房地产库存走高加剧矛盾 逼楼价年底回调

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种种迹象表明，房地产市场正在重回到供大于求的轨道上。　　据中国不动产研究中心近日发布的最新报告显示，8月北京期房库存量首次回升，环比上涨4.6%，达到了7.24万套，显然，开发商在经历了长达半年多的去库存化后和捂盘不销的矛盾僵持后，一方面在加快推盘节奏，另一方面在加大投资开工，这使得楼市转向供大于求有了进一步的支撑力。
　　丰瑞世纪地产分析师戴晓光认为，供求关系的转向可能会集中反映在四季度，而在这种供求关系下，楼价到年底将难免开始回调。
　　8月北京库存首次回升
　　9月10日，国家统计局发布的8月份的统计数据显示，8月全国房屋新开工面积达6.31亿平米，同比下降5.9%，但相比前7个月降幅收窄了3.2个百分点。
　　在新开工面积回升的带动下，房地产投资增速继续上升。前8个月全国完成房地产开发投资21147亿元，同比增长14.7%，增幅比前7个月提高了3.1%。
　　对于这些利好的数据，国家统计局认为开发商对后市依然比较谨慎，体现在开发投资指数、施工面积指数及土地开发面积指数均在100以下，房地产行业还未完全复苏。
　　但业内人士认为，尽管房屋新开工面积同比累计增速依然下降，与投资相呼应的开工面积却增长明显，8月全国新开工面积却环比上月增长14%，8月份新开工增长是反季节的，2000年至2008年，8月新开工面积环比都是下降的。这反映了房地产企业普遍积极回补库存、加大新开工的行业状态。
　　实际上，全国商品房空置面积指数在连降7个月之后，8月首次出现了回升，新房入市节奏加快；楼市投资刚见端倪，库存量却已经出现回升。
　　据中国不动产研究中心近日发布的最新报告显示，8月北京期房库存量首次出现了上升，达到了7.24万套，环比微长4.6%。
　　“由于政策层面出现微调，开发商对后市走向难以把控，加快了推盘力度，同时，为了迎接传统旺季‘金九银十’的到来，开发商希望能够促进项目销售，因此，8月份的新增供应大幅放量。”亚豪机构市场总监郭毅指出。
　　供求关系逆转打压房价
　　楼市投资数据景气背后，却反映了库存急剧变化和销售量不断回落的现实反差，在市场的观望中，供求关系逐渐逆转让楼市进入一种新的危险。
　　针对目前市面上“供应量减少造成成交量缩减”的说法，郭毅认为，8月份还有不少库存需要消化，目前的可售期房房源仍然在7万套以上，8月期房库存量首次回升显示了市场供求形势发生了变化。
　　而根据北京市房地产交易管理网的数据显示，9月上半月商品房总成交量相比8月同期下降幅度高达14.99%，而商品房的成交均价则出现了今年以来的首次微调，下降了1.37%。另最新数据显示，9月份第二周，北京、上海和广州成交量环比均出现再次回落，深圳新房成交量也继续低位震荡。
　　郭毅认为，短期供应量的减少并不会对成交量造成很大的影响，造成目前成交量下滑的真正原因并非是“无房可卖”的供需矛盾，而是过高的房价与购房人承受能力之间的矛盾，在目前政策调整频频的情况下，不少购房人也因为惧怕房价“触顶”而重陷观望。
　　戴晓光则认为，由于市场对“金九银十”的预期变淡，购房者购买力被透支转向观望，目前还有许多原计划9月份推出的新盘也试图避开市场观望期，推迟至10月国庆后开盘，这会进一步加大库存，加剧供大于求集中反映在第四季度。
　　“全国房地产行业投资规模扩大，开工面积扩大的同时，空置面积和楼市库存以及土地储备面积也在扩大，但因为购买力不足造成的销售转淡，使得反映楼市供求关系的一些关键性的市场数据也在发生变化。在这种供求关系下，楼价到年底将难免开始回调。”戴晓光认为。