旧房产的基础上重新开发，那旧房产如何计入成本？

lwm天赐

老师：你好
       我想请教个问题，我们单位是房地产开发企业，企业注册资本是1000万元，个人独资性质的，现在法人手上有房产，在账务上不是本公司的固定资产，属于个人房产，现公司在原有旧房的基础上重新开发运作，请教老师旧房产如何的进入成本，以评估价入成本可以嘛，（1）原来想投资入股，但是法人与房产所有人是一个人呀，这时需要如何的处理，才能合理的不缴纳税款，（5.5%）（2）如果以企业增资的方式处理，用不用交纳税金呢？希望老师前辈们多多指点，万分感谢，在线等待中。。。。。。。。。。。。。

银河飞雪

我觉得是以房屋评估价值入股增资来操作为好，缴纳点印花税而已

lwm天赐

能否说的详细点，
谢谢

xiaofengcpa

一、个人以土地投资入股，需要缴纳土地增值税、印花税、受让方要缴纳契税、印花税。
关于土地增值税若干问题的通知
财税〔2006〕21号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局,新疆生产建设兵团财务局:
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《条例》及其实施细则和有关规定精神,现将土地增值税有关问题明确如下:
五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题
对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。
因此应征收土地增值税。
   根据财税[2002]191号关于“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。”的规定，该公司以土地使用权出资投资入股参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为不征收营业税。
   印花税：产权转移书据适用万分之五的税率。
   契税由产权承受方缴纳：根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条规定：土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或房屋赠与征税。（一）以土地、房屋权属作价投资、入股；（二）以土地、房屋权属抵债；（三）以获奖方式承受土地、房屋权属；（四）以预购方式或预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。 因此，以土地使用权出资和以房产出资应该视同土地使用权转让和房屋买卖缴纳契税。计税依据是以土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他利益。税率为3-5%。 根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定，契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
个人所得税
国家税务总局关于非货币性资产评估增值暂不征收个人所得税的批复
国税函〔2005〕319号
福建省地方税务局：?
        你局《关于房地产等非货币性资产评估增值征收个人所得税问题的请示》（闽地税发〔2005〕37号）收悉。经研究，批复如下：
       考虑到个人所得税的特点和目前个人所得税征收管理的实际情况，对个人将非货币性资产进行评估后投资于企业，其评估增值取得的所得在投资取得企业股权时，暂不征收个人所得税。在投资收回、转让或清算股权时如有所得，再按规定征收个人所得税，其“财产原值”为资产评估前的价值。

因此，以投资方式是最经济的方式。

lwm天赐

但是我们房产是个人独资企业，以评估增资的方式，请问评估增值部分一方面要计入资产价值，同时对增值部分要按所得税规定计算递延所得税税款吗？谢谢。。。。。。。。。。

xiaofengcpa

房产证是法人的，是自然人的产权，怎么又变成个人独资企业的产权了。

雪山飞鸡

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