都有一场闹哄哄的新闻，这就是所谓的“中国富豪榜”，我很烦这个新闻的，但是出来了我必须看，就是这么回事，我想在座的每位每年都跟踪这个新闻，一个叫胡润富豪榜一个叫福布斯富豪榜。我觉得这个新闻每年都很热。今天富豪榜是这样的，《福布斯》2007年富豪榜，碧桂园公司老板的女儿小杨同志1300亿元位居富豪第一位，在2006年的时候她排名在富豪榜中国首富里面的281位，财富2006年16亿，2007年就晋升为第一头号人物了。去年她排在281位，怎么2007年突然晋升到首富1300亿了，你去琢磨一下是怎么回事；世贸集团是老富豪了，许荣茂以550亿元位居第三，其2006年次以160亿元位居第四位。

你要去思考怎么突然间变成这样了。英国的胡润的富豪榜是这样个，2007年“百富榜”共有800位企业家上榜，前75位上榜企业家的财富均突破100亿元。中国真正能进前800位人肯定远不止一百亿了，所以这个肯定是不真实的。前13位企业家身家均在300亿元以上，今年上榜企业家的平均财富为42亿元，这是不可能的事情，100亿的富豪很多的，只是他们不知道而已，这比去年增加了100%，其中前50位上榜企业家的平均财富比去年增长200%，上榜企业的透明度在逐年增高，其中前100位上榜企业家及74位拥有上市公司。

胡润说：“很难让人相信，中国在过去九年历创造出了如此巨额的财富！我们知道中国发展很快，但速度如此之快让人感到震惊。”！大家知道美国有句俏皮话，美国经济不是太好，大家生活得很郁闷，有一句话是这样说的：“你很郁闷是吧板？快去中国大陆吧，因为在路上绊你的脚都是金块。”像摩托罗拉等所有世界500强企业把所有的宝都压在中国大陆上了。大家都知道中国发展很快，但速度如此之快让人感到很震惊，去年12亿的人怎么突然今年1300亿，而且只有房地产企业能完成这个样子。

接下去，凡是关于这场闹哄哄新闻的媒体报道里肯定有跟你有关的话，就是“房地产催生富豪群”。前十名富豪中，有四位专门从事房地产。前三位里面有两位是做房地产的，而且高到了1300亿。实际上胡润早已注意到房产富豪的涌现，在2006年胡润专门增加了房地产富豪榜的子榜，将来还可以排石油富豪、能源富豪，可以的。

这是我跟大家分享的、回顾的一场比较无聊的但是每年都闹哄哄的新闻，这么个状况。

我这个引子仅仅是一半，还有另外一半，接下来对应的，广州市委书记朱小丹圈定的课题《广州构建和谐社会的利益均衡机制研究》。这个课题最近出来了，课题里面的结论是什么？你们看看，把你们吓一跳：房地产企业是典型的强势利益集团。这是课题里面其中重要的结论。调查显示，广州存在五大强势利益集团，包括垄断利益集团、特权利益集团、以谋取租金收入为主的食利者利益集团、以各种中间收费为来源的灰色收入利益集团、早期完成原始资本积累的优势企业利益集团。这五大强势利益集团对利益扩张有强化之势，其中比较典型的是房地产业。”所以这个课题的标题，他讲五大利益集团时是这个标题“房地产业是典型的强势利益集团”。

在座的各位整天在关心怎么样拿地怎么样做，但是如果你想在中国做房地产仅仅关心生意是不行的，这个事情对地更重要，如果你是做房地产作出大出息的人这个就更为重要了，在里调查组认为，“弱势群体的人群比例较大，处境进一步恶化，弱势群体主要是下岗职工、外来农民工、残疾人、失地农民、退休职工”。

下面“强势群体损害弱势群体利益”，隐含着什么意思呢？房地产是典型的强势利益集团，“大家是经常损害弱势群体的人”。

由这个课题研究的结论引发的政策是什么？强势群体损害弱势群体利益，课题组提出“造成弱势群众贫困化和利益被剥夺的根本原因是在由政府主导的一系列社会经济举措的过程中，如拆迁、征地、国企改革等，投资商、相关部门负责人等结成联盟，组成最有能力影响政治决策的强势群体，损害弱势群体利益。”

再往下看，由民营经济经营者及其实也单位负责人，专业人士等构成的广州高收入阶层掌握了文化资本、经济资本和政治本，不但在经济利益的实现和追逐上处于优势，对公共财政的制定与执行，对社会公共舆论等有着更重大的影响，中间阶层与更收入阶层最接近，更容易向其转换。

中国的业主权益受到侵害其实是蛮厉害的，所以你们看这个，这五大利益集团，我觉得像这种观点不存在在广州的，你们要待在北京，如果你真混到一定层次了，你会发现这个问题是中国社会非常严重的问题。所以我这个引子，我来回顾一下，这个引子是前半段讲房地产公司很牛，这棒人很能干，前三首富里面有两个都是房地产业的，房地产业催生富豪群，而且可以肯定，如果你在若干年前，五六年之前听过我演讲的话，我那个时候说过一句很煽情的话，我说未来二十年是中国大陆出李嘉诚的时代，而中国出的时候是一拨一拨出的，而香港只出一个。也就意味着，一旦中国大路出的话是一拨一拨的出，香港只有出一个，因为香港太小了。中国大陆的崛起不是完全那么回事，那是汹涌澎湃、气势如虹的感觉，房地产在目前中国经济形势里面就是这么牛。

银河飞雪

我们要说你身家性命的安全都跟这个新闻课题的研究有关系，为此我做这个引子就是引发问题与思考：第一个问题要思考中国房地产企业的命运走向究竟会怎么样？你往十年后看，你不要看今天那地能赚多少钱，你要往后看。我是证券投资的老手，我挺熟悉资本市场的，去年房地产业尤其是今年开始，前六个月确实太火，无论是香港还是内地，我刚从温哥华回来，温哥华住了很多中国富人，其中很大的群体是大陆做房地产的，那帮人你得不知道他是谁，但是有可能一年在国内卖房产一百亿。我前两天陪上海的老板去打猎，我说目前房地产很火，但他说中国房地产业好不过四年，马上大面积的人就会死掉，这就是我不回北京而待在温哥华过日子的原因。

这个观点对我很刺激，国内对房地产业一片唱赞歌，像这个问题我要去思考，我很愿意跟他讨论问题，你作为资深人士为什么有这个感觉，他说我不是博士，我分不出很多逻辑很严密的道理，但是我有直觉，一定是死路一条。这是一个思考的问题。那么我也相信，很多行业的高手都比资深的房产记者感觉好得多。

所以，我觉得这个问题里面房地产的春天还能持续多久，冬天何时到来，你是做这一行的，不能不知道。那么什么样的房地产企业拥有未来，什么样的房地产企业注定没戏？

第二个问题，中国房地产商人的人生走向。我觉得在这个问题上有两个子问题是非常重要的：第一个，你究竟是做潜行水底的鲨鱼，还是做百年老店的祖师？这是完全不同的两种人生。像一些大品牌企业他们高调亮相，就要做百年老店的祖师，强调做企业文化，不做房地产，可以说这样的大品牌公司多少年来没怎么赚到钱，所以很多不太出名的老板挺瞧不起这些大品牌企业，我认为不能这样想，这叫人生选择。你有可能选择前者，这个人生选择不宜置评。各有各的风险和各有各的意义，也各有各的没意的地方。

第二个问题，你的中国房地产商人的人生走向，你是退而守财颐养人生，还是强大武装继续战斗？有的人耐不住寂寞，布置各种资源关系、人马关系，使自己继续强大，他要继续战斗。这是在刚才我说的引子两段大的社会背景下，中国房地产商人不得不问的问题，就是你的人生走向哪里。

当你思考这两个问题的时候，你已经在房地产行业混入一定的段位，但是中国很多的房地产企业根本还没入段，你只是发点财而已，你根本不面对这个问题，因为这个问题对你来讲太遥远，不需要，你只不过今年赚一千万明年赚两千万的问题，我要讨论的是，你现在赚了50亿了，下面是赚500亿还是5000亿了。我们今天这个会就是谈房产商会，我觉得房地产商会面对的会员层次都挺高了。

中国房地产企业我觉得这个问题予以思考，我说这个引子前面两段新闻，每年都像社会新闻一样热闹，接下来不可能社会新闻热闹的真正的市委书记关心的命题是什么，结论是什么，这个东西对中国整个房地产行业的走向以及房地产商人的人生，像是性命攸关的感觉。

所以这是我为什么今天这么个重要的场合放弃讲比较业务性质所谓《房地产企业的资本运作投融资》，愿意跟大家讲讲重要的《经济大势与经营意味》。

我刚才讲的已经是经济大势了，你做房地产企业，党的十七大报告读不读？如果不读是不对的，一定要组织你的公司高管学习的。十七把报告你都不读，我觉得你不像做大商人的习惯，如果你真的想做大商人，不管在中国还是其他国家，这个东西是一定要读，而且要用心体会的。我公司是这样，我公司是咨询公司，小公司，才两百多个人的公司，但是每次党的重大会议我都要组织学习的，而且题目叫“观大势”，所以我说说我所理解经济大势与经营意味。

讲到经济大势的人习惯了经济学家的八股文，投资多少，出口多少，GDP增长多少，我今天要这样讲，大家肯定不喜欢了。我用一个商人的眼光观察中国经济究竟发生了什么，我跟大家沟通这个。
我捕捉了四个关键词：

第一个关键词是“经济腾飞”。这是目前中国经济大势非常重要的，这绝对不是一个大众术语，它是非常有内涵的东西。经济腾飞阶段它表现出社会很重要的现象是：投资形资产全面升值，不是指消费型的资产，资本市场一步步走向繁荣和沸腾，泡沫化的不可避免，而且最后的命运难以预料。这是经济腾飞阶段一个国家经济现象表现出很重要的特征。

一个经济规律反复证明的经济现象：很多国家发展历史显示，一个经济体在发展过程中往往经过GDP奇迹般增长的经济腾飞阶段，与这个将段相伴随的是社会范围内投资形资产的普遍升值。这是很多国家发展历史所显示出来的一个经济规律和经济现象，就一个国家从落后国家走向发达国家过程一定会经历一个GDP奇迹般增长的经济腾飞阶段。

现在学术界又有新的动向，认为像中国这样的不是太完全民主化的国家更有利于经济增长，古典的经济理论不是这样的，古典的很完美的一套理论已经面临中国实践的全新挑战了。中国现在经济增长就是个奇迹，这个现象它伴随着就是以这个经济腾飞阶段，伴随着社会范围内投资性资产的普遍升值。

这里我讲一下日本和台湾，普遍升值的是土地、房产、贵金属、股票、矿产、古玩、文物、邮票、艺术作品、会员证、场地，甚至是自然景观等资产，东西还是那些东西，但是在经济起飞阶段的早期和后期，价格每每是天壤之别。首先就是土地，我想这个就是太有感觉了，我想在座也有很多是收藏了艺术品、邮票、买了古董甚至你在一个地方买了自然景观，像这些东西你都有感觉的，但是东西还是那些东西，但是价格已经完全不同了，并不是东西变了，而是我们处在这么一个经济阶段。
典型的例子，大家知道日本和台湾，我接下去的资料做房地产的人都很熟悉。我们来看日本和台湾的情况。

房地产方面，日本房地产从1955年到1990年，目前中国经济阶段处在相当于七十年代中期和后期的日本，1955年到1990年，日本房地产的价值增长了75倍，1990年日本地产的总价值预计为20万亿美元，相当于世界总财富的20%多，是全球股市总市值的2倍，美国在地理上比日本大25倍，但是1990年日本地产的价值相当于美国全国地产总值的5倍。从理论上说，日本可以卖掉东京，而买下全美国。只要卖掉皇宫，就可以买下整个加州。东京土地价格在1955年—1987年保持了年均增长16%的速度，在1987年到1989年短短的两年之内上涨了101%，房价最高时用东京附近的土地可以买下整个加拿大，大家知道加拿大比中国大的。日本在经济腾飞阶段的土地是这样的，房地产。

高尔夫方面，资产升值还表现在日本的高尔夫球领域，1990年日本高高尔夫球证的价值达到了5000亿美元。大家再看看股票，1955年到1990年，日本股票价格增长了100倍，像去年股票这种行业如果收益少于500%就属于炒的非常差的。到1989年高峰时日本股市的总市值高达4万亿美元，是美国股市的1.5倍，相当于全球股市总市值的45/，日本的股票市盈率都在60倍以上，相当于5倍的帐面价值和200倍的红利，而美国股市市盈率在15倍，伦敦市盈率12倍左右，如果公司间比较，日本的股价就更为惊人，日本的电信巨头NTT公司的市值，超过了AT&T，IBM、Exxon、GE、GM的市值总和。这个价值是非常高。

最新新闻：当今中国=1960年西德！政府拥有庞大且不论增加的经常帐户盈余；年度经济增长率大幅提高，央行把目标对准汇率，融资压力在上升，面对商业游说团体的压力，政治阶层不愿进行变革，政府坚持货币不升值，但大幅升值是必然趋势而且一触即发。不同点在于，中国人口众多，发展水平相对稳定。

中国过往二十多年的启示，改革开放以来，在经济高速增长中，资产增值效益已经充分体现在了城镇土地、股票、景观、场地、邮票、文物古玩、艺术作品、传统产品和品牌等各个资产领域。

我这里面举两个例子，历史遗存的白酒窖池，五粮液上市的时候，没有把这四个酒窖放在里面，那么证交所就认为五粮液把终端产品放在上市公司很容易操作利润，所以证监会不断给它施加压力，五粮液集团是国有企业，这个时候问题出来了，我参与它上市公司的时候是在2000年，国家22亿的现金卖进去，最后被四川省财政厅给封住了，一系列的专家认为这是重大国有资产流失。仅仅在十几年前，一个人几千万就把它买了，后来十几年后，专家22个亿现金就被理解成重大国有资产流失。

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二十年来这样的事中国经济普遍都有的，十年前在中国县乡一级，在郊区圈地的人今天都发大财了，但十年前嚷嚷的时候还没人信这个话，那时候有人说有钱的人马上去云南收购小水电，那时候还没人认水电的，还不是热点。再一个是矿产，它是在经济起飞阶段必然出现的一种经济现象。

接下去，经过过往二十多年的高速发展，中国经济已经蓄积了巨大的增长能量，中国经济改革纵深空间即将突破。中国经济改革最重要的空间在股票市场上突破，就是股改，这是三十年代中国经济改革比联产承包还重要的一次改革，但是悄无声息，以一个错误的理由开始的，说是向股民解套，实际上这个是错误的理由。

所以，未来二十年将会是中国经济的加速增长阶段，将会是一个全球资本和经济资源涌流到中国的历史阶段，在这个历史阶段，经济资源和投资形资产将全面升值。泡沫一定会到来，但是泡沫没那么可怕。日本和台湾的泡沫非常严重，经济腾飞到后期阶段泡沫很严重，但是泡沫之前的日本和泡沫之后的日本是完全两个不同实力的国家和不同富裕程度的人民。非洲一百年不会有泡沫的，那没有泡沫好吗？从欧洲到北美到东亚哪个经济发达的地方没有经历过泡沫的？

我很荣幸今天轮到中国开始泡沫了，原因是中国经济大势一个非常重要的理解，我们处在一个贫穷国家向发达国家演变过程里面的经济结构在经济腾飞阶段。


在这个关键词下，经营意味着什么？对商人、企业人来讲意味着人们？第一个意味是暴富时代。投资界神话迭出，奇迹频传，中国的世界级富豪群崛起。中国一旦出富豪，已经是世界级的富豪了，现在未来的二十年不是这样的，经济腾飞的阶段，关键词经营意味直接是我们面临的暴富时代。

在这样的时代，你只要没有发财，你就已经亏钱了，只要你去年没有炒股，你已经亏钱了。原因在哪里？财富永远是一个比价，我有十块钱，我很穷，但是我有十块钱我就不穷了。后来我有100块钱我，我翻了10倍，我只有10000块钱，那我就穷死了。所以我们经营意味之一，就是我们面临着暴富时代。

第二个经营意味是市场需求。消费升级的市场需求动力强劲而持续。目前全球的艺术品和奢侈品的消费市场重心都转移到中国大陆。豪宅、香车美人、各种各样的品牌，女人用的LV皮包30万，你要买到还很难，你要预定，这种事情也只有当年的日本，像菲律宾这样的国家，暴发户才需要，而现在中国人全面需要了。像去年股票市场好，我就预测汽车和房地产市场一定有春天来。以前要花啊三百万买了房子觉得你很有钱，现在说一千万买了房子人家就说那种房子能住吗？这种感觉的变化就是一年半的时间。“持续”很重要，原因在哪里？原因是大家都富起来了。

第三个经营意味是产业竞争。在产业之上的领域按照新的游戏规则展开。这个做房地产人没有太多感觉的，因为大多数中国房地产企业的老板就是个项目经理，你真的还没进化到像王石做个公司那么大的物业那样的水平，所以你没有太大的感觉。比如你要做家电业，像这种行业你就知道这个很厉害，这种东西；比如你做医药，你就发现原来你整天想产品的性价比上、技术上、产品创新上展开竞争、成本上，后来发现这种竞争是过渡指标，其实最后还是资本实力竞争市场上展开的。

中国人寿上市以后，所有的人说中国人寿严重泡沫化，工行银行上市超过花旗银行，就说这是泡沫，你们的观念是老脑筋，完全不懂，凭什么我们不能超过世界级的公司？你往二十年后看，像万科的市值超过美国三大地产公司市值的总和，也许那三大就是万科将来的下属公司。所以这个我就不展开了。

所以产业竞争不存在在产品和技术层面展开，它会在这个阶段按照新的游戏规则展开产业竞争。比如美的对索尼，我跟美的的老板讲，我说你想想哪天把索尼变成自己的下属公司，我讲的道理是，如果你想在中国的家电技术产品上超越索尼和松下，未来三十年中国家电业都做不到的。但是对中国家电业老板面临的是历史性的机会，中国资本市场的繁荣，中国概念的升值导致你在资本市场上有高度的溢价，这种溢价让你以把索尼这样的公司换股并购掉，然后你整合它的技术，整合整个中国家电产业的换代，这样就可以了。美的一听这个东西真要做，如果要在技术上跟索尼打真的打不过的。

接下去讲关键词之二：转型经济。

中国经济的大势的关键是转型经济。接下去有句话，转型经济下的结构变迁VS竞争均衡条件下的稳态经济。这句话什么意思？我指像美国这种成熟的经济体那里面的各行各业，产业很重要的特点是通过上百年不断地反复剖析竞争就形成了寡头流动的格局。比如饮料行业，可口可乐跟百事可乐就两家，整个软饮料行业的竞争结构就寡头垄断结构，他们是竞争均衡的。在这种情况下，它整个业态的变迁是稳态的，不是动荡的，不是集聚的。中国各行各业，各个产业根本没有竞争均衡格局的形成，中国是个结构变迁经济，不稳定的。中国是出口经济，各个行业里面都是一帮战国时代一样的，很多厂商在里面竞争，这个是中国经济大势的关键词之二。

它的经济意味，我也讲三点：

第一，它意味着中国经济出现的景象，中国经济是跑马圈地，逐鹿中原，而不是在稳态的产业竞争秩序下大家按部就班的做，基业常青。所以在这个时候，在这种情况下，你会发现知识上学富五车，专业水平很高的科班的博士或者MBA真正到市场上都是手无缚鸡之力的，他没有战斗力，很有战斗力的是江湖上的人。所以我们中国商界最重要的经济景象是跑马圈地，逐鹿中原的经济。

第二，中国的商业精神。这段话描述了中国商业精神很切题，很切合我们的商业景象。“中国商业经济是雅的与俗的，荤的与素的，文明的与野蛮的，知识的与武力的，修身进德的与流氓地痞的，老实厚道的与胡作非为的，科班的与野生的，共同构成我们这个时代商场风云的庞杂叙事与宏大交响。这就我们中国现在的时代特点，很像美国早年的洛克菲勒时代，是那个样子。

第三，厂商的命运。在更深层和更长远的意义上说，决定中国厂商命运的是结构变迁和资源占领，而非盈利水平。其实在这样的阶段之下，你的盈利水平是没有意义的，在这种结构变迁的背景下，你会处在什么地位上，你是被结构变迁里面淘汰的人，还是会领导这场结构变迁的领导者，还是你在逐鹿中原跑马圈地中战略了什么位置。所以决定厂商命运的是这个东西。这是关键词之二，转型经济所引发的经营上的意味。

关键词之三：多元经济。

我是指各种业态和各种生态，指中国商界出现这么种商业生态，就是市场**背景下的中国商业生态，什么特点？多层级、多种群、多业态、多风格。中国的商业种群是无限繁多的，任何人都可以发财了，各种人都有。这是中国经济大势中间很重要的一个特点。

银河飞雪

我有一次在北京一个大学演讲的时候举个例子，中国商圈里面的浙商，浙商每年一度都有浙商大会，我演讲到第三年就不来了，因为没意思。浙商本身内部是非常不同的种群的，浙江有帮极度投机的人，炒期货、房地产、外汇，这帮人做的很漂亮，但是有一批人像温州这样做钮扣、打火机老实巴交做国际市场的人，也有像鲁冠球这样的人，所以这样，浙商内部种群是无限繁多的。

大而化之的说中国的商圈和种群有哪些？产品制造型、投资控股型、区域经济型、服务提供型、寻租型、新经济型、资源控制型……我对他们都很熟悉的。和一个商人聊天不出一个小时我就知道他是做什么钱的人，干嘛的。因为我整天在中国商界里面风里来雨里去，整天和他们相处。他们各有各的特点的。
我作为研究者觉得商群某种程度上你都不能做简单的道德伦理上的评价，在经营上的意味我觉得最重要的一个意味，我讲三条：

第一条、每个商群和每种商人安身立命各有依据，也就是存在就是合理。

第二条、到什么山上唱什么歌，也就是说没有普适的商业模式和管理模式！所以你一定要找到适合你这个企业家的人生选择，性格特点的你的管理模式和商业模式。

第三条、穷达祸福、斗转星移；基业常青，山高路远！但是其实有一些人连干都没有干到，但是他确实是有些钱了。这是经济大实关键词之三，多元经济引发的经营上的意味。

关键词之四：全球化投资。

我们不要以为，中国的全球化要放慢脚步，这个观点是挺没见识的。在全球化的问题上，我说两个观点，媒体上已经很关注我的观点了：

第一、过去三十年所谓全球化其主流趋势，实质上是全球的美国化，全球的好莱坞化，全球华尔街化。那么未来三十年，所谓全球化，其主流趋势，实质上是全球的中国化。因为我经常在北美，我发现确实是这样，仅仅在1998年我在华尔街进修的时候，我有一次从盐湖城飞旧金山，我身边做一个美国知识分子，他去西部采风，我和他拉着练英语，快到降落的时候他问我一句话把我吓疯了，他说“**身体好不好”。我印象中在2002年之前对一个**人讲，中国对他是非常非常遥远的，就像我们在座的不知道埃塞俄比亚是怎么回事一样。2002年之前的**，在美国我记得很多，特明显，就是美国的知识分子也不知道中国是怎么回事。我那时候开玩笑讲，我说那个时候中国农民都知道美国的总统叫克林顿，但是那个时候连美国的知识分子竟然不知道**去世二十年了。

所以你们看，未来三十年所谓的全球化会是全球的中国化，这也就意味着如果你做了产品和领域越来越带有中国文化灵魂的话，你的公司就具有世界级的意义了。未来三十年中国文化在世界范围内就这么个影响力的，沾中国而为荣而为贵。

所以接下来全球几十亿人都会成为中国的“粉丝”的，没有办法，因为中国真的崛起了，而且它的文化魅力并不是西方文明可以比拟的。所以我看，中国流行《谁动了我的奶酪》的书我觉得很滑稽，它讲的人怎么应对环境变化，怎么做人做事，对于中国来讲，如果你真想学做人，中国两千多年前的圣贤就把这个事说到登峰造极的程度了，你还有必要看这本书吗？谁看这本书我就觉得这个人很差了，西方有什么资格跟中国人讲做人？尤其美国人更没有资格讲了。**这本书不如回去看《三字经》、《百家姓》了。

这一轮的中国崛起和全球化，实际上背后的东西是东方文明全新的文艺复兴，征服全球的文明，这样的感觉。而过去工业文明是西方文明对东方的压倒，它是这样个感觉。尤其在房地产人一定要也文化概念，而且一定是国家主义、民族主义的，但是主义有可能被误解。

经营意味意味着什么呢？

第一、跨国公司，凡是中国化步伐落后者，必将衰落。

第二、中国公司，凡是全球化步伐落后者，必将失势。

这是我讲的中国的经济大势与经济意味讲了四个关键词，这四个关键词和每一个经营者的利益信息相关。

那么我们心高志远者，下面进一步做怎样的思考？

建设和谐社会意味着什么吗？经济大势与民生意味，经济大势与政治意味，最后经济大势与国家意味，还有一个是中国的大国崛起对世界局势和人类命运的意味？未来三十年中国崛起美国一定衰落，大家有没有想过这样的问题。中国的老百姓像美国的老百姓富裕程度我们的GDP体量要美国的5倍，这简直不可思议，两个地球都供养不了。美国的衰落一定以华尔街的崩盘为契机，以金融危机为导火线的。中国现在一方面要军事强化，第二个就是上海的崛起取代华尔街。

中国大陆崛起对世界局势意味着什么？如果你真想在中国做大商人，你心高志远的话真的要多思考这些问题，不要只想着把某一个官员搞定了，赚个几千万，就是这样。其实那是挺没有意义的。

银河飞雪

接下去，和君咨询能为房地产企业做什么？

我们能做的第一个是协助你识别与应对一个房地产企业在集团化过程中的管理挑战；我们做了很多这样的客户，大多数房地产公司都是个体户作为一个房产项目慢慢做成功了，经过了这两年的房地产春天，经过集团化的结构。你从一个项目公司转变为优秀的房地产集团，你面临的管理挑战往往是致命的，是焦头烂额的。所以这个东西你要找专业机构协助你识别哪些对你是致命和焦头烂额的管理挑战，来自于哪里，怎么应对。

我觉得在这方面有这么几个问题是很重要：

第一是战略规划。我想大家都信奉“思路决定出路”，但是你有没有想过什么问题决定思路？我觉得视野决定思路。视野开阔的人一定看问题有远见，而企业的命运就在更长远的预期。思路决定出路，但是视野决定实力。所以你要放在大的视野背景之下去规划你未来十年，你做房地产商人或做房地产企业领袖你这个公司究竟要怎么走，这个东西是真的要认真思考。

第二是组织结构方面的优化与流程设计，这个问题你是要必须思考的。

第三个是人力资源管理。真正的人才怎么进来，这世界是什么马配什么鞍的。绩效考核怎么考核，薪酬体系怎么安排，激励和约束怎么决定，如果你是上市公司期权怎么做，高管的公司治理意识决策程序怎么样，还有的是企业文化，在这个管理问题上，我觉得，我诚心诚意推荐每一位成功的地产商人一定要仔细解读万科标杆，万科做的让我肃然起敬。它就从一个多元化的做生意起家的小公司怎么一步步做成如今的地产大蓝筹的，它就在这些问题上做的非常好。比如它的企业文化，万科在若干年前，它在北大、清华招人，万科的门前是没有人的，大多去金融、银行类的公司了。没人看的起它。现在万科到北大、清华招人，真正的高材生像奔赴延安一样奔赴万科，企业真正做到这个程度上这个企业就真的有前途了。

万科的薪酬从来不是房地产行业最高的，它的员工手册里面提到，我们谨提供在行业里面有一定竞争优势的薪酬标准，但不是最高的。为什么大家都奔赴它？是冲它学文化去了。所以万科人跳槽很快就回来，她愿意回到万科建立起来的小资的文化，这个东西如果你真想做一个有前途的公司，可能这个很虚，但是如果这个东西没做好，没准你招人都困难，都不容易。但要做好它，可能是要点点滴滴，滴水穿石的精神了。

这是像我们专业公司能做的，因为我们做过很多这样的房地产企业。所以目前提到的重要就是这四个问题。

第二个是你整个公司的资本运作规划。这可不是简单的房地产企业融资难的问题，尤其民营中小企业融资难的问题，不是简单这样的问题。资本运作规划我觉得针对房地产企业的特点这几个问题很重要：

第一、上市筹划，如果你具备条件，我觉得上市筹划你要找我们的专业机构给你做会很好；资本结构优化，根据我们做了那么多企业的观察，中国有很多房地产企业他们整个资本结构都是不在优化状态，不是最优，他连次优都不是，现在他没这个意识，这个东西要有专人指导。我觉得你的资本结构优化对你的财务成本会有看得见的利益，你会发现整个风险没增加，但是我的利益有。第三是股东价值管理，就是你作为一个公司，你在公司股权值多少钱和你挣多少利润不是完全一对一的理论。你怎么能让你每年有三千利润房地产企业摇身一变身价就变成三千亿的身价，这里面很有讲究的。所以你应该懂资本运作机制，而不是经营利润机制。

还有一个是资产证券化。比如我们前面就座的史总做房地产的，他在苏州做的是类似古董的房地产你怎么把它证券化，中间是非常有空间的。三年前我给**人推销中国酒店的时候，没人接受，因为土地等资本收益率很低。但是现在很多人都抢中国的酒店资产，因为他抢的不是酒店而是人民币升值。你要知道对一个**资金来讲，他一年能挣10%—15%的回报是属于投资天才的，所以人民币升值这么强劲，所以他抢人民币资产。

你手上拥有的房地产资产怎么把它证券化，变成可流动性，流动性更强的金融工具这个东西是非常有空间的。我一定会告诉你，如果你只挣卖楼的利润的话，那你这一辈子肯定成不了百亿富翁，但是如果你懂得资本运作规划的话，没准五年之内你就可以成为百亿富翁了。
最后是投资与理财，这几方面投资我个人感觉目前房地产行业老板迫切需要的，无论是你的家庭还是你的公司。房地产行业假定只有四年时间了，你历史的财富怎么弄，你怎么投资？这就是产业性投资的问题。

第二个是私募股权投资，就是现在非常热的就是PE。现在还有一种方式，就是PRIPO，就是上市之前的投资，就是现在一些温州人正在做的，这种方式一定赔钱的可能性是很小的。

还有一种就是证券投资。做证券投资也可以没风险来做的，利用你的银行信用或用你的原始积累的资金通过某种金融工具来做几乎没有风险。目前我们设计的机构跟银行合作，放大十倍，比如你有十亿资金的话，你的资金就可以放大到十一个亿，你的一个亿的收益率大概能做到一年有30%—50%，这么高的收益率也是暴利了，这种东西首先合理，第二合法，就是没有任何违规的情况存在，而且风险很低，那你为什么不干。

还有就是海外资产配置。我看中国多多少少有钱的人都会做境外，境外的资产你觉得怎么配置对你风险最低？这个东西真的有讲究。我觉得投资理财、资本运作规划、管理挑战的应对，像这些东西我们这种专业机构可以为房地产企业做的贡献，真正帮你解决点问题的。

我想说的是，这是我们所理解的，中国房地产民营房地产企业在走向集团化过程中面临的一系列问题，要通过管理去增加价值的领域，我这里面简单的说了以上三个领域，我还是想跟大家传达我们对中国房地产企业的一种理解。

我的报告就到这里，谢谢大家！

左手无名指

看一半，该下班了，留个脚印，回去再看