城镇土地使用税提高房地产企业如何应对

银河飞雪

　2006年12月30日，国务院通过了关于修改《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(下称新条例)的决定，12月31日，国务院以483号国务院令公布了该决定，并决定修改后的新条例自2007年1月1日起施行。　　新条例规定的土地使用税比原条例整整提高了两倍。
城镇土地使用税作为调控措施，对房地产开发企业将产生深远的影响：　　1.房地产开发企业开发速度必须加快
　　城镇土地使用税提高后，开发商在取得土地使用权之后如果不尽快出售该房地产或者转让该土地使用权，就必须依法缴纳城镇土地使用税，而城镇土地使用税将造成开发商单位面积成本的增加，也会造成项目总成本的增加。
　　为了避免上述成本的增加，开发企业就必须在取得土地使用权之后加快房地产开发的步伐，以减少土地使用权在开发企业的保有时间，降低开发成本。
　　2.销售速度必须加快城镇土地使用税是以拥有土地使用权作为征税条件的，因此开发企业应当加快将已经开发建成的房地产销售，以使开发完成的房地产转让给他人，从而使土地使用权保有在开发商手中的时间缩短，以达到不缴纳城镇土地使用税的目的。
　　3.办理房地产权属证书的时间必须加快
　　已经售出的房地产，依照法律规定，以土地使用权转移登记的时间作为土地使用权转移的时间，没有办理转移登记的，土地使用权仍然在持有土地使用权证书的人的名下，在这种情况下，持有土地使用权证书的人仍然是名义上的纳税义务人。
　　因此，在开发商将房地产销售或者转让之后，必须加快办理房地产权属证书的速度，以确保土地使用税由真正的土地使用权人承担。
　　4.资金的储备必须充分土地使用税是在开发商取得了土地使用权之后必须缴纳的税收，在这种情况下，缴纳税收是开发企业必须首先承担的成本，因此在法律规定的纳税期限届满前，开发商必须将土地使用税缴纳，这将直接增加房地产开发企业的前期开发成本。因此，开发企业必须在资金上进行充分的准备，这种储备必须达到足额纳税的数额，而且必须在开发周期内均达到这一要求。
　　5.定向开发的房地产将可能享受到税收优惠
　　根据土地使用税条例的规定，下列房地产是免纳土地使用税的，因此开发商可以与这些机构联合或者单独定向开发此类房地产，此类房地产将可能达到免纳城镇土地使用税的目的：一是国家机关、人民团体、军队自用的房地产项目；二是由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房地产项目；三是宗教寺庙自用的房地产项目；四是由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施房地产项目。
　　6.保有成本增加影响到开发商的开发环节
　　当购买人在受到保有房地产成本增加影响的情况下，其购买低密度、大户型房地产的需求将受到该税收措施的遏制，在这种情况下，开发商开发的大户型、低密度房地产的市场将受到该税收措施的影响，对这一问题，开发商不能不重视。
　　(作者系北京惠诚律师事务所房地产专业律师)

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