房地产企业发展之悖论

风月无边

      房地产行业是公认的高投入、高回报的行业，这个行业的利润率远高于一般的传统行业，通常说来，利润高的行业其发展的速度一定很快，然而房地产行业的利润率越高，却会导致其崩溃的速度越快，这不能不是房地产行业发展的一个悖论。
      让我们来算一笔账，如果最初地价为0，各项开发成本费用税金合计为2400元/平方米，如果房价为3000元/平方米，那么投资利润率为25％，如果开发销售周期三年，而全部为自有资金，那么年利润率为８％，很多人对这个利润率不会在意的。如果项目建设期为两年，两年后开盘销售时房价已经涨到了5000元，那么毛利率就会超过100％，企业缴纳土地增值税和企业所得税后净利润率也会高达60%，年超过20%，这个利润率足以吸引大量投资涌入。这时企业回收的资金是每平方米约3800元，其他用于缴税了，而这时地价是多少呢？如果非常保守的预期未来房价不涨，各项成本费用不涨，企业仍保持25%毛利率，即总成本费用为4000元，企业已经开始负债经营了。如果市场竞争激烈，保本估算地价可能涨到2500元以上，企业不得不提高其负债率。如果市场预期房价仍然保持高速上升趋势，未来两年后房价可能搞到8500元，那么地价就不可能低于5000元，这时候企业连地都买不到了。一个企业就这样黯然退出市场了。
房价上涨越快，房地产企业的利润就越高，房地产利润越高，外部资金流入就越多，也就导致了房价进一步上涨，如此循环使大部分实力弱小的企业退出市场，也造成了绝大多数苦苦挣扎的中小房企负债率奇高，市场风险积聚，崩溃发生的可能越来越大，而在这种情况下，很多大型国企还不负责任的投入到房地产市场中来，这是对社会资源的浪费。
我们还看到在这种情况下，房地产企业股东的无奈，万科上市以来已经融资250亿，而给股东只分配了30亿，最近还要再融资过百亿，如果股东不给钱，它就干不下去，倒霉的还是股东，也就是老百姓，房价涨买不起，房价降股市赔，可怜呀！

[ 本帖最后由 风月无边 于 2009-10-8 19:32 编辑 ]