如何进行房地产开发成本的分期

朵朵爸

如何进行房地产开发成本的分期


我司是一拥有500亩土地的房地产开发公司，我司将此土地分四期开发，现一期已在2008年销售完毕，并在2009年竣工交房，按会计及税法的规定，需确定一期的收入及成本费用。另从2008年我司就开始了二期及2009年进行了四期的开发。

   因我司先前的成本费用未能按项目分期列示，现造成如何将一期的成本从总开发成本分出来。

1.        土地成本比较好区分，只需按一期占总的土地面积计算出一期的土地成本。
2.        比较麻烦的是如何将建安成本区分出来，因我司有很多的建安合同是包含几期的，在入成本时未能区分，这一部分需清理分出。
3.        我司建有公共建筑及配套《会所（业主所有）及幼儿园（无偿移交当地政府）》，这部分的建安成本如何在四期开发中进行区分（是按各期的建筑面积来划分成本，但这又涉及公共建筑及配套还没有完工需后续支出的问题）。
4.        我司的工程技术人员工资在进成本时未能按期区分，这部分人员是对每期都有人员投入，如何分期？
5.        我司在开发时从银行借款5亿元进行开发，这部分利息支出在账务处理上全部进入开发成本－利息支出，这涉及俩个问题：
A.        在2007年从银行贷款5亿是陆续投入到开发成本中，这其中有部分银行贷款的利息支出是不能进入到开发成本的，如何区分？
B.        银行贷款产生的利息支出，如何分到各期？
如何理解国税发〔2009〕31号，在涉及分期开发成本的时候，结合我司实际情况怎么处理请各位网友给个意见，在这先谢谢啦！

从现在开始

我在实际工作中遇到过这样的问题，想看一下高手的具体做法。

从现在开始

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塞外愚翁

土地成本按各期的占地面积分摊；
建安成本按各期的建筑面积分摊；
公共配套设施应该单独作为一个成本核算对象核算成本。
开发间接费用、借款费用按直接成本法或预算造价法分摊到各期。
利息费用按本期实际资金占用额产生的利息计入
。

chenxiumin

不同意楼上的公共配套那一说，公共配套的成本可按照建筑面积来分摊
如果成本未全，在所得税汇算清缴时可以预提，但是在土地增值税清算时必须有真实的成本支出才行

渴望学习

楼主，开发间接费用的利息支出，我是根据预算分摊的，打算决算后调整，但是面临一个问题：一期完工后，二期进行一部分时候，贷款已还完了！

499734998

你这样子成本是没法与收入配比的,还是把整个项目作为一个成本核算对象吧!并按要求预缴税金,这样对你们公司也有利,税务局也可勉强解释得清.

499734998

计税成本对象的确定按国税发[2009]31号文第26条.