回迁房成本问题

qht_3688

某房地产开发公司开发项目的土地70亩，土地开发成本4300万元,其中：支付土地价款3800万元、拆迁补偿500万元、回迁房12套1200㎡暂无法计价（回迁房按1：1的比例换新开发的房屋）；整个开发公司开发项目建筑面积30000平米，分二期建设，每期20座楼房（规格不一）。09年6月完成第一期20座100套（建筑面积16000平米）楼房建设，建安成本实际支出2600万（基础设施费、公共配套设施费等费用暂不计），第一期用地36亩；第一期回迁房8套（850平米），剩余的4套回迁房在第二期回迁；第一期每平方米商品房的公允价值5000元。
       怎么计算第一期商品房的会计成本、税收成本（计税基础）？回迁房是否按正常的销售处理？

[ 本帖最后由 qht_3688 于 2009-9-21 15:07 编辑 ]

朵朵爸

一期的成本：
按照建筑面积法土地成本=4300*（16000/30000），不过最好还是按照占地面积法来分摊
建安成本=2600万元

算出平均成本后*850方作为回迁房的营业税计算基础

[ 本帖最后由 朵朵爸 于 2009-9-17 19:33 编辑 ]

朵朵爸

新31号文规定：
企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：
　　(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
　　(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
　　(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

从字面上理解：拆迁安置房符合“换取其他企事业单位和个人的非货币性资产”这一条规定，应该按照公允价值来缴纳企业所得税

qht_3688

我是希望核算出第一期商品房的会计成本、税收成本（计税基础）

qht_3688

不懂最好别发言。真诚希望房产开发会计专家给予答复！

朵朵爸

中华会计网校的答复：

http://www.chinaacc.com/new/253_254_/2009_3_31_wa16459153913390021425.shtml

　　问：新法规定“企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务。”房地产开发企业“拆迁还房”是否应按视同销售进行处理？

　　答：按照《企业所得税法实施条例》第二十五条的规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务。房地产开发企业“拆迁还房”，属于以开发产品（房屋）抵偿应向被拆迁人支付的拆迁补偿款，应视同销售。

朵朵爸

看了洪涛老师的博客，原来是一个“房地产财税专家”。20多年的经验！

怪不得那么牛！！！

算了，当做是放了个屁

漫步云南2009

关于这笔业务，首先是要把地块的成本4300万在一期和二期工程之间分配，即4300*16000/30000=2293.33万，加上一期建安成本2600，共4893.33万，一期房100套其中回迁房850平应按成本价计算销售税金，其余正常计算，这样一期的计税成本就是2293.33+销售税金+间接费用+加计扣除+开发费用````

qht_3688

不好意思，我只想探讨一下回迁房的问题，如有冒犯敬请原谅！

qht_3688

怎样计算回迁房的土地成本？只有计算出来回迁房的土地成本才能计算出开发商品房的成本。你计算的成本根本就没有考虑回迁房的土地成本。