拐点过后：万科大规模购地步伐错乱?

风月无边

在万科2009年新购入的土地储备当中，大多为溢价土地，当万科的土地储备形成供应时，市场会不会又迎来新的一次调整？
经过了625轮的竞价，击败了今年土地市场上的两个主要的对手保利与金地，7月7日，万科以7.275亿元的价格拿下了武汉东湖开发区郑桥村地块。
在重庆鸿恩寺地块败北保利之后，万科似乎在武汉找回了主角感觉。
进入市场
并非所有的配角都让万科感到丧气。在6月土地市场最受关注的北京广渠路15号地的竞拍中，万科显然甘愿担当这样的配角。在整个广渠路15号地的竞价当中，万科只叫了一次价：33.1亿。北京业内人士甚至传言，当方兴地产以40.6亿的价格拍下该地块时，北京万科于当日晚间举办了庆功会。原因是，此前万科曾在2007年10月26日以17亿元的价格拿下朝阳区西大望路27号地块，该地块正好位于广渠路15号地附近。
2007年，万科拿下西大望路27号地块时，该地块的楼面地价高达1.1万元每平米。时至今日，该区域的楼盘售价依然徘徊在1.6-1.7万元每平米之间。如果该地块开工进入市场，万科显然将面临巨大的压力。
万科似乎愿意看到广渠路15号地1.6万元的楼面地价所带来的美好前景，在大多数业内人士的预计当中，广渠路15号地一旦推入市场，其价格将在3万元每平米左右，若如此，万科西大望路27号地块显然也将拥有良好的价格前景。

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事实上，万科似乎在多个城市都在进行着这样的尝试，在进入六月之后的全国各大城市的土地拍卖当中，万科成为当然的参与者。主角与配角的角色相互轮换，而拍卖现场的背后，则是万科积极寻找土地的频繁动作。
万科大规模进入今年土地市场是在5月之后，此前万科在4月甚至没有进行任何土地的购置。万科五月销售及近期新增项目情况简报显示，万科在5月突然加大在土地市场的购地速度，仅当月便购入佛山、沈阳、青岛、无锡4个城市购的6块地皮，计容积率后的建筑面积合计188万平米。
但有迹象显示，万科自3月之后便已经开始制定自己的土地购置计划。此间，王石少有地出现在部分二线城市地方政府的接见名单当中。
早在今年3月10日，王石就曾亲临厦门，厦门市委书记何立峰亲自接见了王石，向王石推荐岛内五缘湾片区和湖边水库等地块。而在6月8日，万科拿下了厦门2009G07的地块，该地块位于湖边水库北侧，楼面地价高达9163元/平方米。
5月8日，王石又出现在长春，与长春市市长崔杰的会晤后，向媒体透入万科将在长春投资30亿元，投资涉及房地产开发、工业化住宅体系建设、城市综合体。

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同样在6月26日上午，王石则来到了合肥会见合肥市委书记孙金龙。王石表示万科将加大在肥投资的规模和比重。
在在备受关注的重庆鸿恩寺地块的竞拍当中，有传言称，万科早已就鸿恩寺地块的相关开发与重庆方面达成了口头协议，无奈保利"虎口拔牙"，从万科手中抢走了该块地块万科似乎正在土地市场的得失之间迅速补充自己土地储备，而同时，也开始享受高价土地带来的潜在优势。
销售与开工的差异
与万科强烈的购地欲望相对应的却是万科低迷的土地开工步伐。一个令万科窘迫的现实是，即便是在"老家"深圳，万科也开始面临着"断粮"的危机。
有迹象显示，万科今年在深圳很可能将无新的项目推出，在万科下半年推盘计划中，依然只有"金域华府"及"第五园"等旧项目的组团。
而据深圳相关业内人士透露，万科目前在深圳的土地储备已知的仅有龙岗中心城的两个旧城改造项目，虽然该两项目的土地整理工作早已完成，但并未见万科有开工的迹象。

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"2009年上半年的销售节奏打乱了万科的步伐"，该人士表示，万科在上半年的项目推售周期与下半年的项目推售周期之间形成了断层。
事实上，万科在大多数城市似乎都面临着与深圳类似的窘境。一方面是无法开工的土地，另一方面则是迅速销售的楼盘。
万科2008年年报显示，万科2009年计划开工403万平方米，这一数字甚至比2008年调整后的实际开工面积下调了23%。这是万科近三年来开工面积的最低点。万科2007年的年报显示，万科在2007年的新开工面积为776.7万平方米。而2006年，万科甚至亦完成了506万平米的新开工面积。
但万科在2009年已经实现销售面积348.8万平米。此销售面积已经超出了万科在2007年同期销售的231.2万平米和2008年的208.1万平米。甚至接近万科2007年全年的结算面积393万平米。
两组数据之的对比，是万科销售与新开工面积的巨大差距。虽然目前尚未有万科2008年上半年开工面积的统计，但有分析人士认为，2008年上半年，万科的开工面积可能远远低于2007年及2008年同期的开工面积。

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错乱的步伐
仅从公告数据上显示的内容来看，如果扣除结算因素，2008年下半年到2009年上半年，万科接近销售650万平米。这是万科在2008年下半年开始的去库存化之后出现的神奇的销售数字。但随之显现的问题则是高速的去库存化与调整开工规模之后的矛盾。
万科似乎与中国房地产行业的调整走到了一条周期线上。与今天中国房地产面临的问题一样，万科不得不面临未来一段时间可售房源趋紧的局面。与此同时，在万科原有的土地储备结构当中，高价的土地储备将极大地限制万科自身的开工规模。
有分析人士认为，万科并未进行聪明的反周期操作，相反，他们针对市场的策略与中国房地产周期调整是并行的，最终导致万科今日开始出现错乱的步伐。万科不得不面临的问题是，如何对土地储备成本进行重构，以便满足可售房源和整体利润的要求。
而亦有业内人士认为，这正是万科今年以来不断调整期土地储备的根本原因。其认为，在2009年追求利润的基调之下，万科正重新调整自己的土地储备结构，希望在市场上获得充足的低成本的土地，并迅速供应市场。而另一方面，万科期待市场出现高价土地，因为高价地能为万科曾经在2007年购入的高价土地提供充足的价格空间，万科可以借此对部分土地储备进行开工运作。

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万科曾在一季度报告中称，将结合市场形势，考虑对开工计划作出调整，并将在中期报告中进行披露。但时至今日尚未有万科调整开工规模的消息。
有分析人士认为，在整个二季度，万科均在调整土地储备结构，在进行相应的土地储备之后，万科具体的开工计划调整可能将在下半年进行。
但问题是，在万科2009年新购入的土地储备当中，大多为溢价土地；当万科的土地储备形成供应时，市场会不会又迎来新的一次调整？