解读土地增值税最新政策变化及亮点

阿斯兰

注意，本文中可能部分政策已经失效

　2006年3月2日，财政部、国家税务总局根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）及其实施细则和有关规定精神，下发了《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）文件（以下简称新文件），对土地增值税征管过程中的若干问题进行了规范和明确。规定从2006年3月2日起，将执行新的土地增值税政策。该文件的出台后，纳税人应从以下几个方面关注政策的变化。
　　 一、对“普通住宅”的认定更加严格
　　 新文件规定，《条例》第八条中“普通标准住宅”和《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。
　　 文件同时强调，对纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。财税字[1995]48号规定，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定。
　　 解读：
　　 为了保持政策延续性，新文件明确了在本文件发布之日前已向房地产所在地地方税务机关提出免税申请，并经税务机关按各省、自治区、直辖市人民政府原来确定的普通标准住宅的标准审核确定，免征土地增值税的普通标准住宅，不做追溯调整。意味只要纳税人在今年3月1日前（含）提出了免税申请，并经税务机关按原来确定的标准审核确定的，均可以按原政策执行而不需做追溯调整。
　　 二、旧房转让政策规定更趋于理性化
　　 为加强房地产税收征管，推进依法治税，财税[2006]21号要求，对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。如果既未进行评估又不能提供购房发票，纳税人有可能为此缴纳超过实际应缴数额的税收。
　　 解读：
　　 1、准予扣除项目每年加计5%。对于那些转让未经评估旧房及建筑物的纳税人，无疑是个利好消息。新文件规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
　　 2、与上述优惠政策相对应，新政策规定，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。而原财税[1995]48号文件第十一条规定，对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。
　　 三、不及时预缴和清算税款将受处罚
　　 1、预征率将适时被调整。新文件要求，各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。
　　 2、转让房地产要及时进行土地增值税清算。文件规定，工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。
　　 解读：
　

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lilingyu90

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