取消经济适用房呼声高 警惕市场层级错位

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近日，作为保障性住房主力军的经济适用房进入了多事之秋，在武汉“六连号”、北京经济适用房违规出租等被媒体曝光后，石家庄、天津、昆明等地经济适用房屡遭弃购的现象又见诸报端。 　　这项已经探索了近20年的住房保障政策为什么遭遇了危机？有人认为，经济适用房的制度设计在一开始就存在先天性缺陷，应当从舞台的中央退居到次要位置。甚至取消经济适用房的呼声也日渐高涨。
　　但也有专家指出，经济适用房之所以饱受诟病，问题并不在于经济适用房本身，而在于整个住房市场的层级错位，深层原因是各个梯次的住房价格和对应的购买力都产生了背离，导致了在商品房价格高涨时，各个梯次的购买力和压力逐渐向下级传导，从而造成了整个楼市的乱象。
　　应该说，商品房、经济适用房、廉租房构成了我国住房市场的明显梯次。按照市场规律，各种梯次的住房价格应该与对应的市场主体和购买力相匹配。1998年国务院发布的《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》也勾勒出这样的住房体系：最低收入家庭租赁廉租住房，中低收入家庭购买经济适用住房，其他收入高的家庭购买和租赁市场价的商品住房。
　　但从市场的实际情况来看，目前商品房价格的非理性上涨已脱离了部分中等收入者的购买力，本来应该购买商品房的中等收入者，其购买力只能购买经济适用房，因此一部分购买力开始向经济适用房转移，而经济适用房的部分购买力又向廉租房转移，造成了市场的整体不稳定性。
　　可见，这种层级错位是由处于住房体系最顶端的商品房价格过高引起，但其结果是在很大程度上限制了保障性住房的作用，降低了保障型住房的福利优惠程度。
　　以经济适用房为例。尽管各地的申请标准不一样，但既然是保障性质的政策性商品住房，经济适用房的市场对象就应该是中低收入者。然而，尽管经济适用房的价格已经大大低于商品房，但是对于目前的房价水平，许多低收入者还是承受不起。一些真正符合条件的需求者，可能根本就没能力购买经济适用房。
　　层出不穷的经济适用房弃购事件就是最好的证明。据报道，8月份昆明子君村的一期经济适用房销售结束时，5300套经适房仅售出2510套，有近半数低收入家庭放弃购房。弃购的原因无疑是因为定价过高，据了解，有些地方的经济适用房价格甚至已经逼近到了商品房价格。那么，为什么经适房的定价会脱离需求者的购买力呢？
　　专家分析，一个重要原因是一部分中等收入者触摸不到商品房高高的房价时，就会转入对经济适用房的申请，在这一领域与低收入者进行竞争。这样经济适用房的定价和建设标准就会产生错位，一部分低收入者被挤出市场之外。应该是商品房购买者的中等收入人群转移到了经济适用房市场上，那么，一边是弃购，一边是经适房楼群里名牌汽车出入这种“怪现象”也就不足为怪了。
　　而且，楼市的逐利性很强，不管是开发商还是投资者都是希望从中获利，这也传导到了与之相关联的保障性住房领域。尽管经济适用房利润率不高，但毕竟有利可图，这也在一定程度上导致了经济适用房定价过高，脱离了真正需求者的购买力，甚至成为寻租牟利的工具。
　　有人这样形容经济适用房：“有钱人看不上，工薪族不能买，穷人买不起”。这从一个侧面反映了我国住房市场中三个梯次住房价格和购买力之间的脱节错位，而这种错位无疑造成了许多无奈的两边条件都达不到的“夹心层”。
　　有专家指出，在当前商品房价格过快上涨的情况下，要警惕成交量锐减引起的层级错位更加严重的危险性。而事实上，这种购买力的层级错位造成的压力向下传导已经在廉租房市场有所体现。
　　近期，一些中西部地区探索廉租房“共有产权、租售并举”的做法引起了业界的一片哗然。
　　廉租房不但可以租，也可以买卖。地方政府此举的初衷是缓解廉租住房配套建设资金不足的矛盾。且不说这种做法能否可行或者合理，单是其反映的问题就值得深思。廉租房是最为基础的兜底性住房保障，目标对象应该是那些最为贫困的困难家庭。就我国目前的人均收入水平和社会总财富而言，为什么会有这么多的廉租房需求者？
　　很显然，是商品房和经济适用房的价格过高导致了压力逐级错位下移，使得作为最终保障的廉租房所负荷的保障作用压力过大。而地方政府这种做法的结果很可能是让廉租房的保障范围大为缩小，结果会产生新的错位。那些最需要住房保障的困难家庭，反而有可能会又被排除在兜底性保障房之外。
　　试想一下，能达到廉租房申请标准的家庭一般几乎没有能力购买房屋，一旦开始出售廉租房，那么这些家庭拿什么购买？最终购买到廉租房的人是否还是这项政策本应该保障、庇护的人群？到时廉租房是否会重蹈经济适用房的覆辙？
　　当前经济适用房和廉租房建设的步履维艰，暴露出我国住房体系层级错位造成的结构性矛盾日益突出。要保证整个住房体系的稳定和楼市的健康发展，我们还需统筹考虑各个梯次中房价和购买力等各种因素，厘清边界，进行有针对性的调控，构建一个科学合理的能覆盖相关人群的政策体系。