房地产开发业务特别事项自查指引-收入范围的确定

三个代表

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收入范围的确定

1)
自查要点

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检查企业销售房产过程中，是否存在除货币收入之外的其他收入。实物等其他类型的收入需要归入清算项目的收入中。

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检查企业收取房屋价款时，是否一并向客户代收了其他各项费用。在一并收取的情况下，企业应将代收费用并入清算收入中计税，并可在计算扣除项目金额时，扣除支付的代收费用；在单独收取的情况下，代收费用可不计入房地产价格，在计算增值额时不允许扣除。

2)
自查程序

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审核收入项目，结合销售发票、销售合同、商品房销售（预售）许可证及其他有关材料，分析房地产销售面积与收入数据的关联性，核实企业是否将货币及其他类型的收入全部归入了清算项目的收入中。

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审核企业是否存在销售退回或折扣的行为，其业务是否真实，内容是否完整，是否存在伪造销售退回、折扣等行为，以减少销售收入的情况。

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审核其他应付款等应付项目，确认企业的按揭收入是否已申报纳税，是否存在挂在往来账而不作销售收入申报纳税的情形。

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审核其他应付款项目，结合销售合同、货币资金账簿的审核，检查企业代收各项费用的情况。重点审查代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的情况下，企业是否将代收款项从增值额的计算中扣除。

3)
税法规定

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《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 （国务院令1993年第138号）

第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

第九条纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：
（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；
（二）提供扣除项目金额不实的；
（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

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《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 （财法字[1995]6号）

第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

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《国家税务总局关于印发<土地增值税清算鉴证业务准则>的通知》  （国税发[2007]132号）

第二十五条 对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：

（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。

（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

虚心的人

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王松生

谢谢，支持！！！！！！

phoebe

学习了

yy2988

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