央企大举进军房地产能否“坏事变好事”

风月无边

作者：邓超明

今年央企进入房地产行业的势头比以前几年都要声势浩大，除了中标北京新地王一夜成名的中化方兴，近几个月来，上海、广州、深圳、重庆、无锡、宁波、福州等地出现了多块天价地，其中大部分“地王”均为大型国企所斩获。

除了保利地产、华润置地等国资背景的传统房地产开发商，中铁、中冶、中国电子集团、中国铁建等大型央企也纷纷出手。一时间引发的批评和担忧相当广泛。

不 过邓超明对这些批评和担忧有一些补充意见，央企大举进入房地产，无论是对目前和今后的房价控制，还是央企本身的技术革新和业务升级，以及对民营房地产企业 的发展，确实都不是好事情。但央企在房地产行业里的耕耘如果能够走出一条新的路子，或许会在两三年后达到“坏事变好事”的效果。

央企大举进入房地产的坏事表现

谈及央企进军楼市的不利之处，在很多方面都有表现，无论是在推升当前房价、抬高未来房价预期，还是在央企自身发展、投入产出比、信贷投资流向等方面，都显现出了一些问题。

坏事表现I：抬高现有房价及未来房价上涨预期

大量央企加入房地产行业，以财大气粗之势连续高价拿地，已经再度推高了周边楼价地价的走高。有相关报道称，北京广渠路周边项目房价在1.4万-2万元/平方米之间，而地王诞生后15号地块楼面价达到每平方米1.6万元，已经超出了周边房子的平均价格。金地青浦赵巷地块周边房价在1.8万-3万元/平方米之间，龙湖滟澜山的叠加别墅卖到接近1.8万元/平方米，而金地的楼板价已经达到1.5万元/平方米。

在这些地王出现的地块周边及当地市场上，房价上涨的预期已经显得相当明显，甚至已有房地产泡沫的说法出现。无论从开发商的角度讲，还是从投资者和购房者的角度看，确实已经产生了这种效应，大家很容易地认为，今年下半年包括明年的房价不仅不会下降，还可能保持继续增长。

坏事表现II：忽略了国企的主要任务

一 般来讲，像央企这样级别的国有企业除了赚钱盈利外，还有更主要的任务，第一就是把握国民经济命脉，确保稳健、持续、高效运转；二是提供公共服务，以及私人 企业无法提供，或不能交给民营企业去办理的公共产品服务；第三就是从事某些自然垄断行业，如银行的结算、铁路运输、供水、供电、煤气供应、食盐等。但房地 产这类行业并不属于上述范畴，央企如果是因为快速赚钱、既扩大规模又避免风险等动因来投资房地产，那就有些问题了。

其实现在，央企在很多方面都还有改善的空间，比如技术升级、服务升级、管理效率升级，以及带动新经济、新技术产业的发展等。

坏事表现III：占用大量信贷投资而选投房地产作为主要投资方向，挤占了其它更有远见的产业可能获得的资金支持

今年上半年新增贷款7.37万 亿元，得到资金最多的是地方政府，其次就是央企，而这些银行贷款又通过国有企业大量流向房地产。其实现在国内多个产业都需要资金以便加速产业升级，比如创 意文化产业、信息技术产业等，而且有很多欠发达地区需要资金以改善基础设施，中小企业需要引进资金以加速前进，包括央企本身，要改善的地方还有很多，在全 球市场竞争中要塑造领先优势，这些企业本身在战略、资本运作、业务、管理和服务等多方面都需要提升，这些资金应该这样去用，而不是投到房地产这样一个没有 基础型的产业里。

当然还有其他一些不利的表现，比如对民营房地产企业的发展将形成挑战，对整个楼市泡沫的形成推波助澜，可能降低这个行业的服务水平等。

虽然不利之处很多，不过正如上面所讲，如果在未来几年里能对房地产市场形成一定的调整，也可能变成好事，怎么讲呢，这主要是从央企的管理和运营中存在很大的行政调控因素出发去考虑。

央企进军房地产能否变好事？

我 们能够看到，目前在央企的高层人事任免、产品定价等方面，都还是带有行政色彩的。从央企不是以盈利为唯一目标的角度出发，政府在未来控制房价方面会比较方 便一些。如果市场由民营企业大部分控制，在调控上往往受到的牵制因素很多，有些还是暗箱操作的，而央企的国资背景及国资委主管的情况下，在住房供应量及房 价调控上会更方便一些。由于住房这种商品的特殊性，未能形成像家电、建材、快消品等行业那样的价格大战、服务大战、渠道大战、概念大战等风起云涌之现象， 消费者得到的好处是少之又少，议价权很差。所以，我也一直是坚持房地产行业的“有限市场化”的。

在另一方面，有个现象值得注意的是，销售市场逐步回暖升温，但地产商同时却减少了土地和建设投入。数据显示，今年1月-6月，全国房地产开发企业完成土地购置面积13644万平方米，同比下降26.5%；完成土地开发面积11010万平方米，同比下降15.2%。而1月-6月，全国房屋新开工面积4.79 亿平方米，同比下降10.4%。土地购置面积和新开工面积的减少，将直接影响到今明两年的市场供应。而供应量的减少，又会进一步导致房价的上涨。现在央企大规模拿地，如果在整个的调控背景下增加住房供应量，对整个市场和购房者来讲，也算得上一件好事情。而且对民营房地产企业也是一种刺激。

当 然，如果缺少了行政调控这个环节，央企这种“不差钱”的姿态可能让房地产市场更糟糕。比如在市场不是太有利的情况下，民营房地产企业会对楼盘打点折、促点 销，会想着提升楼盘的品质和营销水平，但央企可能不是很在乎这些，硬扛到底的可能性比较大，消费者的议价权和决策权将受到更大损坏，加上一般来讲，央企的 服务水平都是不敢恭维的，无法向业主提供周到的服务，而业主在央企这样的大鳄前，要维权会更困难。如果真是出现这些情况，那么这次央企大举进入房地产的事 情不仅是一件“坏事”，可能还是更大的“坏事”。

邓超明，赢道营销顾问机构首席合伙人，火云市场研究中心高级分析师，北京寒烟牧场信息技术有限公司总经理.