[综合] 房价成本知多少（北京、上海、广州三地） [复制链接]

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发表于 2009-9-23 21:31:13 |只看该作者 |倒序浏览

一直以来，各地的房价成本都是一个谜团。媒体上众说纷纭，专家和房地产开发商也出于各自不同的目的，鼓吹不同论调，但得出的结论往往差别巨大。普通老百姓看去看来，依然不知道房价的真正成本到底是多少。
房屋成本到底是多少？我想不是开发商、建筑商，谁也不能真的说清楚。就算知道一些，要么是道听途说，要么就是一知半解！"
但互联网的发展到了今天，它的强大，已经远远超出了我们的想象。最近在网络上，房价成本的谜团最终被揭开。
在阿里巴巴百科平台“生意经”的一个提问“我想买房子，房价的成本到底是多少？”里，数千开发商、建筑商回答了该问题，这是迄今唯一一次由众多房地产业内人士共同给出的关于房价最为全面的答案。从答案中我们可以窥见，虽然地价、容积率、规划设计费用、隐形费用……个体间相差很大，但由于作为回答者的样本众多，综合起来，还是能大概判断出北京开发商的税前成本是4000/平方米左右；上海建筑成本多层600-800/平方米，小高1000/平方米，高层1400/平方米，开发商税前成本是3000/平方米左右；广州房价的综合成本，多层在2000元/平方米左右，小高层2200元/平方米左右。
以下是一小部分的答案截取：
北京正大建筑工程有限公司说：
我从事房地产开发10年，对成本概念比较清楚。真正的房地产成本有以下几个方面：
1、土地费用：各地各项目土地费用不等，但计算时别忘记还要另加4％的契税。
2、前期费用：包括设计费（规划设计、施工图设计、景观设计、勘查设计等）20~50元/m2；（视小区档次而定）政府规费（包括城市配套费等近10项费用），我所在城市约175元/m2，前期开办费20元/m2。3项合计约215~245元/m2。
3、建安费用：多层（7层以下）框架房屋建安费用约1200~1400元/m2（高层的费用更高），配套费用（水、电、气、雨污水、智能化、景观、绿化等）400元/m2。2项合计1600~1800元/m2。
4、销售费用：分为销售费用（广告费等，占销售收入的2.5％）和销售税金（销售收入的5.5％），按照5000元/m2计算为400元/m2。
5、间接费用、管理费：第3项的3％，约50元/m2；资金利息，第3项的15％，约250元/m2。
6、不可预见费：2、3项之和的3％，55~60元/m2。
7、其他：资金成本，即利息，一个项目或一期工程以1年计算，资金成本至少有15％（银行贷款利率虽低，但开发商贷不到），约375元/m2。
以上不含土地费合计约2695~2880元/m2。
除此以外，还有所得税（税前利润的33％）、土地增值税（计算更复杂）等。
综上所述，假设楼面低价2000元/m2，开发商的税前成本4775~4960。再加上税收，其它隐形成本，各位可以自己算算。
上海环宇建筑工程材料有限公司说：
我给你算下,本人业内人士无房
1、建筑成本多层600-800 小高1000左右高层1400左右f)
2、绿化根据小曲档次不同,大部分在10-100/平,不排除个别项目超高的
3、税费各地不同,我所在的北方城市基本在150-800之间
4、配套费也存在地区差异 100-700之间
5、地价这个和容积率关系很大,比如地价666万/亩.容积率为1则,平均到房子里每平米房子的地价均摊为666万除以666平方(一亩地)除以 1=10000/平,如果容积率为2则,平均到房子里每平米房子的地价均摊为666万除以666平方(一亩地)除以2=5000/平.如果当然很少城市达到这么高的地价,大部分在100万以内如果是66.万/亩,容积率为1的话大家就可以算出地价成本为1000/平,当然很多大城市的开发商由于圈地时间早,土地成本很低.个别的售价上万的房子土地才10几万/亩,人家意识好,消息灵通,上面有人
特别说明多层的容积率基本在1-1.3之间,高层在在1.8-3之间
6、销售成本在楼价的2%左右,
7、广告成本这个也不好说了,一般在销售总额的1%
8、公关成本地区差异很大

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