房地产项目周期中重大决策

阿斯兰

房地产项目周期中重大决策
重大决策多数集中在项目前期，如土地报价决策、规划方案决策、项目融资决策等，项目实施阶段的决策主要有经营计划审批、产品定价决策。
1．土地报价决策
以合理价格取得土地至关重要，过低的报价会失去机会，地价过高则压缩了利润空间，甚至导致亏损。开发商能获得什么样的土地资源，关键在于决策，取决于开发商的实力和眼光，也是房地产企业利润差异的关键所在。有足够的实力就能够买得起自己看中的地块，眼光即决策能力。土地市场化以后，一般的开发商需要有三到五年眼光，大的项目需要5～7年的眼光，眼光浅很难获得高额利润。能够获得高额利润的项目开发周期都在三年以上，前三年只能获得一般的利润水平，从第三年到第七年则一般可以获得较高的利润，因为随着时间推移，项目所在区域由不成熟到成熟，土地在增值，产品价格在上升，利润自然比获得土地时高。但一般来说，一个地块由不成熟到成熟，产品的需求在上升，价格也在上升，但需要多长时间，在项目开发周期中产品价格提升的幅度有多大，所谓眼光就是分析判断能力。在全国实行土地拍卖初期，当地的开发商在首轮拍卖中基本上是“全军覆没”，每个城市毫不例外，本地开发商报出的价格连盈亏平衡点都不敢触到，随着地价与商品房价格轮番上升，有的本地开发商才开始按当时的商品房现行价的盈亏平衡点出价，结果多数地块还是由外地开发商中标，因为不少地块按照当时的商品房价格推算，外地开发商的中标价格不可能有盈利，甚至有的可能每平米商品房将亏损200元以上。实践证明这些外地开发商的判断没有错，他们是以未来预期的商品房价格推算可以接受的土地价格。
2．规划方案决策
以合理的价格获得土地是提高效益的关键，在获得土地后地价确定的情况下，在提高经济效益的所有举措中，规划方案所起的作用占80%以上，但很多开发商不太注意在规划任务提交给规划设计单位之前应该做一个产品方案优化，让规划设计单位在经济效益最佳的产品方案基础上画出最美丽的蓝图，殊不知产品方案优化可以提高利润水平10%以上。
3．项目融资决策
项目债务融资成功是项目前期工作完成的标志性事件，一般由银行根据房地产企业提供的可行性研究报告做出评估后决定是否贷款。报送银行的项目可行性研究报告应该在规划方案确定后编制，项目可行性研究报告水平越高，项目条件越好，银行评估的速度越快，企业可获得更加优惠的贷款条件。随着银行贷款利率放开后，利率定价成为银企平等协商的重要内容，企业融资决策——选择银行、协商利率、安排合理的贷款和还款计划将成为企业重要决策。
4．经营计划
不少企业在项目开工前会对项目的经营做一些计划，如至少要测算一下项目在财务上的盈利能力，但很少有房地产企业动员所有部门集中时间和精力做一个详细的经营计划，按照传统的管理方法，再详细的经营计划也不能对项目起到重要的指导作用，因为计划赶不上变化，或者限于编制计划的水平难以完成，所以，对编制经营计划不是很重视。随着信息化管理方法和手段的形成，特别是动态计划的实现，经营计划用于指导经营实施将成为提高企业执行力的重要保证，经营计划便有了重要的意义。审批经营计划便成为经营实施中的重要决策。
5．产品定价决策
在项目开盘销售前，或者与销售代理公司签订协议时，房地产企业需要做出的重要决策是产品定价决策。